某制藥企業(yè)為擴大經(jīng)營規(guī)模，準備將位于W市城區(qū)的老工廠遷出。根據(jù)當?shù)卣?guī)定，老廠區(qū)土地由政府按一定價格收購后，重新開發(fā)利用。該企業(yè)擬用政府收購老廠區(qū)的補償價格在郊區(qū)工業(yè)開發(fā)區(qū)購置土地，建設新的現(xiàn)代化制藥廠。

經(jīng)調(diào)查，該企業(yè)老廠區(qū)土地為1987年以無償劃撥方式取得的國有土地，土地面積為3000平方米，重新開發(fā)后，規(guī)劃建設商務辦公樓，規(guī)劃容積率為2.4。該辦公樓建成后，預計售價為11000元/平方米，開發(fā)期為兩年，建筑費為4500元/平方米，專業(yè)費和不可預見費分別為建筑費的5%和3%，建造成本第一年投入45%，第二年投入55%，年內(nèi)均勻投入，建成后即可全部售出。該項目預計投資回報率為房地產(chǎn)售價的15%;稅金為房地產(chǎn)售價的6%，年貸款利率為8%，土地還原利率為6%。

W市郊區(qū)工業(yè)開發(fā)區(qū)周邊地區(qū)近3年農(nóng)作物的年平均畝產(chǎn)值為1800元/畝，因當?shù)厝硕嗟厣伲收鞯貢r土地補償費和安置補助費的總和取法律規(guī)定的最高值。青苗及地上物補償費按當?shù)剞r(nóng)作物一年產(chǎn)值補償。根據(jù)當?shù)匾?guī)定，征地過程中的征地管理費按照征地費總額的4%征收;耕地占用稅按5元/平方米計收;耕地開墾費按10元/平方米計收。開發(fā)區(qū)平均土地開發(fā)程度達到“五通一平” (通路、通水、通訊、通電、排水，場地平整)，土地開發(fā)費為60元/平方米，開發(fā)周期為1年，開發(fā)費在開發(fā)周期內(nèi)均勻投入;土地開發(fā)的投資回報率為15%，經(jīng)調(diào)查，該市土地增值收益與當?shù)爻鲎尳饦藴室恢?。根?jù)該市規(guī)定，開發(fā)區(qū)工業(yè)用地土地出讓金最低不得低于150元/平方米，住宅用地土地出讓金最低不得低于300元/平方米，商業(yè)用地出讓金最低不得低于600元/平方米。市區(qū)老廠區(qū)所在區(qū)域工業(yè)用地土地出讓金最低不得低于300元/平方米，住宅用地土地出讓金最低不得低于500元/平方米，商業(yè)用地出讓金最低不得低于930元/平方米。

1. 請測算老廠區(qū)用地在規(guī)劃用途條件下、法定最高年期的土地使用權單價和總價。

2. 經(jīng)協(xié)商，當?shù)卣鈱蠌S區(qū)按規(guī)劃用途條件下劃撥土地使用權價格的60%給予補償，試問，該企業(yè)最高可以得到多少補償。

3. 該企業(yè)如以該補償價購置開發(fā)區(qū)的土地，可以最多購買多少面積的土地。

(一)審題

(1)明確題目要求。本題涉及兩個估價對象，三種價格類型。一是求取老廠區(qū)用地

在規(guī)劃條件下，法定最高年期的出讓土地使用權價格;二是求取老廠區(qū)用地在規(guī)劃條件下的劃撥土地使用權價格，進而確定企業(yè)可以得到的補償金額;三是求取工業(yè)開發(fā)區(qū)土地的市場價格，進而確定企業(yè)可購置的土地面積。

(2)梳理有關資料。①估價對象資料，審題時需針對不同估價對象，明確土地用途，尤其對老廠區(qū)用地，要弄清其規(guī)劃用途和規(guī)劃容積率;②市場調(diào)查資料，該類資料是確定解題思路和選擇估價方法的主要依據(jù)，本題提供了老廠區(qū)用地未來開發(fā)完成后的價值、開發(fā)費用及相關參數(shù)資料;工業(yè)開發(fā)區(qū)的開發(fā)費用、土地出讓金標準、周邊地區(qū)的征地費用等資料。審題時要特別留意開發(fā)周期、開發(fā)費用的投人情況及各項參數(shù)的內(nèi)涵。另外，還要特別注意題目中對老廠區(qū)補償標準的說明。

(3)考慮資料取舍，明確解題思路。針對不同估價對象，選取相應的市場調(diào)查資料，確定解題思路與方法。

(二)解題思路與方法選擇 考試用書

1.解題思路

(1)根據(jù)題意，老廠區(qū)土地屬于待開發(fā)土地，且有明確的規(guī)劃條件和不動產(chǎn)售價、建筑成本等資料，適用于剩余法。具體思路為：①根據(jù)待估宗地的土地面積、規(guī)劃容積率及辦公樓的預期售價測算不動產(chǎn)開發(fā)完成后價值;②計算建造成本、利息、利潤及銷售稅費;③用不動產(chǎn)開發(fā)完成后價值扣除建造成本、利息、利潤及銷售稅費，得到老廠區(qū)規(guī)劃條件下的出讓土地使用權價格。

(2)用老廠區(qū)規(guī)劃條件下的出讓土地使用權價格，扣除商業(yè)用地土地出讓金，得到其規(guī)劃條件下的劃撥土地使用權價格;再乘以補償比例即可得到對企業(yè)的補償價格。

(3)根據(jù)征地費用及相關稅費、開發(fā)費用、出讓金等資料，用成本逼近法測算工業(yè)開發(fā)區(qū)單位面積地價;再用企業(yè)可獲得的補償金額除以開發(fā)區(qū)單位面積地價，得到企業(yè)可購置的土地面積。

2.方法選擇

根據(jù)題目要求和所提供的資料，老廠區(qū)土地宜采用剩余法評估，工業(yè)開發(fā)區(qū)土地宜采用成本逼近法評估。

(三)公式與計算步驟

1.適用公式

(1)老廠區(qū)規(guī)劃條件下，出讓土地使用權價格評估公式：

土地價格=開發(fā)完成后的樓價—建筑費—專業(yè)費—不可預見費—利息—利潤—銷售稅費

(因題目中未給出購地稅費比率，在此不考慮購地稅費)

(2)老廠區(qū)規(guī)劃條件下，劃撥土地使用權價格評估公式：

劃撥土地使用權價格=出讓土地使用權價格—土地出讓金

(3)工業(yè)開發(fā)區(qū)土地市場價格評估公式：

土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費十稅費+利息+利潤十土地增值

2.計算步驟

(1)測算老廠區(qū)用地在規(guī)劃條件下的出讓土地使用權價格。老廠區(qū)用地屬待開發(fā)土地，適用于剩余法評估。

1)確定最有效利用方式。根據(jù)規(guī)劃，老廠區(qū)規(guī)劃用途為商務辦公，即為最有效利用方式。

2)計算開發(fā)后的不動產(chǎn)總價

不動產(chǎn)總價=11000×2.4×3000=7920(萬元)

3)計算建造成本

建筑費用=4500×2.4×3000=3240(萬元)

專業(yè)費=3240×5%=162(萬元)

不可預見費=3240×3%=97.2(萬元)

建造成本合計=3240+162+97.2=3499.2(萬元)

4)計算開發(fā)利潤

利潤=7920×15%=1188(萬元)

5)計算投資利息

投資利息=地價×[(1+8%)2—1]+3499.2 ×45%×[(1+8%)1.5—1] +3499.2 × 55%×[(1+8%)0.5—1]

=0.1664 ×地價+192.69十75.5

=0.1664 ×地價+268.19

6)計算稅費

稅費=7920×6%=475.20(萬元)

7)計算地價

地價=7920—3499.20—1188—0.1664 ×地價—268.19—475.2

地價=2134.30萬元

單位面積地價=2134.3/3000=7114.30(元/平方米)

(2)測算該企業(yè)可得到的補償。根據(jù)題意，應按規(guī)劃條件下劃撥土地使用權價格的60%對企業(yè)給予補償，W市商業(yè)用地的最低出讓金為930元/平方米，其劃撥土地使用權價格應為出讓土地使用權價格扣減出讓金，即：

劃撥土地使用權價格=7114.3—930=6184.30(元/平方米)

補償金額=60%×6184.30×3000=1113.17(萬元)

該企業(yè)最高可以得到1113.17萬元的補償。

(3)計算可以購置的開發(fā)區(qū)土地面積。

1)用成本逼近法測算開發(fā)區(qū)的單位面積地價。

?計算土地取得費及稅費：

土地補償費和安置補助費的法定最高補償標準為年產(chǎn)值的30倍，即為：

最高補償標準;1800元/畝×30=54000元/畝=81(元/平方米)

(1畝=666.67平方米)

青苗補償及地上物補償=1800/66.67=2.70(元/平方米)

征地費合計=81+2.70=83.70(元/平方米)

征地管理費=83.70 X4%=3.35(元/平方米)

耕地占用稅=5(元/平方米)

耕地開墾費=10(元/平方米)

合計土地取得費及稅費=83.7+3.35+5+10=102.05(元/平方米)

.土地開發(fā)費：

土地開發(fā)費=60(元/平方米)

.投資利息：

投資利息=102.05×8%+60×1/2×8%=10.56(元/平方米)

?投資利潤：

投資利潤=(102.05+60) ×15%=24.31(元/平方米)

?計算50年期成本價格：

50年期價格=(102.05+60+10.56+24.31)×(1—1/(1+6%)50)

=186.23(元/平方米)

?計算土地增值：

根據(jù)題意，這里土地增值收益取50年期土地出讓金，最低為150元/平方米。

?計算單位面積地價：

單位面積地價=186.23+150=336.23(元/平方米)

即開發(fā)區(qū)50年期的工業(yè)用地土地使用權價格為336.23元/平方米。

2)計算可以購置的土地面積：

可購置土地面積=1113.174/336.23=33107.52(平方米)

換算成畝=33107.52/666.67=49.66(畝)

即該企業(yè)獲得的補償款可以購置49.66畝的工業(yè)開發(fā)區(qū)土地。

(四)難點與常見錯誤分析

1.試題難點

(1)評估思路的確定。本題設問較多，且涉及老廠區(qū)和工業(yè)開發(fā)區(qū)兩類用地，要求應試者能通過分析各問題之間的內(nèi)在聯(lián)系，理出其中的關鍵點，即：求取老廠區(qū)規(guī)劃條件下地價和工業(yè)開發(fā)區(qū)地價。有了這兩種地價，結合土地出讓金資料，則不難求出企業(yè)的最

高補償金額和可購置的開發(fā)區(qū)土地面積。

(2)剩余法評估中利息的計算，尤其是計息項目和計息期的確定。除各項建造成本需要計算利息外，待估地價也應計息。只是這兩項費用由于投入時間不同，計息期存在差異。根據(jù)題意，項目開發(fā)期為兩年，建造成本第一年投入45%，第二年投入55%，年內(nèi)均勻投入，則第一年投入建造成本的計息期為1.5年，第二年投入建造成本的計息期為0.5年;而土地取得費用(地價款)通常在項目開發(fā)前一次性投入，待估地價的計息期應為整個開發(fā)期2.0年。

(3)成本逼近法評估中土地取得費的計算。本題并未直接給出土地取得費數(shù)值，而 是給出了農(nóng)作物年產(chǎn)值和各項費用的取值標準，應試者需根據(jù)相關法律規(guī)定，按相應補償 倍數(shù)計算確定。

2.常見錯誤分析

(1)缺少評估思路或敘述不清。說明評估思路是解答綜合計算題的重要步驟，也是 進行具體測算的基礎，應試者不容忽視。

(2)剩余法測算中易出現(xiàn)的錯誤：①利潤計算錯誤。誤將銷售利潤率當作成本利潤率，造成利潤計算基數(shù)錯誤;②利息計算錯誤。未計算待估地價利息，或計息期有誤。

(3)成本逼近法測算中易出現(xiàn)的錯誤：①未統(tǒng)一費用單位或換算錯誤;②利息計算錯誤。未計算征地稅費利息，或計息期有誤;③缺少土地使用年期修正或修正有誤。

例2 某企業(yè)于2000年12月31日以出讓方式取得了一宗土地使用年限為50年期的國有工業(yè)用地，土地總面積為3000平方米，交納的土地出讓金為30元/平方米，該宗地土地開發(fā)程度已達到"五通一平"(通路、通電、通水、通訊、排水及場地平整)。

2001年12月31日，該企業(yè)因改制需要進行土地價格評估，經(jīng)調(diào)查，該地區(qū)土地取得費(含稅費)平均為10萬元/畝，"五通一平"土地開發(fā)費為8萬元/畝，在土地開發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開發(fā)周期為一年，銀行貸款年利率為5.5%，投資利潤率為10%，土地還原率為6%，50年期出讓金水平仍保持不變，請測算該宗地于2001年12月31日的單位地價和總地價。

(一)審題

(1)明確題目要求。本題要求得到待估宗地在估價時點的單位地價和總地價，即要求計算出兩種形式的土地價格。

(2)梳理有關資料?？蓪㈩}目提供資料分為兩類：一是有關估價對象資料。審查時需留意估價時點、土地取得時間及使用年期，估價時點與土地取得時間是否一致等;二是市場調(diào)查資料。該類資料是解題的基礎，也是選擇方法的主要依據(jù)，審查時要留意所給資料與估價對象情況是否一致，如土地使用年期等。

(3)考慮資料取舍，找出隱含條件。對題目中所提供的市場調(diào)查資料要仔細審查，看缺少什么條件，是否有隱含內(nèi)容。如本題未給出土地增值收益率，但若仔細審查便不難發(fā)現(xiàn)，土地增值收益可依據(jù)土地出讓金確定。

(二)解題思路與方法選擇

1.方法選擇

本題主要提供了有關土地取得與開發(fā)費用資料及相關參數(shù)，可采用成本逼近法評估。

2.解題思路

由于題目所給條件比較間接，解題思路亦應與常規(guī)做法略有不同，主要體現(xiàn)在年期修正上，首先需明確待估宗地的剩余使用年期，因土地取得時間與估價時點相差一年，至估價時點止，土地剩余使用年期應為49年。

基本思路：先根據(jù)題目所給條件確定評估方法;然后分步計算土地取得費、土地開發(fā)費、利息和利潤;將以上各項相加得到無限年期土地成本價格;將無限年期土地成本價格和50年期土地出讓金分別進行年期修正，均修正為49年期價格;將修正后價格加總得到所求地價。

(三)公式與計算步驟

1.適用于該宗地的計算公式

土地價格=(土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤)×年期修正系數(shù)+土地出讓金×年期修正系數(shù)：

2.計算步驟

(1)選擇計算方法

根據(jù)題意，本題適用于成本逼近法

(2)土地取得費及稅費

10×10000÷666.67=150(元/平方米)

(3)土地開發(fā)費

8×10000÷666.67=120(元/平方米)

(4)利息(按單利計算)

150×5.5%×1+120×1×1/2×5.5%=11.55(元/平方米)

(5)利潤

(150+120)×10%=27(元/平方米)

(6)土地成本價格

150+120+11.55+27=308.55(元/平方米)

(7)49年期的土地成本價格

308.55×[1-1/(1+6%)49]=290.79(元/平方米)

(8)49年期的土地出讓金

30×[1-1/(1+6%)49]/ [1-1/(1+6%)50]=29.90(元/平方米)

(9)計算單位地價

290.79+29.90=320.69(元/平方米)

(10)計算總地價

總地價=320.69×3000=96.21(萬元)

(四)難點與常見錯誤分析

1.試題難點

對于成本逼近法應用的測試在歷次考試中均有涉及，與以往不同的是，本題更偏重對應試者估價能力的考察，且在以下兩方面增加了難度：

(1)某些條件比較隱諱。本題未給出土地增值收益率，土地增值收益以土地出讓金形式出現(xiàn)，要求應試者能夠做出判斷。

(2)土地取得時間與估價時點不一致，需確定土地剩余使用年期并做相應修正。因土地取得時間與估價時點相差一年，至估價時點止，土地剩余使用年期應為49年。在對土地成本價格和土地出讓金進行年期修正時，要考慮成本價格(無限年期)和土地出讓金(50年期)在土地使用年期上的差異，采用不同的修正公式。

2.常見錯誤分析

(1)解題步驟不夠清晰或缺少某些步驟。如對各項費用及利息、利潤的計算只用一個算式表述，或前面缺少解題方法說明等。

(2)未統(tǒng)一價格單位或面積換算錯誤。解題過程中各項費用與價格單位要統(tǒng)一，中間過程既可使用"元/平方米"，也可使用"萬元/畝"，但最終單位地價要換算成"元/平方米"。面積換算是成本逼近法考題中的一個重要考點，歷次考試多有涉及，’’畝"與"平方米"之間的換算，可采用"1畝=666.67平方米"或"1畝=1/0.0015平方米"。

3)利息計算中計息期取值錯誤。需計算利息的項目為土地取得費與土地開發(fā)費，但計息期不同，土地取得費的計息期為整個開發(fā)期即1年，土地開發(fā)費在均勻投入的前提下(等同于在年中一次性投入)，其計息期為0.5年。應試者往往不考慮土地取得費與土地開發(fā)費的計息差異，計息期均按一年或半年計算。

本題土地開發(fā)周期未超過1年，在按年計息的前提下，可按單利計算利息，若開發(fā)周期在一年以上，則需按復利計算。

(4)利潤計算基數(shù)錯誤。利潤計算基數(shù)應為土地開發(fā)費與土地取得費之和，利息一般不作為計算利潤的基數(shù)。

(5)未做年期修正或修正錯誤。如：未考慮土地成本價格與土地出讓金在使用年期上的不同，均按無限年期將兩者一并修正為49年期價格;或僅對土地成本價格進行年期修正;或錯將土地剩余使用年期確定為50年。

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