為了幫助考生有效的復(fù)習(xí)2011年土地估價師考試小編特地整理出2011年土地估價師考試的資料，希望各位考生可以在2011年土地估價師考試中取得理想的成績!

5.2.4.4 生產(chǎn)性企業(yè)房地產(chǎn)中的總費用

生產(chǎn)性企業(yè)房地產(chǎn)中的總費用主要包括：

1. 生產(chǎn)成本，包括原材料費、人工費、運輸費等;

2. 產(chǎn)品銷售費;

3. 產(chǎn)品銷售稅金及附加;

4. 財務(wù)費用;

5. 管理費用;

6. 企業(yè)利潤。

5.2.5 求取年純收益

1. 土地租賃中的土地年純收益求?。?/p>

土地年純收益=年租金收入―年總費用

2. 房地出租中的土地年純收益求取：

土地年純收益=房地產(chǎn)年純收益―房屋年純收益

房地產(chǎn)年純收益=房地產(chǎn)出租年總收入-房地產(chǎn)出租年總費用

房屋年純收益=房屋現(xiàn)值×建筑物還原利率

3.? 經(jīng)營性企業(yè)房地產(chǎn)中的土地年純收益求?。?/p>

房地產(chǎn)年純收益=經(jīng)營總收入―經(jīng)營總費用

土地年純收益=房地產(chǎn)年純收益-房屋年純收益

4.? 生產(chǎn)性企業(yè)房地產(chǎn)中的土地年純收益求?。?/p>

土地年純收益=生產(chǎn)總收入―生產(chǎn)總成本

5.? 自用土地或待開發(fā)土地的年純收益求?。?/p>

自用土地或待開發(fā)土地的年純收益可采用比較法求取，即比照類似地區(qū)或相鄰地區(qū)有收益的相似土地的純收益，經(jīng)過區(qū)域因素、個別因素的比較修正，求得其土地純收益。

5.2.6 還原利率的確定

5.2.6.1 綜合還原利率、土地還原利率和建筑物還原利率的關(guān)系

還原利率分為綜合還原利率、土地還原利率和建筑物還原利率，三者之間的關(guān)系應(yīng)按下面公式確定：

r=(r1L+r2B)/(L+B)

式中：r——綜合還原利率;

r1——土地還原利率;

r2——建筑物還原利率;

L——土地價格;

B——建筑物價格。

5.2.6.2 還原利率的確定方法

還原利率應(yīng)按下列方法確定：

1. 不動產(chǎn)純收益與價格比率法：應(yīng)選擇三宗以上近期發(fā)生交易的，且在交易類型上與待估不動產(chǎn)相似的交易實例，以交易實例的純收益與其價格的比率的均值作為還原利率。

2. 安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法：即：還原利率=安全利率+風(fēng)險調(diào)整值。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或銀行一年期定期存款年利率;風(fēng)險調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價對象所處地區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展和不動產(chǎn)市場等狀況對其影響程度而確定。

3. 投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入法：將社會上各種相關(guān)類型投資，按它們的收益率與風(fēng)險大小排序，然后分析判斷估價對象所對應(yīng)的范圍，確定其還原利率。

在確定土地還原利率時，還應(yīng)注意土地所有權(quán)價格的還原利率和土地使用權(quán)價格的還原利率存在區(qū)別。土地所有權(quán)的權(quán)利大于土地使用權(quán)，其風(fēng)險也比土地使用權(quán)小。因此，其二者的還原利率是有差別的。

5.2.7 計算收益價格

5.2.7.1 計算收益價格時，應(yīng)首先根據(jù)純收益流量的變化規(guī)律，判定估價對象純收益流量屬于下列那種類型：

1. 純收益流量每年固定不變;

2. 純收益流量每年按某個固定的數(shù)額遞增或遞減;

3. 純收益流量每年按某個固定的比率遞增或遞減;

4. 純收益流量按其他有規(guī)則的變動。

5.2.7 收益還原法的適用范圍

收益還原法只適用于有收益的土地和建筑物，或房地產(chǎn)的估價。不適用于沒有收益的不動產(chǎn)估價。

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