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5.6.3 利用級別或區(qū)域基準地價評估

5.6.3.1 待估宗地地價影響因素調(diào)查

用級別或區(qū)域基準地價系數(shù)修正法評估地價宗地地價，關鍵在待估宗地地價影響因素調(diào)查。地價影響因素調(diào)查應與同類用途同級(區(qū)域)基準地價的影響因素指標說明表中所列因素條件一致。

5.6.3.2 地價影響因素的修正系數(shù)計算

根據(jù)待估宗地各因素的狀況，分別在宗地地價修正系數(shù)表中查找各因素修正系數(shù)，并按下式計算宗地因素修正值：

K=K1+K2+K…… Kn

式中：K――宗地地價影響因素修正值，

K1 .K2 …… Kn—分別為宗地在第1.2……n個因素條件下的修正系數(shù)。

5.6.3.3 基準地價的其它修正

基準地價是在特定開發(fā)程度和利用程度下，各類用地在法定最高出讓年期的某一時點的土地使用權(quán)平均價格。待估宗地各地價影響因素修正僅對基準地價的區(qū)域平均性作了修正，因此，還需進行如下修正：

1. 期日修正：待估宗地的基準日期與基準地價的基準日期必不相同，因此，需根據(jù)地價的變化程度進行期日修正。

2. 容積率修正：基準地價一般根據(jù)平均的土地利用程度來確定其容積率。當待估宗地的容積率水平與基準地價所設定的不一致時，就需進行容積率修正。

3. 年期修正：當待估宗地的土地使用年期與基準地價所設定法定最高出讓年期不一致時，就需進行年期修正。

4. 土地開發(fā)程度修正：基準地價所設定的土地開發(fā)程度一般依全估價區(qū)域的平均開發(fā)程度或各均質(zhì)區(qū)域的平均開發(fā)程度而定。當待估宗地的土地開發(fā)程度與基準地價所設定的土地開發(fā)程度不一致時，就需進行土地開發(fā)程度修正。土地開發(fā)程度修正系數(shù)依據(jù)各基礎設施投資對宗地地價的影響程度確定。

5.6.3.4 計算宗地價價

在確定好各修正系數(shù)后，根據(jù)基準地價系數(shù)修正法公式計算宗地地價。

5.6.4 利用路線價評估

利用路線價評估宗地地價，主要是在已知路線價的基礎上，根據(jù)宗地的自身條件，進行深度修正、宗地形狀修正、寬度修正、寬深比率修正、容積率修正、朝向修正等

宗地地價計算公式：

V=u×dv×(d×f) ×Ki

式中：V──待估宗地地價;u──路線價;dv──深度指數(shù)，

f──臨街寬度， d──地塊深度，KI──其它修正系數(shù)。

5.6.4.1 確定路線價

依4.6條中路線價的確定方法確定。

5.6.4.2 確定宗地地價修正系數(shù)

1. 深度修正指數(shù)：根據(jù)路線價深度指數(shù)修正表，確定待估宗地在里地線內(nèi)的深度修正指數(shù)。

在深度的確定中，應考慮宗地形狀的不同而應作不同處理。矩形、平行四邊形等，其深度就是其高度;三角形的深度則是其臨街高度的一半。

2. 寬度修正指數(shù)：當宗地臨街寬度超出一定范圍而作了寬度指數(shù)設計時，需確定寬度修正指數(shù)。

3. 其它還有寬深比修正系數(shù)、容積率修正系數(shù)等，依其對宗地地價的影響程度制定相應的修正系數(shù)，并經(jīng)市場地價檢驗。

5.6.4.3 計算宗地地價

在確定各修正系數(shù)后，依路線價系數(shù)修正法公式計算宗地地價。

5.6.5 基準地價系數(shù)修正法的適用范圍

基準地價系數(shù)修正法適用于已公布基準地價的城市的宗地地價評估。特別適用于土地出讓底價、土地抵押價格、課稅地價和國有企業(yè)兼并等行為中的土地資產(chǎn)評估。

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