某土地估價(jià)機(jī)構(gòu)接收委托，對一宗擬以拍賣方式出讓的工業(yè)用地價(jià)格進(jìn)行底價(jià)評估。該宗地面積為100畝，紅線內(nèi)外均以達(dá)到“五通一平”開發(fā)程度，征收前的地類為水田和旱地。估價(jià)師在進(jìn)行現(xiàn)場勘察和市場調(diào)查后，得到了4個(gè)交易實(shí)例（宗地A、B、C、D），整理后見下表：

此外，估價(jià)師還獲取了以下資料和信息：

（1）根據(jù)對當(dāng)?shù)赝恋亟灰讱v史數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果，從2003年5月至2006年12月，工業(yè)用地價(jià)格指數(shù)每月平均上漲0.5個(gè)百分點(diǎn)；

（2）如果與拍賣交易方式相比，招標(biāo)和協(xié)議方式成交價(jià)格分別低3%和5%;

（3）以待估宗地距區(qū)域中心距離為基準(zhǔn)，其他宗地距區(qū)域中心距離每增加（或減少）1千米，價(jià)格對比指數(shù)減少（或增加）1%;

（4）以待估宗地距火車貨運(yùn)站距離為基準(zhǔn)，其他宗地距火車貨運(yùn)站距離每增加（或減少）1千米，價(jià)格對比指數(shù)減少（或增加）1%;

（5）以宗地外達(dá)到”五通”的開發(fā)費(fèi)用為基準(zhǔn)，每增加（或減少）”一通”，價(jià)格對比指數(shù)增加（或減少）2%;

（6）假定產(chǎn)業(yè)集聚度分為低、較低、一般、較高、高5個(gè)等級，以待估宗地為基準(zhǔn)，其他宗地產(chǎn)業(yè)集聚度每上升（或下降）一個(gè)等級，價(jià)格對比指數(shù)上升（或下降）1%；

（7）假定環(huán)境有烈度分為污染嚴(yán)重、污染較重、有一定污染、污染小、無污染五個(gè)等級，以待估宗地為基準(zhǔn)，其他宗地環(huán)境優(yōu)劣度每上升（或下降）一個(gè)等級，價(jià)格對比指數(shù)上升（或下降）2%；

（8）宗地面積對土地價(jià)格的影響程度不顯著，忽略；

（9）假定宗地形狀分為不規(guī)則、較規(guī)則、規(guī)則三個(gè)等級，以待估價(jià)宗地為基準(zhǔn)，其他宗地每上升（或下降）一個(gè)等級，價(jià)格對比指數(shù)上升（或下降）2%；

（10）以待估宗地為基準(zhǔn)，其他宗地容積率與其相比每增加（或減少）0.1，其價(jià)格對比指數(shù)增加（或減少）0.5%；

（11）該地區(qū)周邊近3年農(nóng)作物的年平均畝產(chǎn)值為2000元。根據(jù)當(dāng)?shù)氐囊?guī)定，土地征收時(shí)土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和取法律規(guī)定的最高標(biāo)準(zhǔn)，無論有無，青苗及地上物補(bǔ)償費(fèi)一律按當(dāng)?shù)剞r(nóng)作物一年的產(chǎn)值計(jì)算；

（12）征地過程中發(fā)生的相關(guān)稅費(fèi)包括：征地管理費(fèi)，按照征地費(fèi)總額的4%征收；耕地占用稅，按5元/平方米征收；征地開墾費(fèi)，按10元/平方米計(jì)收；

（13）該區(qū)域土地開發(fā)程度達(dá)到“五通一平”時(shí)，其開發(fā)費(fèi)用平均為150元/平方米；假定土地開發(fā)周期為2年，開發(fā)費(fèi)在開發(fā)周期內(nèi)均勻投入，骰子回報(bào)率為15%，根據(jù)無限年期市場價(jià)格與成本價(jià)格差額測算得到土地增值收益率為30%，年貸款利息率為6.57%，土地還原利率為6%。

請根據(jù)上述資料和素材完成如下任務(wù)：

1.假定待估宗地各個(gè)因素的價(jià)格對比基準(zhǔn)指數(shù)為100，將上述交易實(shí)例與待估宗地進(jìn)行比較，補(bǔ)充完成如下“因素條件價(jià)格對比指數(shù)表”。

2.根據(jù)上述資料，以及完成的“因素條件價(jià)格對比質(zhì)數(shù)表”中的有關(guān)信息，選用兩種方法分別計(jì)算并確定待估宗地單價(jià)（提示：如果采用市場比較法，區(qū)域因素和個(gè)別因素的各因子采用連乘方式，比準(zhǔn)價(jià)格的確定采用簡單算數(shù)平均法；估價(jià)最后結(jié)果確定時(shí)，兩種方法的結(jié)果權(quán)重均取0.5）。

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（責(zé)任編輯：fky）

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