2013年土地估價師考試備考正在進(jìn)行中，中大網(wǎng)校土地估價師考試網(wǎng)結(jié)合土地估價師考試用書內(nèi)容，為您推出土地估價師考試試題：《土地估價實務(wù)基礎(chǔ)》，幫您邊學(xué)習(xí)邊檢測，日日有提高，天天有進(jìn)步，助您順利通關(guān)!

情景分析題

(一)某國有企業(yè)擬發(fā)起組建股份有限公司，并委托土地機(jī)構(gòu)對涉及的兩宗土地A和B進(jìn)行評估。A宗地為商業(yè)用地；B宗地為工業(yè)用地，容積率為0．6。根據(jù)以上資料，回答1～小題的問題。

1．A宗地位于城市市區(qū)，評估機(jī)構(gòu)同時選用了市場比較法和收益還原法進(jìn)行評估。市場比較法的評估結(jié)果為1320元/㎡，收益還原法的評估結(jié)果為970元/㎡，可以確定最終評估結(jié)果的方法有（ ）。

A．加權(quán)平均法

B．直接取市場比較法的評估結(jié)果

C．直接取收益還原法的評估結(jié)果

D．簡單算術(shù)平均法

2．B宗地位于城市郊區(qū)，為當(dāng)?shù)卣诙嗄昵罢魇辙r(nóng)村集體土地后劃撥給該企業(yè)使用，此后該區(qū)域未發(fā)生征地案例。在這種情況下，采用成本逼近法評估地價時，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)收集作為評估依據(jù)的資料和標(biāo)準(zhǔn)包括（ ）。

A．國家或當(dāng)?shù)啬壳罢鞯匮a(bǔ)償、安置補(bǔ)償以及地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)文件

B．征地過程中的有關(guān)稅費標(biāo)準(zhǔn)或耕地占用稅、土地管理費等

C．土地出讓金或土地增值收益資料

D．市場或行業(yè)平均利潤率或投資回報率

3．B宗地位于城市郊區(qū)，為當(dāng)?shù)卣诙嗄昵罢魇辙r(nóng)村集體土地后劃撥給該企業(yè)使用，此后該區(qū)域未發(fā)生征地案例。以下運用成本逼近法評估該宗地0年期的出讓土地使用權(quán)價格的步驟，排序正確的是（ ）

①計算利息；②確定土地開發(fā)費；③計算土地增值收益；④計算土地開發(fā)利潤；⑤計算有限年期土地使用權(quán)價格；⑥計算土地取得費。

A．②⑥①③④⑤

B．⑥②①④③⑤

C．⑥②④③⑤④

D．②⑥①④③⑤

4．根據(jù)資產(chǎn)重組的需要，在土地資產(chǎn)的處置上，該國有企業(yè)擬選擇如下兩種處置方式：對A宗地的處置采取由企業(yè)辦理土地出讓手續(xù)后租賃給股價有限公司使用；對B宗地采取以國家作價人股的方式投入到股份有限公司。以下從產(chǎn)權(quán)關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系上說明A宗地的處置方式對國家、國有企業(yè)、股份有限公司的利弊，正確的有（ ）。

A．對國家而言，以出讓金作價折為國家股，和企業(yè)共同承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，國家不能一次性收取土地利益

B．對國家而言，國家作為土地所有者，可以一次性收取土地收益，風(fēng)險較小，但不能得到出讓后的土地增值部分

C．對企業(yè)而言，可以取得完整的土地使用權(quán)，獲得較穩(wěn)定的租金收入，但需一次性支付數(shù)額較大的出讓金

D．對股份公司而言，不能獲得完整的土地使用權(quán)，不必一次性支付數(shù)額較大的出讓金，只需每年支付租金

．股份有限公司成立以后，由于城市的發(fā)展，B宗地變?yōu)榕R街地，所在區(qū)域的土地規(guī)劃為商業(yè)用途，平均容積率為1．。股份有限公司擬對該宗地上原有建筑進(jìn)行改造，增加建筑層數(shù)，使該宗地的容積率達(dá)到2，并全部用于出租。如對該宗地重新進(jìn)行評估，可選用的評估方法，包括（ ）。

A．路線價法

B．市場比較法

C．成本逼近法

D．收益還原法

(二)M公司于2007年1月1日以13428萬元在A市購買了一棟寫字樓，總建筑面積為1000㎡，占用土地面積為l2480㎡，該寫字樓除l0000㎡自用外，其余部分用于出租。2009年11月1日，M公司為核實資產(chǎn)，需對該土地使用權(quán)價格進(jìn)行評估。

經(jīng)調(diào)查，該寫字樓所占土地為200年11月1日取得使用權(quán)的國有出讓土地，出讓年期為0年，寫字樓于2006年11月1日建成，當(dāng)時建筑造價為2300元/㎡(建筑面積)，房屋耐用年限為60年，殘值率為2%。該寫字樓現(xiàn)時出租部分的月租金為60元/㎡(建筑面積)，比市場同類物業(yè)平均月租金低元，市場平均空置率為l0%，出租經(jīng)營過程中的營業(yè)稅為年租金的%，維修費為重置價的2%，管理費為年租金的3%(以實有建筑面積計算，不考慮空置)，年保險費為重置價的0．2%，房產(chǎn)稅為原造價70%的l．2%。目前該類物業(yè)的建筑造價為200元/㎡，房屋還原利率及土地還原利率分別為8%和6%。根據(jù)以上資料，回答6～60小題的問題。

6．根據(jù)上述資料測算的該土地于2009年11月1日的單位面積地價為（ ）元/㎡。

A．7694

B．616

C．6334

D．986

7．求取土地收益及確定（ ）是收益還原法的關(guān)鍵。

A．土地還原率

B．土地租金

C．經(jīng)營費用

D．投資利率

8．收益還原法估價時，考慮的總費用是指為創(chuàng)造收益所投入的直接必要的經(jīng)營費用與（ ）費用。

A．建筑

B．評估

C．設(shè)計

D．資本

9．建筑物在估價上的折舊與會計上的折舊不同，其注重的是建筑物（ ）。

A．原始價值的回收

B．價值的減價修正

C．折余價值的差額

D．原始價值的攤銷

10．計算建筑物折舊額時，按使用建筑物而產(chǎn)生的磨滅或破損以及風(fēng)吹日曬的侵蝕和自然災(zāi)害造成的損壞來計算折舊，稱為（ ）折舊。

A．經(jīng)濟(jì)

B．成新

C．物理

D．功能

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