問題來源：

土地估價實務(wù)基礎(chǔ)(全程強化班) 的第16課時

學(xué)員問題：

容積率怎么計算出來的?.03

案例a 0.98

案例b 1.03

案例c 1.01

怎么算出來的?

名師解答：

您好!首先非常抱歉給您回答問題晚了。非常感謝您對中大網(wǎng)校的信任，作為任課老師，我當(dāng)然有責(zé)任和義務(wù)給您講授好這門課程。

您提的這個問題非常好，足見您是一個很細(xì)心的人。土地估價中容積率修正系數(shù)的確定，各個城市是不一樣的，同一城市中不同用途的土地，其容積率修正系數(shù)的確定也不一樣，沒有一個統(tǒng)一的公式。一般在實際操作中，是根據(jù)對當(dāng)時當(dāng)?shù)氐氖袌稣{(diào)查總結(jié)得出的一個經(jīng)驗修正系數(shù)(這種修正系數(shù)在各個城市是不一樣的，甚至同一城市不同區(qū)段也會不一樣，比如：北京和上海，這兩個城市，同樣用途的土地，其容積率修正系數(shù)不盡相同)。

如果想知道當(dāng)?shù)氐娜莘e率修正系數(shù)，一般可以有兩種辦法：一是直接去土地和房產(chǎn)相關(guān)部門查詢;二是通過搜集市場交易資料調(diào)查總結(jié)得出。

您說的0.98 1.03 1.01容積率修正系數(shù)，也是例題所描述地區(qū)的一種經(jīng)驗或調(diào)查后確定的修正系數(shù)，一般考試時題目會告訴您具體怎么算的或間接告訴您如何求算，就類似下面這樣的表格：

教案中其實省略了這樣一個類似表格，但這不影響整個題目求解思路。

在考試中如果碰到類似的容積率修正系數(shù)的求取，一般題目會告訴您的或間接告訴您，只好您認(rèn)真審題，就會有結(jié)果，畢竟考試還不像實際工作，實際工作中有些參數(shù)是需要我們自己去找尋的，而考試不是這樣的。

最后，感謝您的提問!祝心想事成!

相關(guān)知識：

(六)市場比較法適用范圍

市場比較法可以運用于土地的買賣、租賃、抵押等各種交易形式的價格及租金確定。它主要用于地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)、經(jīng)常性交易，有充足的具有替代性的土地交易案例的地區(qū)。

市場比較法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)存在較多的類似土地的交易。例如，評估別墅等獨立居住用地，一般應(yīng)首選市場比較法。如在一些土地市場尚不發(fā)達(dá)的地區(qū)，就難以采用市場比較法估價。即使在總體上土地市場較發(fā)達(dá)的地區(qū)，在某些情況下，市場比較法也可能不大適用。比如，可能由于某些原因?qū)е略谝欢屋^長的時期內(nèi)沒有發(fā)生類似的土地交易。

另外，在市場比較法估價過程中，需要進行交易情況、交易日期、土地狀況等修正，有些修正很難用量化的計算公式，這就需要估價人員依靠自己的知識、經(jīng)驗和對當(dāng)?shù)赝恋厥袌鲂星榈鹊纳钊肓私夂蟛拍茏龀鰷?zhǔn)確判斷。

溫馨提示：

大家可以查看更多2012年土地估價師考試土地估價實務(wù)基礎(chǔ)答疑精選內(nèi)容。在復(fù)習(xí)過程如遇到疑難問題可以通過考試知道在線提問！

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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