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2002年土地估價報告改錯題(試題略)

在答題時，應注意以下問題：

1.熟練掌握土地估價報告的規(guī)范格式，這是報告改錯的前提應試者不僅要熟記土地估價報告格式的總體框架結(jié)構(gòu)和組成部分，還需要熟練掌握對報告中每一部分的具體要求。這樣才能在審核報告時，對不符合報告格式的以及不符合報告格式中每一部分要求的，迅速發(fā)現(xiàn)錯誤并能說明原因。

2.認真理解土地估價的基本理論與方法，就可以抓住報告改錯的重點報告中第三部分關(guān)于土地估價方法的選用、每種方法的測算分析過程是土地估價報告 的主要內(nèi)容，也是報告中最容易出錯的地方。如對估價方法選用的依據(jù)、每種方法的計算公式、具體測算過程、每一中間步驟的計算結(jié)果、最終結(jié)果的確定、估價結(jié)果的表述等等 都有可能出現(xiàn)錯誤。

3.注意掌握答題的技巧

(1)在具體查找錯誤時，首先應通過對報告進行快速瀏覽，查找報告中的格式錯誤、文字描述錯誤、前后不一致的錯誤等，對一時無法確定的，可先查找其他錯誤，不要將時間放在一處或幾處錯誤上面。

(2)在答題時，除抓住容易出錯的第三部分外，不要遺漏報告的其他部分，這部分內(nèi)容也容易出錯，如報告中對估價依據(jù)的描述不完整、不規(guī)范或不適用;對地價的定義不準確;需要特殊說明的事項沒有說明清楚;土地估價師沒有簽字;估價對象描述不準確;附件不全等等，都需要進行認真審查，如本題的估價依據(jù)中，就有三處錯誤;而附件中也出現(xiàn)了兩處錯誤。

(3)由于本題最高得分為40分，找出一處錯誤并將原因表述正確的得3分，而一般情況下，報告中的錯誤都大于13處，如本題共有錯誤26處。這樣就要求應試者不要只將重點放在發(fā)現(xiàn)多少錯誤方面，還需要將錯誤的原因描述清楚，發(fā)現(xiàn)的錯誤不在于多，而在于發(fā)現(xiàn)錯誤的同時，將原因說明清楚。

總之，土地估價實務考試，要求應試者要具備扎實的土地管理基礎知識，掌握土地估價 理論與方法及相關(guān)經(jīng)濟理論與方法，并能靈活運用于土地估價過程中。而幾種主要的估價 方法作為考試的重中之重，貫穿于土地估價實務考題的始終。應試者不僅要在理解的基礎 上熟練掌握各種估價方法的概念、原理、基本公式、特點、適用范圍及適用的估價原則、估價 程序，還要能靈活運用、綜合運用。

對各種估價方法應注意的問題作一歸納總結(jié)，供 大家在復習時參考。

收益還原法

根據(jù)土地純收益是否變化、怎樣變化及土地使用年限是無限年還是有限年選擇正確的 計算公式;

總收益和總費用均應為客觀值，且折算到年;

土地收益年限應從估價時點算起，至土地使用年期屆滿為止;

房屋的計提折舊年限除考慮房屋的耐用年限外，還要考慮土地使用權(quán)的使用年限。計 提折舊年限應從房屋竣工驗收合格之日起計，當房屋的耐用年限短于土地剩余使用年限時， 應按房屋的耐用年限計算折舊，當房屋耐用年限長于土地剩余使用年限時，應按土地剩余使用年限+房屋已使用年限計提折舊;

建筑物純收益=建筑物現(xiàn)值X建筑物還原利率，而不能以建筑物重置價格為基數(shù)計算。

市場比較法

所選取的各比較交易案例應為用途相同、交易類型相同、所處地區(qū)的區(qū)域特性及宗地的個別條件相近的正常交易案例，且交易時間一般為2年內(nèi)的交易實例，最長不超過3年;

各比較交易案例價格基礎應統(tǒng)一;

區(qū)域因素和個別因素的選取因用途不同應有差別，且二者不能混淆;

進行比較因素修正時，要把握兩點：第一，因為求算的是待估宗地價格，待估宗地的條件指數(shù)均位于分子，比較案例宗地條件指數(shù)均位于分母;第二，以誰為基準，誰的條件指數(shù)即為 100。

成本逼近法

土地取得費和土地開發(fā)費應為客觀值;

計算利息的基數(shù)為土地取得費及相關(guān)稅費和土地開發(fā)費，但計息期不同，土地取得費及相關(guān)稅費的計息期為整個開發(fā)周期，土地開發(fā)費的計息期根據(jù)費用的投人情況確定，在均勻投入的情況下按折半計算;計算利息的方式有單利和復利之分，若無具體說明，一般按復利計算;

計算利潤的基數(shù)與計算利息的基數(shù)相同，不能錯將利息作為計算利潤的基數(shù);

通過成本累加計算得到的估價結(jié)果一般是無限年期的，在出讓地價估算時，一定要進行年期修正。

剩余法

建筑物售價、建筑費、專業(yè)費等應為客觀值;

計算利息的基數(shù)包括待估宗地地價、建筑費、專業(yè)費和不可預見費;待估宗地地價的計息期為整個開發(fā)周期，后三項的計息期根據(jù)其投入情況確定，在整個開發(fā)期均勻投入時為整個開發(fā)期的一半;

若已知條件為投資匯報率，則利潤的計算基數(shù)與利息的計算基數(shù)一致，否則，一般為房地產(chǎn)總價值。

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（責任編輯：中大編輯）

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