為了幫助考生順利通過(guò)2013年土地估價(jià)師考試，小編特編輯整理了2013年土地估價(jià)師考試科目《土地估價(jià)案例與報(bào)告》相關(guān)知識(shí)點(diǎn)，希望在2013年土地估價(jià)師考試中，助您一臂之力！

樣點(diǎn)地價(jià)平均法

①評(píng)估步驟

采用樣點(diǎn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)，是在農(nóng)用土地定級(jí)基礎(chǔ)上，調(diào)查農(nóng)用地投入產(chǎn)出樣點(diǎn)資料和市場(chǎng)交易樣點(diǎn)資料，并計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)，以樣點(diǎn)地價(jià)的平均值評(píng)估并確定農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)。具體評(píng)估步驟如下：

a)資料調(diào)查;

b)按農(nóng)用地級(jí)別確定農(nóng)用地的土地利用類型;

c)投入產(chǎn)出資料抽樣調(diào)查;

d)利用投入產(chǎn)出資料分析計(jì)算土地利用純收益，并以此計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià);

e)利用市場(chǎng)交易案例資料，計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià);

f)根據(jù)所測(cè)算的樣點(diǎn)地價(jià)資料，計(jì)算各級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。

②資料調(diào)查的內(nèi)容和要求

a)資料和外業(yè)調(diào)查的內(nèi)容

●農(nóng)用地定級(jí)成果資料：包括土地級(jí)別圖、土地定級(jí)工作報(bào)告和技術(shù)報(bào)告、其它能用于土地估價(jià)的定級(jí)成果及資料;

●農(nóng)用土地承包、轉(zhuǎn)包、出租、拍賣、抵押、聯(lián)營(yíng)入股等交易資料，農(nóng)地征用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)文件及實(shí)際支付標(biāo)準(zhǔn)資料等;

●社會(huì)經(jīng)濟(jì)及土地利用資料：包括當(dāng)?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r資料，農(nóng)業(yè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)資料，土地利用總體規(guī)劃資料，基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)資料等;

●其它資料：如農(nóng)用地歷史地價(jià)資料，農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的政策資料等。

b)資料和外業(yè)調(diào)查要求

●資料調(diào)查應(yīng)以區(qū)片為單位進(jìn)行，按土地級(jí)別或行政區(qū)域進(jìn)行歸類整理;

●調(diào)查、收集到有關(guān)地價(jià)樣點(diǎn)資料要按實(shí)地位置標(biāo)注到估價(jià)工作底圖上，并建立樣本資料數(shù)據(jù)庫(kù);

●農(nóng)用地承包、轉(zhuǎn)包、出租、拍賣、抵押、聯(lián)營(yíng)入股等交易資料和農(nóng)用地效益資料中的價(jià)格指標(biāo)均以元為單位，面積指標(biāo)均以平方米為單位，指標(biāo)數(shù)值準(zhǔn)確到小數(shù)點(diǎn)后一位;

●樣點(diǎn)調(diào)查應(yīng)符合數(shù)理統(tǒng)計(jì)要求。

③確定土地利用類型

根據(jù)土地利用現(xiàn)狀分區(qū)同時(shí)考慮土地利用總體規(guī)劃的土地利用分區(qū)及土地用途管制的土地利用類型要求，確定各級(jí)別的主要用地類型。

④投入產(chǎn)出樣點(diǎn)和市場(chǎng)交易資料調(diào)查

農(nóng)用地投入產(chǎn)出樣點(diǎn)資料調(diào)查采用抽樣調(diào)查方式。市場(chǎng)交易樣點(diǎn)資料調(diào)查，在市場(chǎng)資料充足的情況下，采用抽樣調(diào)查;在市場(chǎng)資料不足的情況下，采用全面調(diào)查。

a)調(diào)查樣點(diǎn)的要求

●樣點(diǎn)單位可以是一定面積的地塊，也可以是某一農(nóng)戶種植的相同用地類型的地塊，地塊面積應(yīng)適中;

●樣點(diǎn)抽樣采用分類抽樣調(diào)查，即按用地類型分別進(jìn)行抽樣調(diào)查;

●樣點(diǎn)要有代表性，樣點(diǎn)分布要均勻，樣點(diǎn)數(shù)據(jù)應(yīng)調(diào)查最近的連續(xù)三年的資料;

●樣點(diǎn)單位總數(shù)、調(diào)查樣點(diǎn)單位總數(shù)、各類樣點(diǎn)單位數(shù)及調(diào)查樣點(diǎn)單位數(shù)，應(yīng)符合下式的要求：

Eni/En=ENi/EN

式中：Eni——第i類用地抽取的樣點(diǎn)單位數(shù);

En——各類用地抽取的樣點(diǎn)單位總數(shù);

ENi——第i類用地的樣點(diǎn)單位數(shù);

EN——各類用地的樣點(diǎn)單位總數(shù)。

b)樣點(diǎn)資料的整理

●樣本資料補(bǔ)充完善或剔除：對(duì)所有調(diào)查的樣本資料均應(yīng)逐表審查，對(duì)主要數(shù)據(jù)不全或不準(zhǔn)確的，應(yīng)進(jìn)行補(bǔ)充調(diào)查，完善內(nèi)容;將缺少主要項(xiàng)目、填報(bào)數(shù)據(jù)不符合要求和數(shù)據(jù)明顯偏離正常情況而又不容易補(bǔ)充的樣本進(jìn)行剔除;

●樣本資料歸類：將初步審查合格的樣本資料，分別按土地級(jí)別、土地用途、用地效益等進(jìn)行歸類，當(dāng)樣本數(shù)量少于規(guī)定要求時(shí)應(yīng)進(jìn)行樣本的補(bǔ)充調(diào)查。

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（責(zé)任編輯：fky）

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