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4.8 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制

4.8.1 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表是采用替代原理，建立基準(zhǔn)地價(jià)、宗地地價(jià)及其影響因素之間的相關(guān)關(guān)系，編制出基準(zhǔn)地價(jià)在不同因素條件下修正為宗地地價(jià)的系數(shù)體系。以便能在宗地條件調(diào)查的基礎(chǔ)上，按對(duì)應(yīng)的修正系數(shù)，快速、高效、及時(shí)地評(píng)估出宗地地價(jià)。它分為級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表和路線價(jià)修正系數(shù)表兩種。

4.8.2 級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制

級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制，有用土地利用效益(地租)資料和市場(chǎng)交易地價(jià)資料兩種方法。

如果基準(zhǔn)地價(jià)成果在商業(yè)、住宅和工業(yè)三大土地利用類型下有細(xì)化地類的基準(zhǔn)價(jià)格，則盡可能編制細(xì)化地類的基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正表。如果其基準(zhǔn)地價(jià)成果只有商業(yè)、住宅和工業(yè)三大地類，則基準(zhǔn)地價(jià)修正體系一定要反映土地利用的復(fù)雜性。關(guān)鍵是準(zhǔn)確地把握各用地類型的地價(jià)影響因素和影響權(quán)重。

4.8.2.1 用土地利用效益(地租)資料編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表

1.確定級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)

按4.7條的評(píng)估結(jié)果，確定級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)。

2. 宗地地價(jià)影響因素的選擇

(1) 商業(yè)用地的影響因素

A. 商業(yè)繁華度。主要指商業(yè)區(qū)級(jí)別、商業(yè)服務(wù)業(yè)店鋪總數(shù)。

B. 交通便捷度。主要指商業(yè)用地與公交、道路等城市交通系統(tǒng)連接的便利程度。

C. 基礎(chǔ)設(shè)施完善度。主要指商業(yè)區(qū)各項(xiàng)市政基礎(chǔ)設(shè)施的利用程度和質(zhì)量高低。

D. 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度。主要指商業(yè)區(qū)的人口密度、收入水平、社會(huì)治安等人文環(huán)境和污染、綠化及自然災(zāi)害等自然環(huán)境。

E. 規(guī)劃限制。主要指城市規(guī)劃對(duì)商業(yè)區(qū)土地利用的要求。

F. 宗地條件。主要有宗地位置、形狀、地質(zhì)、面積、利用方向(細(xì)類)和利用強(qiáng)度等。

G. 其他因素。

(2) 住宅用地的影響因素

A. 住宅區(qū)的位置。包括距商業(yè)服務(wù)中心和城市中心的距離、所處的土地級(jí)及級(jí)中區(qū)位、商業(yè)服務(wù)業(yè)對(duì)各類型住宅區(qū)的影響程度等。

B. 基礎(chǔ)設(shè)施完善度。主要指直接用于為居住服務(wù)的各項(xiàng)市政基礎(chǔ)設(shè)施的利用程度和質(zhì)量高低。

C. 交通便捷度。主要指生活和工作的交通方便程度。

D. 公用設(shè)施完備度。主要指為住宅區(qū)域服務(wù)的公用設(shè)施完善程度，包括學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、郵電所等配置狀況。

E. 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度。主要指住宅區(qū)內(nèi)居民的就業(yè)結(jié)構(gòu)、受教育程度、居住條件、治安等人文環(huán)境和污染、綠化程度、自然災(zāi)害等自然環(huán)境。

F. 規(guī)劃限制。主要指城市規(guī)劃對(duì)住宅區(qū)土地利用的要求。

G. 宗地條件。主要有宗地形狀、地質(zhì)、面積、利用方向(細(xì)類)和利用強(qiáng)度等。

H. 其他因素。

(3) 工業(yè)用地的影響因素

A. 交通便捷度。

B. 基礎(chǔ)設(shè)施完善度。

C. 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度。

D. 產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模。

E. 規(guī)劃限制。

F. 宗地條件。

G. 其他因素。

(4) 各因素影響地價(jià)程度的確定

采用特爾斐法、層次分析法等，按各因素對(duì)地價(jià)的影響程度，確定各因素的權(quán)重值。

3. 各因素影響地價(jià)修正幅度的計(jì)算

(1) 修正幅度值的計(jì)算

以級(jí)別或區(qū)域?yàn)閱挝?，調(diào)查各級(jí)別或區(qū)域中正常土地收益的上限、下限值等，分別以土地收益值同基準(zhǔn)地價(jià)折算的年土地收益值相減，得到上調(diào)或下調(diào)的最高值。

上調(diào)幅度的計(jì)算公式為：

Inh-Ilb

F1=——— * 100%

Ilb

下調(diào)幅度的計(jì)算公式為：

Ilb - Inl

F2=——— * 100%

Ilb

式中：F1---基準(zhǔn)地價(jià)上調(diào)最大幅度

F2---基準(zhǔn)地價(jià)下調(diào)最大幅度

Ilb---基準(zhǔn)地價(jià)折算的年收益

Inb---級(jí)別或區(qū)域正常土地收益的最高值

Inl---級(jí)別或區(qū)域正常土地收益的最低值

在確定上調(diào)、下調(diào)幅度的情況下，內(nèi)插修正值，將宗地地價(jià)修正幅度劃分成五個(gè)檔次。

(2) 影響地價(jià)各因素修正幅度的確定

按照4.8.2.1條第二款中確定的不同用途各因素對(duì)地價(jià)的影響，按下式計(jì)算各因素的修正幅度。

F1i=F1*Wi

F2i=F2*Wi

式中：F1i――某一因素的上調(diào)幅度

F2i――某一因素的下調(diào)幅度

Wi ――某一因素對(duì)宗地地價(jià)的影響權(quán)重

以基準(zhǔn)地價(jià)為一般水平，其修正系數(shù)為零。在一般水平與上限價(jià)格之間，內(nèi)插條件較優(yōu)的修正系數(shù)，一般為F1i/2，同時(shí)確定較優(yōu)條件下的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。在一般水平與下限價(jià)格之間，內(nèi)插條件校劣的修正系數(shù)，一般為F2i/2，同時(shí)確定較劣條件下的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。在此基礎(chǔ)上，將各地價(jià)影響因素的權(quán)重值同修正系數(shù)相乘，即得到各因素在不同標(biāo)準(zhǔn)下的實(shí)際修正系數(shù)。

4. 編制宗地地價(jià)修正系數(shù)表

根據(jù)在優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣5個(gè)檔次地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)下確定的各地價(jià)因素修正系數(shù)，編制出級(jí)別或區(qū)域內(nèi)不同用地類型的基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表，并確定各種修正系數(shù)對(duì)應(yīng)的因素指標(biāo)條件，即編制各類用地因素指標(biāo)說(shuō)明表。各表形式見(jiàn)附錄。

4.8.2.2 用市場(chǎng)地價(jià)資料編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表

1. 確定級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)

按4.7條的評(píng)估結(jié)果，確定級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)。

2. 修正幅度值的計(jì)算

將調(diào)查到的區(qū)域中正常地價(jià)的最高值、最低值與基準(zhǔn)地價(jià)作相對(duì)值比較，得到相對(duì)于基準(zhǔn)地價(jià)的最高和最低修正幅度值，其計(jì)算方法參見(jiàn)4.8.2.1條中第三款的規(guī)定。

對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)與最高地價(jià)、最低地價(jià)之間的均分點(diǎn)，按樣點(diǎn)地價(jià)計(jì)算修正幅度。

按修正幅度值，將各有關(guān)地價(jià)點(diǎn)定為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

3. 影響地價(jià)各因素修正值的確定

根據(jù)五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的修正幅度，將修正幅度按因素權(quán)重分解到各影響地價(jià)的因素上，確定出各因素在不同標(biāo)準(zhǔn)下的修正值，具體計(jì)算按4.8.2.1條中第三款的規(guī)定。

4. 確定宗地價(jià)修正系數(shù)對(duì)應(yīng)的因素條件

具體按4.8.2.1條中第四款的規(guī)定進(jìn)行。

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