問(wèn)題(每小題5分)：

1.由于估價(jià)師筆誤，這份抄寫件的關(guān)于填寫的內(nèi)容，出現(xiàn)了至少4處錯(cuò)誤，　青指出并將更正內(nèi)容列在下面。

2.上述表格只是土地初始登記卡，一般情況下，如果土地權(quán)屬發(fā)生變化，勻會(huì)增加相應(yīng)的登記卡，以記載相關(guān)情況。請(qǐng)根據(jù)委托方說(shuō)明中的信息，判斷該土地登記檔案中可能還有其他哪些登記卡?

3.估價(jià)師調(diào)查中沒(méi)有查到轉(zhuǎn)讓批發(fā)零售部分的收益，但是根據(jù)有關(guān)資料判昕，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域商服地價(jià)水平在2003年2月16日至2004年3月20日之菏沒(méi)有變化，根據(jù)上述相關(guān)信息，測(cè)算2004年土地轉(zhuǎn)讓收益，并列出估算式(土地面積以建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?，不考慮土地歷史用途價(jià)值差異)。

4.估價(jià)師調(diào)查得知，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域商服基準(zhǔn)地價(jià)為每建筑平方米3000元(基準(zhǔn)日為2007年1月1日)，其中，商業(yè)零售和住宿餐飲的修正系數(shù)分別為+7%和-4%。根據(jù)上述相關(guān)信息，判斷該公司土地2008年7月1日價(jià)值，并列出估算式(不考慮區(qū)位、個(gè)別因素差異及時(shí)間因素)。

二、報(bào)告判讀題(3題，分別為15分、15分、30分，共60分。第一題和第二題為土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告片斷，根據(jù)提問(wèn)回答。第三題為一個(gè)完整的土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告，其中存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)閱讀后指出并說(shuō)明原因。具體得分規(guī)則詳見(jiàn)各題中)

(一)以下是一份估價(jià)技術(shù)報(bào)告關(guān)于估價(jià)方法選擇的片斷(標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容)，閱讀后回答所提問(wèn)題。

二 估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程

(一)方法選擇

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的要求，此次估價(jià)中每宗土地至少選用兩種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，然后在兩種方法的估價(jià)結(jié)果上，結(jié)合土地市場(chǎng)價(jià)格水平，采用適當(dāng)?shù)姆椒ù_定最后的評(píng)估價(jià)格。此次估價(jià)的四宗土地中，前三宗土地在同一個(gè)區(qū)域之內(nèi)，均為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)配套的附屬設(shè)施用地用途，具有很強(qiáng)的相似性，可以采用相同的方法估價(jià);第四宗地為工業(yè)用地，單獨(dú)選擇方法估價(jià)。

根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)原則，前三宗土地可以選擇用市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行估價(jià)，第四宗地采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和成本逼近法進(jìn)行估價(jià)，理由如下：

(1)本次估價(jià)目的為企業(yè)重組改制，需要確定土地資產(chǎn)的獨(dú)立市場(chǎng)價(jià)值，前三宗地也能夠在目前市場(chǎng)條件下自由流動(dòng)，且完全具有交易條件，估價(jià)應(yīng)該優(yōu)先選擇市場(chǎng)比較法。分析估價(jià)師調(diào)查的資料，前三宗地所在區(qū)域具有類似的市場(chǎng)交易，并且發(fā)生在近期1至2年之內(nèi)，可以作為比較案例使用，所以具備采用市場(chǎng)比較法估價(jià)的條件。

(2)第四宗地用途為工業(yè)，是2005年新征的土地，周邊也是大規(guī)模新開(kāi)發(fā)的土地，但市場(chǎng)并不發(fā)育，專業(yè)人士對(duì)該地區(qū)土地價(jià)值的看法，更多體現(xiàn)在土地取得及開(kāi)發(fā)成本和未來(lái)適當(dāng)?shù)脑鲋?，所以適合采用成本逼近法估價(jià);由于第四宗地是2005年新征的土地，估價(jià)師調(diào)查也收集到周邊很多新的征地案例，采用成本逼近法具有可行性。

(3)通過(guò)對(duì)前三宗地及第四宗地的分析，前三宗地位于A市中心區(qū)域，第四宗地位于A市城鄉(xiāng)結(jié)合部，均在城市基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍之內(nèi)。根據(jù)估價(jià)師的調(diào)查分析，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，四宗地所在的市場(chǎng)條件及自身的市場(chǎng)狀態(tài)符合A市基準(zhǔn)地價(jià)的基本設(shè)定，匹配性好，具有一定的替代性。估價(jià)師對(duì)A市基準(zhǔn)地價(jià)的合法性和現(xiàn)時(shí)性進(jìn)行了調(diào)查，情況表明，A市基準(zhǔn)地價(jià)由A市政府于2007年1月公布，文件名稱為《A市人民政府關(guān)于印發(fā)的通知》，文號(hào)為(A政發(fā)[2007]19號(hào))，在合法的有效使用期內(nèi);A市基準(zhǔn)地價(jià)制定后沒(méi)有發(fā)生重大的城市建設(shè)調(diào)整，也沒(méi)有大的市場(chǎng)變化，其現(xiàn)時(shí)性較好，完全可以據(jù)此進(jìn)行宗地估價(jià)。另外，從本次估價(jià)目的看，交易量規(guī)模較大，并且競(jìng)爭(zhēng)性一般，對(duì)市場(chǎng)未來(lái)要求一定的穩(wěn)定性，這與基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)很接近，所以這四宗地使用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)是非常適當(dāng)?shù)摹?/p>

估價(jià)中未能采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法和收益還原法，理由如下：前三宗地由于是中國(guó)YJKG集團(tuán)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)配套的附屬設(shè)施用地，沒(méi)有直接的收益，市場(chǎng)收益性特征不強(qiáng)，找不到具有替代性用地或者收益，并且該公司對(duì)這一類資產(chǎn)沒(méi)有建立獨(dú)立的收益核算體系，難以判斷和確定其土地收益或整體收益，因此不宜采用收益還原法估價(jià)，也不具備采用收益還原法估價(jià)的條件。

第四宗地由于剛剛開(kāi)發(fā)完成，尚未正式投入使用，設(shè)備等也剛剛開(kāi)始安裝，沒(méi)有產(chǎn)生收益的條件。周邊的工業(yè)用地沒(méi)有同類生產(chǎn)企業(yè)，無(wú)法確定替代的收益，所以也不適合采用收益還原法估價(jià)，也不具備采用收益還原法估價(jià)的條件。

由于四宗地的估價(jià)目的均為企業(yè)重組改制，不改變未來(lái)土地使用條件，不屬于投資開(kāi)發(fā)的土地，對(duì)于預(yù)期的開(kāi)發(fā)價(jià)值難以判斷，不適宜采用剩余法評(píng)估。前三宗地由于位于建成區(qū)中的老城區(qū)，不屬于新開(kāi)發(fā)完成區(qū)，因此不適宜運(yùn)用成本逼近法評(píng)估。

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（責(zé)任編輯：fky）

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