2012年土地估價師考試于9月15、16日進行，為使您順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了土地估價師考試土地估價實務(wù)基礎(chǔ)考前沖刺階段模擬題，讓您輕松通過考試!

52、某市現(xiàn)有一宗面積為2000平方米的住宅用地，某開發(fā)公司擬建造一棟塔式住宅樓，預(yù)計開發(fā)建設(shè)期2年，建成后即可全部售出。根據(jù)當(dāng)?shù)赝愖≌袌鲂星?，平均售價可達3800元/平方米;開發(fā)建設(shè)過程中，建筑費、專業(yè)費和不可預(yù)見費可控制在1500元/平方米，第一年投入40%，第二年投入60%，并在各年內(nèi)均勻投入。貸款年利息率為5.85%，銷售稅費為不動產(chǎn)總價的6%。

若開發(fā)公司要以不高于700萬元的代價取得該宗地70年期的土地使用權(quán)，實現(xiàn)相當(dāng)于不動產(chǎn)總價18%的利潤率，請計算建筑容積率最低應(yīng)為何值?

標(biāo)準(zhǔn)答案： (一)審題

(1)明確題目要求。本題要求計算最低建筑容積率，即在假定地價已知的情況下，要保證一定的利潤率，容積率需達到多少?與容積率直接相關(guān)的是總建筑面積，總建筑面積又直接影響到不動產(chǎn)總價。

(2)了解有關(guān)資料。本題主要提供了房地產(chǎn)市場銷售價格、各項成本費用(包括地價)及其投人情況、利息率、利潤率、銷售稅費率等有關(guān)參數(shù)，只是與不動產(chǎn)總價有關(guān)的容積率為未知。了解這些內(nèi)容有助于構(gòu)思解題方法。

(3)審查關(guān)鍵內(nèi)容，謹防誤用。對所提供資料要仔細審查，弄清關(guān)鍵數(shù)據(jù)的真實內(nèi)涵及費用投入情況。如本題中給出的利潤率為銷售利潤率，計算利潤時應(yīng)以不動產(chǎn)總價為基數(shù);建筑費、專業(yè)費和不可預(yù)見費為分段均勻投入，需分段計算利息。

(二)解題思路與方法選擇

1.方法選擇

本題從表面看是計算最低建筑容積率，實質(zhì)上是考察剩余法的另一種應(yīng)用。與以往不同的是，本題不是要求評估土地價格，而是假定在地價已知的情況下，要保證一定的利潤率，容積率需達到多少?屬房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析問題。

2.解題思路

采用設(shè)未知變量和解方程的方式進行求解，即設(shè)最低容積率為x，得到總建筑面積2000x平方米，然后分步計算不動產(chǎn)總價、建筑費和專業(yè)費及不可預(yù)見費、利息、利潤、銷售稅費等;將各項計算結(jié)果和地價代人剩余法計算公式，可得到一個含未知數(shù)x的等式，求解后即可得到建筑容積率數(shù)值。

(三)公式與計算步驟

1.基本公式

地價=不動產(chǎn)總價—建筑費及專業(yè)費等—利息—利潤—銷售稅費

2.計算步驟

(1)選擇計算方法

本題適宜采用剩余法進行計算

(2)計算房地產(chǎn)總價

設(shè)最低容積率為x，則總建筑面積為：2000x平方米

3800×2000x÷10000=760x(萬元)

(3)建筑費及專業(yè)費等

1500×2000x÷10000=300x(萬元)

(4)利息

地價利息=700×[(1+5.85%)2—1]=84.30(萬元)

建筑費及專業(yè)費等利息=300x×40%×[(1+5.85%)1.5—1]+300x×60%×[(1+5.85%)0.5-1]=15.87x(萬元)

(5)銷售稅費

760x×6%=45.60x(萬元)

(6)利潤760x×l8%=136.80x(萬元)

(7)代人公式進行計算

地價=房地產(chǎn)總價—建筑費專業(yè)費—利息—銷售稅費—利潤

700=760x—300x—(84.30+15.87x)—45.60x—136.80x

261.73 x=784.30

x=3.0

即該開發(fā)公司若要實現(xiàn)18%的利潤率，最低建筑容積率應(yīng)達到3.0。

(四)難點及常見問題分析

(1)在答題過程中應(yīng)先設(shè)最低容積率x，并根據(jù)題目所給的土地面積列出總建筑面積的算式，否則是難以進行計算的。

(2)在本題中由于給的是房屋單位面積售價，因此利用房屋單位面積售價和總建筑面積計算房地產(chǎn)總價，如果題目給的條件是房屋租金，則可利用所給租金采用收益還原法計算房地產(chǎn)總價。

(3)利息的計算應(yīng)區(qū)分不同投資的資金投入時間和投入方式，因此一般至少應(yīng)將地價利息與建筑費和專業(yè)費利息分開計算，且投資在一年以上就應(yīng)計算復(fù)利。常見的錯誤是地價利息和建筑費及專業(yè)費利息不分開計算，或者即使分開計算而計息期算錯。

(4)銷售稅費和利潤的計算主要應(yīng)注意計算基礎(chǔ)，計算基礎(chǔ)必須按照題目給定的條件進行確定。本題銷售稅費和利潤的計算基礎(chǔ)均是不動產(chǎn)總價，有時利潤的計算基礎(chǔ)也可以是預(yù)付總資本，因此應(yīng)根據(jù)題目的說明確定計算公式。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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