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土地估價師考試理論方法 輔導(dǎo)：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理（6）

第四十四章 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理

第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營概述

一、房地產(chǎn)經(jīng)營的概念

是指房地產(chǎn)經(jīng)營者對房屋的建造、買賣、租賃、信托、交換、維修、裝飾以及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出讓等按照價值規(guī)律所進行的有預(yù)測、有組織、有目的的經(jīng)濟活動。

二、房地產(chǎn)經(jīng)營的作用和意義

房地產(chǎn)經(jīng)營的作用和意義體現(xiàn)在以下幾個方面：

1.使土地成為商品并流動起來，實現(xiàn)了土地應(yīng)有的價值，優(yōu)化了土地利用。

2.實現(xiàn)房屋價值，加快資金回籠

3.在積累中擴大房屋再生產(chǎn)

4.為房屋的使用服務(wù)，保證房屋使用價值的實現(xiàn)

三、房地產(chǎn)經(jīng)營的經(jīng)濟形式和經(jīng)營方式

(一) 我國房地產(chǎn)經(jīng)營的經(jīng)濟形式

1.國營

2.集體經(jīng)營

3.個體經(jīng)營

4.合資、合作和集團經(jīng)營

5.涉外經(jīng)營

(二)我國房地產(chǎn)經(jīng)營的幾種方式

包括出售、出租、信托代管、房屋互換和以房入股經(jīng)營的工商服務(wù)業(yè)。

第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險及決策

一、房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險

(一)房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險的概念

風(fēng)險是發(fā)生不確定性事故的可能性，也就是造成損失的可能性。

(二)經(jīng)營風(fēng)險分類

房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險按影響程度可以分為總體風(fēng)險和個別風(fēng)險。個別風(fēng)險包括經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險和人事風(fēng)險等。

1.政治風(fēng)險

是指由于未能夠預(yù)期政治事件的發(fā)生或變化，導(dǎo)致國家投資環(huán)境的變動，進而給房地產(chǎn)企業(yè)帶來損失的可能性。

2.經(jīng)濟風(fēng)險

是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中，由于各種無法預(yù)料的經(jīng)濟形勢變動或市場需求波動的影響，使房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的實際收益和預(yù)測收益發(fā)生背離，有蒙受損失的可能性。

3.金融風(fēng)險

是指由于金融業(yè)各種經(jīng)濟杠桿發(fā)生變動，給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營帶來損失的可能性。

4.自然界和人類沖突的意外風(fēng)險

自然界的意外風(fēng)險有水災(zāi)、地震、臺風(fēng)等，它們對房地產(chǎn)價值的破壞往往范圍廣、突如其來、難以預(yù)料。

5.個別風(fēng)險

是指由于某個房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營、財務(wù)和人事等方面的原因而給房地產(chǎn)企業(yè)帶來損失的可能性。

(三)對待風(fēng)險的態(tài)度及其策略

1. 對待風(fēng)險的態(tài)度

對待風(fēng)險的態(tài)度有三種類型：回避風(fēng)險型、追逐風(fēng)險型和中間型。

2. 對待風(fēng)險的策略

包括風(fēng)險回避策略、風(fēng)險抑制策略、風(fēng)險自留策略、風(fēng)險轉(zhuǎn)移策略、風(fēng)險組合策略。

二、房地產(chǎn)經(jīng)營決策

(一) 經(jīng)營決策的內(nèi)容和分類

1.經(jīng)營決策的內(nèi)容

包括兩個方面的內(nèi)容：經(jīng)營分析和決策。

2.經(jīng)營決策的分類

可以按照不同的標準進行各種分類，最常見的有：戰(zhàn)略決策和戰(zhàn)術(shù)決策、程序化決策和非程序化決策、確定型決策與不確定性決策、風(fēng)險型決策和競爭型決策等。

(二) 經(jīng)營決策的方法

1. 確定型決策

2. 風(fēng)險型決策

風(fēng)險型決策是指不能肯定某些情況是否出現(xiàn)，但能夠判斷各種情況出現(xiàn)的可能，即概率條件下能夠進行的決策。

3. 不確定型決策

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