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4.10 基準地價更新

4.10.1 基準地價更新的技術路線

基準地價更新的技術路線有以下三條：

1. 以土地定級為基礎，以土地收益(地租)為依據(jù)，以市場交易地價資料為參考，更新基準地價。

2. 以土地條件劃分均質(zhì)區(qū)域(或以土地定級為基礎)，以市場交易地價資料為依據(jù)，更新基準地價。

3. 以土地定級或均質(zhì)區(qū)域為基礎，利用標準宗地價格(標定地價)或地價指數(shù)更新基準地價。

城市基準地價可以運用其中任一技術路線更新，也可以運用上述技術路線的任一組合更新。

4.10.2 級差收益(地租)法更新基準地價

4.10.2.1 應用范圍：該方法主要用于地產(chǎn)市場不發(fā)達，市場交易地價資料不豐富的城市。

4.10.2.2 基本方法

1. 有定級基礎的城市：先判斷原定級范圍的準確性，再在定級的基礎上，運用級差收益(地租)測算模型，求取地租，計算地價。

2. 沒有定級基礎的城市：先用上述分類定級方法先定級，再在定級的基礎上，運用級差收益(地租)測算模型，求取地租，計算地價。

3. 更新的步驟和方法與4.4條中基準地價評估的步驟和方法相同。

4.10.3 利用市場交易地價資料更新基準地價

4.10.3.1 應用范圍：主要用于地產(chǎn)市場發(fā)達，市場交易資料較多的城市。

4.10.3.2 基本方法

1. 有定級的城市，以城市定級為基礎，利用級別或區(qū)域范圍內(nèi)的市場交易地價資料更新評估各類用途的基準地價。

2. 沒有定級的城市，一是可運用上述分類定級方法先進行定級，再在定級的基礎上更新;二是不進行定級，而是用劃分均質(zhì)區(qū)域的辦法，在均質(zhì)區(qū)域上更新;

3. 市場交易資料的要求：與基準地價評估中對資料的要求基本相同，但是在樣本數(shù)量上可以少于基準地價評估的數(shù)量。

4. 具體來講，利用市場交易資料更新基準地價的方法有三種：即區(qū)域內(nèi)樣點地價平均法、地價與土地級別建立模型法和地價與定級因素分值建立模型法。

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