為了幫助考生有效的復(fù)習(xí)2011年土地估價(jià)師考試小編特地整理出2011年土地估價(jià)師考試的資料，希望各位考生可以在2011年土地估價(jià)師考試中取得理想的成績(jī)!

5.2.4.4 生產(chǎn)性企業(yè)房地產(chǎn)中的總費(fèi)用

生產(chǎn)性企業(yè)房地產(chǎn)中的總費(fèi)用主要包括：

1. 生產(chǎn)成本，包括原材料費(fèi)、人工費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)等;

2. 產(chǎn)品銷售費(fèi);

3. 產(chǎn)品銷售稅金及附加;

4. 財(cái)務(wù)費(fèi)用;

5. 管理費(fèi)用;

6. 企業(yè)利潤(rùn)。

5.2.5 求取年純收益

1. 土地租賃中的土地年純收益求?。?/p>

土地年純收益=年租金收入―年總費(fèi)用

2. 房地出租中的土地年純收益求?。?/p>

土地年純收益=房地產(chǎn)年純收益―房屋年純收益

房地產(chǎn)年純收益=房地產(chǎn)出租年總收入-房地產(chǎn)出租年總費(fèi)用

房屋年純收益=房屋現(xiàn)值×建筑物還原利率

3.? 經(jīng)營(yíng)性企業(yè)房地產(chǎn)中的土地年純收益求?。?/p>

房地產(chǎn)年純收益=經(jīng)營(yíng)總收入―經(jīng)營(yíng)總費(fèi)用

土地年純收益=房地產(chǎn)年純收益-房屋年純收益

4.? 生產(chǎn)性企業(yè)房地產(chǎn)中的土地年純收益求取：

土地年純收益=生產(chǎn)總收入―生產(chǎn)總成本

5.? 自用土地或待開發(fā)土地的年純收益求?。?/p>

自用土地或待開發(fā)土地的年純收益可采用比較法求取，即比照類似地區(qū)或相鄰地區(qū)有收益的相似土地的純收益，經(jīng)過(guò)區(qū)域因素、個(gè)別因素的比較修正，求得其土地純收益。

5.2.6 還原利率的確定

5.2.6.1 綜合還原利率、土地還原利率和建筑物還原利率的關(guān)系

還原利率分為綜合還原利率、土地還原利率和建筑物還原利率，三者之間的關(guān)系應(yīng)按下面公式確定：

r=(r1L+r2B)/(L+B)

式中：r——綜合還原利率;

r1——土地還原利率;

r2——建筑物還原利率;

L——土地價(jià)格;

B——建筑物價(jià)格。

5.2.6.2 還原利率的確定方法

還原利率應(yīng)按下列方法確定：

1. 不動(dòng)產(chǎn)純收益與價(jià)格比率法：應(yīng)選擇三宗以上近期發(fā)生交易的，且在交易類型上與待估不動(dòng)產(chǎn)相似的交易實(shí)例，以交易實(shí)例的純收益與其價(jià)格的比率的均值作為還原利率。

2. 安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：即：還原利率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或銀行一年期定期存款年利率;風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)等狀況對(duì)其影響程度而確定。

3. 投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法：將社會(huì)上各種相關(guān)類型投資，按它們的收益率與風(fēng)險(xiǎn)大小排序，然后分析判斷估價(jià)對(duì)象所對(duì)應(yīng)的范圍，確定其還原利率。

在確定土地還原利率時(shí)，還應(yīng)注意土地所有權(quán)價(jià)格的還原利率和土地使用權(quán)價(jià)格的還原利率存在區(qū)別。土地所有權(quán)的權(quán)利大于土地使用權(quán)，其風(fēng)險(xiǎn)也比土地使用權(quán)小。因此，其二者的還原利率是有差別的。

5.2.7 計(jì)算收益價(jià)格

5.2.7.1 計(jì)算收益價(jià)格時(shí)，應(yīng)首先根據(jù)純收益流量的變化規(guī)律，判定估價(jià)對(duì)象純收益流量屬于下列那種類型：

1. 純收益流量每年固定不變;

2. 純收益流量每年按某個(gè)固定的數(shù)額遞增或遞減;

3. 純收益流量每年按某個(gè)固定的比率遞增或遞減;

4. 純收益流量按其他有規(guī)則的變動(dòng)。

5.2.7 收益還原法的適用范圍

收益還原法只適用于有收益的土地和建筑物，或房地產(chǎn)的估價(jià)。不適用于沒(méi)有收益的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)。

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