為了幫助考生順利通過2013年土地估價(jià)師考試，小編特編輯整理了2013年土地估價(jià)師考試科目《土地估價(jià)案例與報(bào)告》相關(guān)知識(shí)點(diǎn)，希望在2013年土地估價(jià)師考試中，助您一臂之力！

第一部分 《土地估價(jià)報(bào)告評(píng)審規(guī)則》

中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)

一、關(guān)于如何評(píng)判報(bào)告質(zhì)量

評(píng)審報(bào)告就是審核報(bào)告的質(zhì)量。高質(zhì)量的報(bào)告主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

外在形式：格式規(guī)范，內(nèi)容全面，要件齊全，制作美觀。這是對(duì)土地估價(jià)報(bào)告的基本要求。

內(nèi)在質(zhì)量：估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象及價(jià)格定義界定清楚、準(zhǔn)確，估價(jià)方法的選擇及應(yīng)用合法、合規(guī)、合理，各項(xiàng)參數(shù)選取的依據(jù)或理由充分、合理，針對(duì)特定估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了深入細(xì)致地分析，資料充實(shí)可靠、時(shí)效性強(qiáng)，對(duì)特殊問題的處理恰當(dāng)、合理，且有獨(dú)到之處。整個(gè)報(bào)告分析論證嚴(yán)謹(jǐn)、邏輯性強(qiáng)，前后不矛盾，沒有明顯瑕疵，這是對(duì)土地估價(jià)報(bào)告的內(nèi)在要求。

核心問題：估價(jià)結(jié)果客觀、合理，符合估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的地價(jià)水平。這是土地估價(jià)報(bào)告質(zhì)量高低的核心問題。只要具備了前兩點(diǎn)，估價(jià)結(jié)果不會(huì)有多大問題。

延伸閱讀：

土地估價(jià)可分為兩種性質(zhì)：一是鑒證性估價(jià)，也稱證據(jù)性估價(jià)、公證性估價(jià)，二是咨詢性估價(jià)，也稱參考性估價(jià)，是委托人自己使用的報(bào)告，如投資價(jià)值估價(jià)。這兩種性質(zhì)的估價(jià)，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師均要承擔(dān)一定的法律責(zé)任，但鑒證性估價(jià)承擔(dān)的法律責(zé)任一般要大于咨詢性估價(jià)承擔(dān)的法律責(zé)任。

二、格式規(guī)范與內(nèi)容合規(guī)

格式問題：格式不規(guī)范，有缺漏項(xiàng)。極個(gè)別報(bào)告存在此類問題。

一般問題：依據(jù)(理由)不充分、內(nèi)容不全面。多數(shù)報(bào)告存在這類問題。

嚴(yán)重問題：對(duì)象界定錯(cuò)誤、前后矛盾、方法選擇和應(yīng)用錯(cuò)誤等。不合格的報(bào)告多數(shù)存在。

三、關(guān)鍵點(diǎn)與深層問題

對(duì)象界定：范圍、面積、權(quán)屬等。

地價(jià)定義：用途、權(quán)屬、開發(fā)程度、年期等。

方法應(yīng)用：合法、合規(guī)、合理等。

四、評(píng)估報(bào)告審查要點(diǎn)(略)

五、報(bào)告評(píng)分細(xì)則

(一)土地估價(jià)報(bào)告(5分)

第一部分 摘要(1分)

審查要點(diǎn)：①估價(jià)結(jié)果。總地價(jià)、單位面積地價(jià)、總地價(jià)大寫、幣種、估價(jià)結(jié)果一覽表等;②估價(jià)師簽字、機(jī)構(gòu)蓋章等。

第二部分 估價(jià)對(duì)象界定(1分)

審查要點(diǎn)：估價(jià)對(duì)象具體范圍界定及估價(jià)對(duì)象面積、土地使用者、土地用途說明等。

第三部分 土地估價(jià)結(jié)果及其使用 (1分)

審查要點(diǎn)：估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件，估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用限制、有效期限等。

第四部分 附件 (2分)

審查要點(diǎn)：宗地位置示意圖、估價(jià)對(duì)象照片，土地使用證及權(quán)屬證明、估價(jià)機(jī)構(gòu)注冊(cè)證書及簽字土地估價(jià)師證書復(fù)印件等。

(二)土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告(90分)

第一部分 總述(12分)

審查要點(diǎn)：

1、估價(jià)目的(1分)

(1)誰委托估價(jià)，為什么估價(jià);(2)估價(jià)結(jié)果應(yīng)用方向。

2、估價(jià)依據(jù)(3分)

(1)估價(jià)依據(jù)是否全面;(2)估價(jià)依據(jù)是否考慮了最新政策調(diào)整;

(3)估價(jià)依據(jù)是否具有針對(duì)性。

3、地價(jià)定義(4分)

(1)土地用途。說明證載用途、實(shí)際用途(或規(guī)劃用途)、設(shè)定用途等。(1分)

(2)土地使用權(quán)性質(zhì)。分別說明現(xiàn)狀和設(shè)定土地使用權(quán)性質(zhì)。

是劃撥土地使用權(quán)，還是出讓土地使用權(quán)，或作價(jià)出資(入股)土地使用權(quán)、授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)。若為出讓土地使用權(quán)，需說明出讓年期、剩余土地使用年期等。(1.5分)

(3)土地開發(fā)程度。說明宗地內(nèi)外實(shí)際開發(fā)程度和本次估價(jià)所設(shè)定的開發(fā)程度及其理由。(1分)

(4)估價(jià)期日 (0.5分)

4、估價(jià)結(jié)果(1分) .

土地單價(jià)、總地價(jià)、總地價(jià)大寫、幣種等。

5、需要特殊說明的事項(xiàng)(3分)

(1)資料來源及未經(jīng)實(shí)地確認(rèn)或無法確認(rèn)資料說明;(0.5分)

(2)對(duì)估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生影響的變化事項(xiàng)(地價(jià)指數(shù)、開發(fā)程度、設(shè)定用途等)說明;(1分)

(3)估價(jià)對(duì)象的特殊性、估價(jià)中未考慮的因素及采取的特殊處理;(1分)

(4)其他需要特殊說明的問題。(0.5分)

第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析(14分)

一、估價(jià)對(duì)象描述(6分)

(1)土地登記狀況(2分)

估價(jià)對(duì)象來源、位置、用途、面積、四至、土地級(jí)別、土地登記證書號(hào)、國(guó)有土地使用證書號(hào)等。(具體問題具體分析)

(2)土地權(quán)利狀況(3分)

權(quán)屬、權(quán)利、年期、他項(xiàng)權(quán)利(與證載狀況是否一致)

如果存在他項(xiàng)權(quán)利，應(yīng)分析對(duì)地價(jià)的影響。

(3)土地利用狀況(1分)(針對(duì)估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的具體說明)

利用現(xiàn)狀：建構(gòu)筑物及其用途、容積率、建構(gòu)筑物說明等。

待開發(fā)土地：說明具體規(guī)劃條件、批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)日期等。

二、地價(jià)影響因素分析(8分)

(1)一般因素(2分)

有針對(duì)性地分析影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格的宏觀因素，如產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策等。

(2)區(qū)域因素(共4分)

區(qū)域范圍界定是否合理、區(qū)域位置、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境條件、產(chǎn)業(yè)集聚度、規(guī)劃條件、區(qū)域土地利用狀況等描述是否全面恰當(dāng)。(2分)

是否考慮了估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)，區(qū)域因素選擇是否恰當(dāng)，對(duì)地價(jià)影響程度分析是否客觀。(2分)

(3)個(gè)別因素(2分)

宗地自身?xiàng)l件(面積、形狀、水文地質(zhì)條件等)、個(gè)別開發(fā)程度等。(1分)

是否考慮了估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)，個(gè)別因素選擇是否恰當(dāng)，對(duì)地價(jià)影響程度分析是否客觀。(1分)

第三部分 土地估價(jià)(63分)

一、估價(jià)原則(1分)

與估價(jià)目的及方法聯(lián)系選擇是否得當(dāng)、全面，描述是否規(guī)范正確。

二、地價(jià)確定(2分)

評(píng)估結(jié)果可信度分析、最終地價(jià)確定依據(jù)與方法。

三、估價(jià)方法與估價(jià)過程(60分)

延伸閱讀：

1、在評(píng)估一宗土地的價(jià)值時(shí)，理論上適用的估價(jià)方法都應(yīng)選用，不得隨意取舍。如果確因客觀條件不具備而不能選用的，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中充分說明不選用的理由。

2、此外，一般情況下，有條件選用市場(chǎng)法估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)法為主要的估價(jià)方法;收益性房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法;具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法;在無市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用市場(chǎng)法、收益法、假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的情況下，可以將成本法作為主要的估價(jià)方法。

3、還需要指出的是，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象選用了兩種以上估價(jià)方法估價(jià)，是指該兩種以上估價(jià)方法均是用于直接得出估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，而不包括估價(jià)方法之間引用的情況。例如，某在建工程采用剩余法估價(jià)，其中的開發(fā)完成后價(jià)值采用市場(chǎng)法或收益法評(píng)估，則此估價(jià)項(xiàng)目實(shí)際上只采用了剩余法一種估價(jià)方法，而不是采用了市場(chǎng)法、收益法和剩余法三種估價(jià)方法。

1、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法(以下分值為比例值)

(1)基準(zhǔn)地價(jià)簡(jiǎn)介(20%)

地價(jià)內(nèi)涵：說明制定時(shí)間、估價(jià)期日、設(shè)定開發(fā)程度、容積率等。(10%)

基準(zhǔn)地價(jià)表及修正體系：至少說明宗地所在級(jí)別某用途下的基準(zhǔn)地價(jià)修正體系。(10%)

(2)宗地級(jí)別的確定。(10%)

說明宗地位置所對(duì)應(yīng)的土地級(jí)別及價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)以幅度價(jià)形式表示的，應(yīng)取均值。

(3)基準(zhǔn)地價(jià)修正。(60%)

編制待估宗地因素條件說明表。與基準(zhǔn)地價(jià)修正體系表所列項(xiàng)目一致，與區(qū)域因素、個(gè)別因素條件說明一致。(30%)

編制待估宗地因素修正系數(shù)表。修正系數(shù)取值與條件說明相吻合。(20%)

其他因素修正。包括開發(fā)程度、交易期日、容積率修正等。(10%)

(4)地價(jià)計(jì)算。(10%)

(5)方法運(yùn)用完整性系數(shù)。(85～100%)

除以上項(xiàng)目外，在方法運(yùn)用上如果仍有不當(dāng)之處，或在分項(xiàng)中考慮不充分，可通過完整性系數(shù)調(diào)整。

以(1)一(4)項(xiàng)比例值之和為基數(shù)，乘以完整性系數(shù)和該方法所占分值，即為該方法得分。

2、剩余法

(1)最佳開發(fā)利用方式(10%) : 說明土地用途、容積率等是否符合規(guī)劃和設(shè)計(jì)的要求，是否考慮了市場(chǎng)供求狀況等。

如果估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目，評(píng)估其現(xiàn)狀利用條件下價(jià)值，則不考慮最佳利用問題。

(2)不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)估算(20%): 估算方法選擇及應(yīng)用的合理性，估算依據(jù)的充分程度。

(3)開發(fā)成本估算(30%):估算成本全面、客觀、合理，依據(jù)的充分性。

(4)利息計(jì)算(10%): 開發(fā)周期、利息率、計(jì)息周期及其計(jì)算公式。

(5)利潤(rùn)計(jì)算(10%): 利潤(rùn)率選取依據(jù)及其合理性。

(6)稅金及其銷售稅費(fèi)估算(10%): 選取全面、正確，依據(jù)合理。

(7)地價(jià)計(jì)算(10%): 公式及計(jì)算過程的正確性。

(8)方法運(yùn)用完整性系數(shù)(85%～l00%)

除以上項(xiàng)目外，在方法運(yùn)用上如果仍有不當(dāng)之處，或在分項(xiàng)中考慮不充分，可通過完整性系數(shù)調(diào)整。如現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目按待開發(fā)土地進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估思路錯(cuò)誤等。

以(1)～(7)項(xiàng)比例值之和為基數(shù)，乘以完整性系數(shù)和該方法所占分值，即為該方法得分。

3、收益還原法

(1)總收益確定(30%)

客觀收益的確定方法及詳細(xì)測(cè)算過程。

(2)總費(fèi)用(40%)

費(fèi)用構(gòu)成項(xiàng)目是否全面、正確，費(fèi)用取值依據(jù)是否充分、客觀合理。

(3)土地純收益確定(10%)

土地純收益的剝離方法和依據(jù)

(4)土地還原率確定(10%)

土地還原率確定依據(jù)、合理性等。

(5)地價(jià)計(jì)算(10%)

公式及計(jì)算過程的正確性。

(6)方法運(yùn)用完整性系數(shù)(85%～l00%)

除以上項(xiàng)目外，在方法運(yùn)用上如果仍有不當(dāng)之處，或在分項(xiàng)中考慮不充分，可通過完整性系數(shù)調(diào)整。

以(1)一(5)項(xiàng)比例值之和為基數(shù)，乘以完整性系數(shù)和該方法所占分值，即為該方法得分。

4、成本逼近法

(1)土地取得(征地)成本(20%):構(gòu)成項(xiàng)目是否全面、正確，取值是否客觀、合理，取值依據(jù)是否充分。

(2)土地開發(fā)費(fèi)用(20%):開發(fā)狀況及相應(yīng)的開發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)，是否為客觀的開發(fā)費(fèi)用。

(3)相關(guān)稅費(fèi)(10%):組成部分是否全面、費(fèi)用的確定依據(jù)是否充分合理。

(4)利息計(jì)算(10%):利息率選擇、開發(fā)周期的設(shè)定、計(jì)息期

(5)利潤(rùn)計(jì)算(10%):利潤(rùn)率選擇、依據(jù)

(6)土地增值(10%):增值率或增值額的確定依據(jù)是否充分，取值是否客觀、合理。

(7)相關(guān)修正(10%):年期修正、區(qū)位修正、土地還原率的確定依據(jù)及其合理性等。

(8)地價(jià)計(jì)算(10%):公式及計(jì)算過程的正確性。

(9)方法運(yùn)用完整性系數(shù)(85%～l 00%)

除以上項(xiàng)目外，在方法運(yùn)用上如果仍有不當(dāng)之處，或在分項(xiàng)中考慮不充分，可通過完整性系數(shù)調(diào)整。

以(1)一(8)項(xiàng)比例值之和為基數(shù)，乘以完整性系數(shù)和該方法所占分值，即為該方法得分。

5、市場(chǎng)比較法

(1)比較實(shí)例選取(20%)

案例個(gè)數(shù)、實(shí)際交易案例、時(shí)間限制、用途一致、相同供需圈、案例描述清楚、選擇特殊案例的說明等。

(2)比較因素選擇(15%)

是否包括影響地價(jià)的全部主要因素，因素選擇是否有針對(duì)性、客觀合理，修正系數(shù)確定的理由和標(biāo)準(zhǔn)。

(3)因素條件說明及說明表編制(5%):描述各條件是否客觀、具體、量化

(4)因素條件及系數(shù)(50%):修正是否恰當(dāng)、相互權(quán)重是否合理。

a)情況修正體系(10%);b)期日修正體系(5%); c)年期修正體系(5%); d)區(qū)域因素修正體系(20%); e)個(gè)別因素修正體系(10%)

(5)方法運(yùn)用完整性系數(shù)(85%～l00%)

除以上項(xiàng)目外，在方法運(yùn)用上如果仍有不當(dāng)之處，或在分項(xiàng)中考慮不充分，可通過完整性系數(shù)調(diào)整。

以(1)一(4)項(xiàng)比例值之和為基數(shù)，乘以完整性系數(shù)和該方法滿分值，即可得到該方法得分。

估價(jià)報(bào)告整體協(xié)調(diào)性系數(shù)T：85%—100%考慮所有評(píng)審項(xiàng)目中未能涵蓋的減分

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