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5.5 剩余法

5.5.1 剩余法的基本原理

剩余法以稱假設(shè)開發(fā)法,是在預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上,扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和稅收等，以價(jià)格余額來估算待估土地價(jià)格的方法。

基本公式：V=A-(B+C)

式中：V――待估土地的價(jià)格

A――總開發(fā)價(jià)值或開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值

B――整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本

C――開發(fā)商合理利潤(rùn)

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其基本公式為：

土地價(jià)格=房屋的預(yù)期總售價(jià)-建筑總成本-利潤(rùn)

-稅收-利息

5.5.2 運(yùn)用剩余法估價(jià)的基本程序：

1. 調(diào)查待估宗地的基本情況;

2. 選擇待估宗地的最有效利用方式;

3. 估計(jì)開發(fā)建設(shè)周期和投資進(jìn)度安排;

4. 估算開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值;

5. 估算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、開發(fā)利潤(rùn)及開發(fā)、銷售的稅費(fèi)。

6.估算待估宗地的土地價(jià)格。

5.5.3 估算開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，宜采用市場(chǎng)比較法，并應(yīng)考慮類似不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的未來變動(dòng)趨勢(shì)。對(duì)開發(fā)完成后擬采用出租或自營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)價(jià)值，也可以根據(jù)同一市場(chǎng)狀況采用收益還原法來確定其價(jià)值。

5.5.4 開發(fā)周期和投資進(jìn)度安排應(yīng)參照類似不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)過程進(jìn)行確定。

開發(fā)周期指一個(gè)投資者從取得待估宗地開始，經(jīng)歷開發(fā)建設(shè)階段，使開發(fā)完成的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值得到市場(chǎng)體現(xiàn)的全周期。對(duì)于擬采用銷售或出讓、轉(zhuǎn)讓方式經(jīng)營(yíng)的不動(dòng)產(chǎn)，開發(fā)周期的截止時(shí)間應(yīng)是銷售或出讓、轉(zhuǎn)讓過程完成;對(duì)于擬采用出租或自營(yíng)方式的不動(dòng)產(chǎn)，開發(fā)周期的截止時(shí)間應(yīng)是開發(fā)完成的不動(dòng)產(chǎn)投入使用之時(shí)。

投資進(jìn)度安排是指根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)程序和施工計(jì)劃，在開發(fā)周期中不同時(shí)段發(fā)生的各項(xiàng)成本或費(fèi)用計(jì)劃。

5.5.5 開發(fā)成本是項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期間所發(fā)生的一切費(fèi)用的總和。土地開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本主要包括基礎(chǔ)設(shè)施配套及開發(fā)費(fèi)用、管理費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)用、開發(fā)及銷售過程中所納稅額及銷售費(fèi)用;房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本主要包括建筑總成本、投資的利息、開發(fā)及銷售過程中所納稅額。建筑總成本一般包括建筑開發(fā)費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)等。

5.5.6 利息是開發(fā)項(xiàng)目全部預(yù)付資本的融資成本。預(yù)付資本包括地價(jià)款、開發(fā)或建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)等。稅金及銷售費(fèi)不計(jì)利息。利息的計(jì)算要充分考慮資本投入的進(jìn)度安排。

在實(shí)際評(píng)估工作中，也可把不動(dòng)產(chǎn)的未來價(jià)值及開發(fā)成本用折現(xiàn)的方法貼現(xiàn)至評(píng)估基準(zhǔn)日，從而在剩余法公式中沒有利息項(xiàng)。

折現(xiàn)率和利息率的選取應(yīng)參照同期銀行公布的貸款利率指標(biāo)。

5.5.7 開發(fā)項(xiàng)目正常利潤(rùn)一般以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值或預(yù)付總資本的一定比例計(jì)算。利潤(rùn)率宜采用同一市場(chǎng)上類似不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)率。

5.5.8 現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地估價(jià)

運(yùn)用剩余法評(píng)估現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地價(jià)格，其公式如下：

土地價(jià)格=房地產(chǎn)交易價(jià)格-房屋現(xiàn)值-交易稅費(fèi)

房地產(chǎn)交易價(jià)值可用正常交易成交價(jià)格，或采用市場(chǎng)比較法確定，或結(jié)合房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)狀況和市場(chǎng)條件運(yùn)用收益還原法確定。

房屋現(xiàn)值應(yīng)根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的同類房屋建筑的建造成本費(fèi)用，結(jié)合房屋的物理、經(jīng)濟(jì)和功能的退化狀況選用適當(dāng)方法來確定。其公式如下：

房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)×房屋成新度

5.5.9 剩余法的適用范圍

剩余法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地估價(jià)。允許運(yùn)用于以下情形：(1)待開發(fā)成房地產(chǎn)或待拆遷改造后再開發(fā)成房地產(chǎn)的土地估價(jià);(2)僅將土地整理成可供直接利用的土地估價(jià);(3)現(xiàn)有房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估。

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