為了幫助考生順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價師考試土地估價理論方法城市規(guī)劃與土地估價的有機統(tǒng)一知識點，希望在2012年土地估價師考試中，助您一臂之力！

地價的合理程度直接決定于土地流動的規(guī)模和合理利用程度，特別是城市規(guī)劃形成的各種因素。地價構(gòu)成復(fù)雜，影響因素很多，而且難以量化。無論是采取剩余法、收益法、成本法、市場比較法、購買年法，還是路線價法進行地價測算，都必須基于市場條件及交易的客觀狀況，脫離了直接或間接的市場交易價格以及城市規(guī)劃形成的各種條件，其評估價格必然脫離實際。因此科學(xué)進行城市規(guī)劃必須充分考慮土地估價，如何在城市規(guī)劃中把握好土地估價，科學(xué)合理進行土地利用規(guī)劃，對原有的地價評估提出了新的要求。

1、城市規(guī)劃與土地估價的內(nèi)在聯(lián)系

城市規(guī)劃最基本的內(nèi)容是土地利用規(guī)劃。土地作為城市規(guī)劃的重要對象，與之密切相關(guān)。所有規(guī)劃都在土地上產(chǎn)生，所有的規(guī)劃都在土地上整體建成。土地是寶貴的自然資源，是人類賴以生存的基礎(chǔ)，也是人類一切活動的載體。而城市規(guī)劃正是政府調(diào)控土地和空間資源的重要手段，保護和協(xié)調(diào)好城市土地資源，促進土地及空間資源的合理配置和高效利用是城市規(guī)劃的主要職責(zé)。城市規(guī)劃是土地得到了最佳使用的有力保證，在經(jīng)濟上體現(xiàn)為土地價格在城市用地價格體系中的最合理分布。

土地與城市規(guī)劃是密不可分、互為作用的，土地價格作為土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn)形式，與城市規(guī)劃更是休戚相關(guān)。地價在城市發(fā)展的過程中，總是動態(tài)變化的。而這種動態(tài)變化，取決于城市性質(zhì)、規(guī)模、發(fā)展方向、建設(shè)功能、房地產(chǎn)供求關(guān)系以及基礎(chǔ)設(shè)施配套水平和環(huán)境的優(yōu)劣。決定地價的關(guān)健是區(qū)位、功能性質(zhì)、土地開發(fā)的主要技術(shù)指標(biāo)、基礎(chǔ)設(shè)施布局、居民購買力。其中前四大因素是城市規(guī)劃所確定的，所以城市規(guī)劃部門在編制總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃等過程中必須對土地估價予以統(tǒng)籌考慮。通過科學(xué)合理的土地估價，制定出合理的土地價格體系，也能有效地促進或制的土地的流動，從而促使土地開發(fā)朝城市規(guī)劃的方向發(fā)展，使得城市規(guī)劃不斷得以實現(xiàn)、完善。

2、城市規(guī)劃與土地估價的辯證關(guān)系

傳統(tǒng)的城市規(guī)劃是以土地利用控制為核心的一種靜態(tài)的物質(zhì)規(guī)劃，它關(guān)注的是規(guī)劃藍圖的實現(xiàn)，而忽視了城市規(guī)劃對城市土地開發(fā)過程的調(diào)控功能，容易引起土地的投機活動。隨著城市的迅速發(fā)展，城市規(guī)劃作為一種規(guī)范城市發(fā)展的管理手段，也得到相應(yīng)發(fā)展，并逐漸體現(xiàn)了城市規(guī)劃能產(chǎn)生經(jīng)濟效益的資源優(yōu)勢，而這個優(yōu)勢的充分體現(xiàn)必須密切結(jié)合土地估價工作來進行。

在城鎮(zhèn)土地估價中，必須根據(jù)城市規(guī)劃的用地規(guī)劃內(nèi)容，劃分合理的土地等級。城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程要求將土地分為若干評價單元，以確定合理的土地價格。目前，確定單元的常用思路是動態(tài)網(wǎng)格法，形狀呈方形，和地形地物的邊界較難吻合，最終定級需借助人工調(diào)整來劃定級別邊緣。而以規(guī)劃路網(wǎng)為基礎(chǔ)，參照用地性質(zhì)直接劃定單元，將有利于與未來的規(guī)劃用地管理相銜接，也免除評價單元劃分的不合理性。

地價涉及到許多因素，區(qū)位、功能和房屋結(jié)構(gòu)不同，都會造成地價不同。如舊城房屋拆遷，商店、住宅、辦公樓的價格都不同，鋼結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)的價格也不同，特別是當(dāng)前以及將來基礎(chǔ)設(shè)施和社會服務(wù)設(shè)施的配套水平和規(guī)劃確定的開發(fā)要求都直接影響土地的價格。因此，我們進行城市規(guī)劃時，應(yīng)該準(zhǔn)確掌握地價要素，即規(guī)劃確定的開發(fā)要求。例如現(xiàn)在溫州等城市的地價測算是規(guī)劃局和土地部門一起完成的，這正是為了使城市規(guī)劃與土地估價密切結(jié)合起來，以保證城市規(guī)劃的合理性與科學(xué)性。

3、城市規(guī)劃與土地估價的有機統(tǒng)一

3.1土地估價必須體現(xiàn)城市規(guī)劃的最有效使用

這是針對土地用途而言的，不同用途土地的地價是不同的。地產(chǎn)最高價值是在土地最適合利用的情況下確定的。城市土地為國家所有，土地一級市場要由各級政府代表國家壟斷控制和計劃管理。所以政府制訂的具有法規(guī)作用的城市規(guī)劃對地價的形成起決定性作用。

城市規(guī)劃最基本的內(nèi)容是土地利用規(guī)劃，要在規(guī)劃期內(nèi)可能的條件下，發(fā)揮城市用地的最佳效益，即土地、資本、勞動等生產(chǎn)要素的優(yōu)勢組合和根據(jù)土地區(qū)位條件及產(chǎn)生收益的能力，合理布局生產(chǎn)力。所以城市規(guī)劃中的用地估價是以合法條件下用地效益最佳發(fā)揮為前提，那么首先要判斷土地的最佳利用方式是什么?目前的利用方法是否為最有效利用?轉(zhuǎn)換為最佳利用方式的可能性如何?這均是城市規(guī)劃要研究的問題。

(1)通過規(guī)劃管理控制土地用途的改變。在這方面積累了一些經(jīng)驗的澳大利亞是實行土地用途管制較早的國家之一。澳大利亞面積770萬平方公里，人口1800萬，按理說這類土地異常豐富的地區(qū)不存在危機問題，更談不上什么用途管制。其實不然，澳大利亞的城市規(guī)劃與土地估價卻結(jié)合得特別好。澳大利亞的城鎮(zhèn)建設(shè)與土地利用、商業(yè)用地、住宅用地、道路建設(shè)用地、園林用地、農(nóng)業(yè)用地及各類用地都在規(guī)劃中得以具體體現(xiàn)。

(2)按最佳、最有效利用確定土地的區(qū)位、最佳用途水平和開發(fā)強度。在進行土地規(guī)劃時就不應(yīng)受到現(xiàn)實使用狀況的限制，而應(yīng)對何種情況下才能最有效使用土地作出正確的判斷，因為現(xiàn)實用途由于各種原因并不一定是有效利用。城市規(guī)劃中的用地估價遵循土地最有效利用原理，不僅注重土地利用的經(jīng)濟效益，還要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)社會、經(jīng)濟、環(huán)境的綜合效益和城市發(fā)展及其環(huán)境建設(shè)等多方面的要求，例如：方便性----路網(wǎng)密度及可達性、紅線寬度設(shè)計等;和諧性----建筑容量與道路及市政設(shè)施負(fù)荷的協(xié)調(diào)、綠地布置、環(huán)境景現(xiàn)、視覺走廊等;舒適性----防治污染、日照間距、小氣候環(huán)境、配套服務(wù)設(shè)施等;個性----突出本地環(huán)境特色、歷史文化古跡的保護等。再有，土地的最有效利用，受規(guī)劃設(shè)計、法規(guī)政策、財政金融、企業(yè)經(jīng)營能力等綜合作用的影響，是包含所有的內(nèi)外部條件、市場供需因素綜合作用的結(jié)果，要求城市規(guī)劃對上述內(nèi)容統(tǒng)籌安排和最佳結(jié)合。

作為城市用地管理者、開發(fā)者和使用者，追求的目標(biāo)都是在規(guī)劃土地使用條件下，取得最大的投資效益和滿足最大的社會需求。城市政府為了實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、環(huán)境的宏觀效益，要引導(dǎo)資源在不同區(qū)位優(yōu)化配置，通過調(diào)控地價對國有地產(chǎn)一級市場壟斷經(jīng)營。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在用地規(guī)劃控制指標(biāo)下，一般會按最大允許程度提高房地產(chǎn)開發(fā)強度，以便降低單位建筑面積地價，提高房地產(chǎn)銷售利潤，地價的高低是投資效益核算中的重要內(nèi)容。各類用地企業(yè)所支付地價，作為無形資產(chǎn)將進入企業(yè)成本，成為法人資產(chǎn)的重要組成部分，需要保值和增值。因此土地使用者要求提供健全的基礎(chǔ)設(shè)施和良好的社區(qū)環(huán)境，這三者的目標(biāo)，均通過合理的城市規(guī)劃來協(xié)調(diào)、引導(dǎo)和實現(xiàn)。

3.2城市規(guī)劃必須考慮土地利用的邊際效益

經(jīng)濟學(xué)中的邊際效益遞增或遞減原理在城市規(guī)劃及城市用地估價中均適用。對土地進行資本投入，城市土地利用強度與土地收益會出現(xiàn)遞增式遞減的比例關(guān)系。當(dāng)?shù)貕K的容積率與環(huán)境容量協(xié)調(diào)時，土地開發(fā)投入使城市社區(qū)活動條件不斷完善，土地投資報酬遞增、地價同步上升;但當(dāng)各地塊容積率均有突破，使該地區(qū)土地總利用強度超過社區(qū)環(huán)境容量時，就會出現(xiàn)交通擁擠、環(huán)境污染治理困難、生活環(huán)境質(zhì)量下降等現(xiàn)象，土地投資報酬遞減，致使地價下降。

不僅城市土地利用強度，而且用地規(guī)模擴展也會遇到各種各樣的限制，可概括為自然地理條件的限制(如需填海、跨河、排水設(shè)施、供電設(shè)施、道路交通設(shè)施負(fù)荷能力等)、城市結(jié)構(gòu)限制(如城市用地擴張與原有用地結(jié)構(gòu)的配套功能不適應(yīng)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化與用地結(jié)構(gòu)不適應(yīng)，須對整個用地布局作調(diào)整)。將這種限制形象稱之為“門檻”，有“大門檻”，也有“小門檻”，城市建設(shè)會不斷遇到“門檻”、跨過“門檻”，波浪式地發(fā)展，將出現(xiàn)投資報酬遞增式遞減的波浪狀運動現(xiàn)象。

邊際效益點是對土地進行資本投入，當(dāng)達到某一數(shù)值點后，如再追加投資，報酬不再增加甚至降低。因此，需要城市規(guī)劃結(jié)合土地估價，研究土地邊際收益的最大點，通過環(huán)境容量分析、門檻投資計算、經(jīng)濟發(fā)展研究和土地利用效益分析，評價和優(yōu)選用地方案，從中選出最符合發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的用地可行性方案，確定土地開發(fā)時間和空間序列，確定近期發(fā)展建設(shè)的重點區(qū)位，使城市規(guī)劃與土地最有效使用緊密相聯(lián)。

3.3城市規(guī)劃必須考慮土地市場的供應(yīng)關(guān)系土地估價理論方法

城市規(guī)劃與地價評估離不開土地管理者對土地市場的分析和供求預(yù)測。土地需求是土地價格形成的先決條件。地價的社會基礎(chǔ)離不開房地產(chǎn)供求市場，否則其評估毫無意義。城市可利用的土地資源有限，由于土地位置的固定性和土地面積的有限性，土地供給彈性很小，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人口的增長，對城市土地的需求日益增大，促使土地價格不斷上漲。規(guī)劃用地估價要建立在節(jié)約用地及對房地產(chǎn)市場有效需求預(yù)測的基礎(chǔ)上，這也是城市用地規(guī)劃的基礎(chǔ)工作。

發(fā)展預(yù)測和經(jīng)濟發(fā)展趨勢預(yù)測是決定將來用地需求的最基本要素，可以運用國民經(jīng)濟統(tǒng)計資料和可比資料，建立計量經(jīng)濟模型，作出定量分析預(yù)測，作為指導(dǎo)上地開發(fā)建設(shè)的一項定量依

（責(zé)任編輯：中大編輯）

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