計(jì)算題

要求列出算式、計(jì)算過程和計(jì)算結(jié)果，計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)，地價(jià)單價(jià)的單位為“元/平方米”、總價(jià)單位為“萬元”。

一、某企業(yè)2000年9月以有償出讓方式取得某地塊40年使用權(quán)，面積1000平米，同時(shí)在其上以2000元/平米造價(jià)建成800平米商鋪，建筑物耐用年限為50年，殘值率為5%，目前重置價(jià)格為2500元/平米，該商鋪現(xiàn)全部優(yōu)惠出租給企業(yè)內(nèi)部下崗職工，每月租金30元/平米，同類商鋪市場(chǎng)租金一般為每月50元/平米，土地還原率為4%，房屋還原率為5%，每年需支付稅金20元/平米，管理費(fèi)為同類租金的5%，年維修費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)分別為重置價(jià)格的2%和0.2%。請(qǐng)?jiān)u估該宗地在2004年9月的價(jià)格。

二、某開發(fā)區(qū)土地總面積5000畝，已完成“七通一平”建設(shè)，公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施占地1000畝。完成土地開發(fā)后需要評(píng)估出讓土地的底價(jià)，出讓土地使用年限為50年。據(jù)測(cè)算，該開發(fā)區(qū)所在地征地費(fèi)為15萬元/畝；土地開發(fā)費(fèi)為10萬元/畝，土地開發(fā)周期為2年，第一年投資額占40%，各年內(nèi)均勻投入，貸款季利率為2%;要求土地開發(fā)投資回報(bào)率和土地增值收益率均為20%，土地還原率確定為8%。請(qǐng)?jiān)u估該開發(fā)區(qū)出讓土地的底價(jià)。

三、某公司于2001年8月通過出讓方式取得一宗10000平方米土地使用權(quán)，出讓年限為50年，該地塊規(guī)劃為綜合，容積率為3。該公司于2002年8月動(dòng)工興建一座綜合樓。2003年8月該公司擬將土地使用權(quán)向銀行抵押貸款。如以該宗土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)的70%貸款，請(qǐng)問可貸多少款？

項(xiàng)目其他資料如下：

1、該大樓1-3層為商鋪，建筑面積為5000平方米，上面為寫字樓。

2、大樓開發(fā)周期預(yù)期為3年，第一年投入30%，第二年投入50%，第三年投入20%。

3、大樓建成后該公司計(jì)劃自留5000平方米寫字樓，另安排1000平方米商鋪優(yōu)惠出租給內(nèi)部職工，月租金為150元/平方米。其余用于對(duì)外出租，預(yù)計(jì)出租率為90%。

4、據(jù)調(diào)查，目前同類建筑物建安綜合造價(jià)為每建筑平方米3000元，同類商鋪市場(chǎng)租金水平每月為200元/平方米，寫字樓租金每月100元/平方米。房屋出租年經(jīng)營費(fèi)用中，管理費(fèi)為年租金的10%，維修費(fèi)為租金的8%，稅金為租金的12%，保險(xiǎn)費(fèi)為建安造價(jià)的千分之二。項(xiàng)目投資回報(bào)率取建安造價(jià)的30%。建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限為70年，殘值率為3%。當(dāng)?shù)赝恋剡€原率為6%，綜合還原率為8%，銀行貸款利率為8%。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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