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7 不同土地權利的宗地價格評估

7.1 按宗地權利劃分土地價格評估類別：

1、? 土地所有權價格評估;

2、? 土地使用權價格評估;

3、? 土地租賃權價格評估;

4、? 土地抵押價格評估;

5、? 土地地役權價格評估。

7.2 土地所有權價格評估

7.2.1 土地所有權價格評估主要體現(xiàn)在農(nóng)村集體土地所有權轉(zhuǎn)為國家土地所有權方面。城市國家土地所有權不進入市場，但在掌握國有土地價值量方面，可進行土地所有權價格評估。8.2.2城市國家土地所有權價格評估

宗地地價評估基本方法均適用城市國家土地所有權價格的評估。在土地所有權價格評估中，要注意土地所有權投資風險小于土地使用權投資，其土地還原利率應小于土地使用權價格評估中所用利率。

7.2.3 農(nóng)村集體土地所有權價格評估。

農(nóng)村集體土地所有權價格評估可采用以下方法：

7.1.3.1 征地補償法：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》關于征用農(nóng)村集體土地所有權的補償規(guī)定，估算土地所有權征用時的價格。主要包括土地補償費、地上建筑物及青苗補償費和勞動力補償費。征用土地時發(fā)生的一切稅費，包括征用耕地時的耕地開發(fā)費，均不能計入。此方法主要用于因社會公益事業(yè)及重大建設項目需要征用農(nóng)村集體土地時的價格評估。

7.1.3.2 收益還原法：主要用于非因社會公益事業(yè)及重大建設項目需要征用，且在改變用途后有收益的農(nóng)村集體土地所有權價格評估。該類土地現(xiàn)狀多為農(nóng)業(yè)用途或未利用土地，其土地純收益不作為收益價格的評估依據(jù)。此收益價格的土地純收益在本質(zhì)上為未來用途的正常年純收益;在數(shù)量上，既大于農(nóng)業(yè)土地正常年純收益，又因農(nóng)民無權改變土地用途而小于新用途未來正常年純收益，即對未來正常土地年純收益作減價修正。

7.2.3.3 市場比較法：主要用于城市郊區(qū)集體土地所有權交易較多的地區(qū)。征用土地的所有權價格評估及其它形式的土地所有權價格評估，均可選擇相應的比較實例，運用此方法估算土地所有權價格。若選擇同一供需圈的土地使用權交易實例，則需在土地純收益、使用年期等方面作修正。

7.2.3.4 剩余法：主要用于非因社會公益事業(yè)及國家重大建設項目發(fā)生的農(nóng)村集體土地所有權交易時的價格評估。在運用該方法時，預測的不動產(chǎn)未來開發(fā)價值需作類似未來土地正常年純收益的修正。

7.2.3.5 成本逼近法：

1. 成本項目主要為：

(1) 未利用土地：土地取得費(指為獲得對其絕對權利的控制而支付的費用)、土地維護費(指為維護其絕對權利而支付的費用)和土地所有權收益(在改變用途時，其絕對地租量的比重大)。

(2) 農(nóng)用地：土地取得費(指為獲得對其絕對權利的控制而支付的費用)、土地開發(fā)費(指從未利用土地開發(fā)成現(xiàn)狀用地時的費用，包括農(nóng)業(yè)水電系統(tǒng)費的攤銷)、利息、利潤及土地所有權收益。

2. 是否因社會公用事業(yè)及國家重大建設項目而發(fā)生交易的農(nóng)村集體土地所有權價格評估，其主要區(qū)別在于土地所有權收益取值比例的大小。

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