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土地估價師考試實務(wù)基礎(chǔ)輔導(dǎo)：收益機制和市場機制調(diào)土地價格

收益機制是土地市場價格形成的前提。土地不同于一般商品，其價格的決定不完全由社會必要勞動時間決定，而主要由收益決定，即土地產(chǎn)出能力大小決定。地價分布主要有以下規(guī)律：土地利用方式及其集約利用程度等因素是影響土地收益的主要因素。城市不同用途土地利用產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益不同，地租支付能力也不同，造成土地收益不同，地價存在差異，所以城市土地不同用途地價水平一般呈現(xiàn)商業(yè)地價高于住宅地價，住宅地價高于工業(yè)地價的規(guī)律。

就城市內(nèi)部來說，不同區(qū)域土地經(jīng)濟(jì)區(qū)位、交通區(qū)位的差異直接影響土地收益的高低，使得城市地價空間分布出現(xiàn)地域差異，呈現(xiàn)從城市中心區(qū)向外遞減，并沿道路延伸的基本空間分布規(guī)律。

就某一具體地塊而言，土地的收益水平主要取決于該地塊包含的物化勞動力及地塊的開發(fā)利用強度，若地塊的市政基礎(chǔ)設(shè)施投入大，容積率、建筑密度大，則地價水平高。

市場機制是土地市場的運行機制。雖然收益機制在很大程度上決定了土地提供的經(jīng)濟(jì)剩余量，但經(jīng)濟(jì)剩余必須由開發(fā)經(jīng)營者在土地市場上通過投資、租賃、買賣等方式得以實現(xiàn)，市場機制使得土地市場價格圍繞著經(jīng)濟(jì)剩余量而波動。

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