2012年土地估價師考試于9月15、16進(jìn)行，為使您順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了土地估價師考試科目《土地估價案例與報告》考前沖刺階段模擬題，讓您輕松通過考試!

· 某企業(yè)擁有A宗地的劃撥土地使用權(quán)，并于2002年9月1日與當(dāng)?shù)卣炗喠嗽撟诘氐膰型恋刈赓U協(xié)議，租期20年，實(shí)際支付的年租金為10元/平方米。A宗地土地面積為30000平方米，用途為工業(yè)，現(xiàn)已達(dá)到五通一平的開發(fā)程度。

經(jīng)調(diào)查，A宗地周邊有三宗條件相似的工業(yè)用地，具體情況如下：

(1)B宗地：占地45畝，于1998年9月1日通過征地方式取得，當(dāng)時根據(jù)所在區(qū)域的市場行情，共支付了300萬元征地及其相關(guān)稅費(fèi)，經(jīng)開發(fā)建設(shè)，現(xiàn)已達(dá)到七通一平的開發(fā)程度，共花費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)540萬元。據(jù)調(diào)查，從1998年9月1日到2002年9月1日期間，征地費(fèi)用和達(dá)到七通一平的土地開發(fā)費(fèi)用分別上漲了20%和30%。

(2)C宗地：占地25000平方米，于1998年9月1日通過出讓方式取得。宗地已達(dá)到三通一平的開發(fā)程度。按照2002年9月的市場行情，該宗地若出租經(jīng)營，每年土地凈收益可達(dá)55萬元。

(3)D宗地：占地3.5公頃，于2002年9月以國家作價人股方式取得，40年期、“七通一平”條件下作價425元/平方米。

宗地 交易情況 區(qū)域因素 個別因素

B宗地 —4% —2% 5%

C宗地 0 5% —1%

D宗地 2% —7% 一5%

· 　表中數(shù)值表示B、C、D各宗地與A宗地的比較，負(fù)值表示案例宗地比A宗地的對應(yīng)條件差，正值表示案例宗地的條件優(yōu)于A宗地。

根據(jù)當(dāng)?shù)?002年9月的土地市場狀況，從征地到完成七通一平的土地開發(fā)需要1年的時間，土地開發(fā)費(fèi)分季度投入，每季度投資額相等，在季內(nèi)均勻投入;設(shè)定土地開發(fā)資金的貸款季利率為1.5%，需按季度按復(fù)利計算利息;土地開發(fā)的投資回報率為10%;土地增值收益率為20%;土地還原率取6%。

相對A宗地而言，其50年土地使用權(quán)價格因開發(fā)程度不同而有差異：達(dá)到七通一平時地價比五通一平高100元/平方米，達(dá)到五通一平時地價比三通一平高60元/平方米。

根據(jù)以上條件，試回答以下問題：

(1)以B、C、D作為比較案例，利用市場比較法測算宗地A于2002年9月1日的土地價格;

(2)測算宗地A于2002年9月1日的市場年租金;

(3)測算宗地A于2002年9月1日的承租土地使用權(quán)價格。

綜合計算題

該題型主要考察應(yīng)試者對幾種主要估價方法的綜合運(yùn)用能力，每道小題的解答通常貫穿一種主要方法，但方法中所需某些條件未直接給出，需借助其他方法計算得到。如以剩余法為主線，其中預(yù)期開發(fā)價值需借助市場比較法或收益還原法求得;再如以收益還原法為主線，房屋現(xiàn)值需借助重置成本法得到;或以市場比較法為主線，其各比較案例地價需借助其他方法(如成本逼近法、收益還原法等)得到。

解答該類題目，首先要看清題目要求和已知條件，然后再考慮應(yīng)以哪種方法為主，還有哪些條件不能滿足，需借助什么方法求得。通常題目中會給出許多條件，其中部分屬于干擾性條件，解題時不能采用，如實(shí)際租金、實(shí)際建安造價、實(shí)際土地取得費(fèi)、實(shí)際出讓地價等。應(yīng)試者一定要注意甄別，除非實(shí)際情況與估價時點(diǎn)時的客觀標(biāo)準(zhǔn)一致，或是評估帶租約的房地產(chǎn)，否則，無論收益還是成本費(fèi)用，均應(yīng)采用客觀標(biāo)準(zhǔn)，而不能用實(shí)際值。

但同時也要注意，根據(jù)題目敘述的情況分析，若實(shí)際支付費(fèi)用或獲取收益情況符合估價時點(diǎn)時的市場客觀標(biāo)準(zhǔn)，直接采用實(shí)際值也未嘗不可，這就要求應(yīng)試者仔細(xì)閱讀試題所給條件，以便做出正確判斷。

1.明確題目要求

(1)對計算結(jié)果的要求。本題要求得到三種評估結(jié)果，即宗地A的市場價格、市場年租金和承租土地使用權(quán)價格，其中求取宗地A的市場價格是最基本的問題，其他兩種評估值均可在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步測算得到。

(2)測算過程中的要求。本題要求按季度、按復(fù)利計算利息。

2.梳理有關(guān)資料

本題所給資料豐富多樣，既有征地和出租資料，又有比較案例資料。應(yīng)試者要能夠透過復(fù)雜的信息，抓住關(guān)鍵問題(求取A宗地地價)，并理出解決問題的主線和主要資料內(nèi)容(各比較案例資料)。然后再看主要資料中還缺少什么(缺少案例A、B宗地的地價)，便可發(fā)現(xiàn)其他資料的用處所在(可用來求取比較案例地價)，這樣就不至于因信息龐雜而感到無從下手。

3.審查關(guān)鍵數(shù)據(jù)，謹(jǐn)防誤用或誤算

本題中需特別注意待估宗地A的地價內(nèi)涵，如估價時點(diǎn)、土地開發(fā)程度、土地使用年期。等，還要留意各比較案例與估價對象在這些方面是否一致。若不一致，則在測算過程中需將其統(tǒng)一修正為地價定義所界定的情況。

另外，還要關(guān)注一些細(xì)節(jié)問題，如面積單位是否統(tǒng)一;開發(fā)費(fèi)的投入方式;利潤率、土地還原率的真實(shí)內(nèi)涵等。試題往往在這些方面設(shè)置考點(diǎn)。

(二)解題思路與方法選擇

1.方法選擇

從題目要求和已知條件，很容易想到應(yīng)以市場比較法為主，但各比較案例價格并未直接給出，需要借助其他方法間接求得，宗地B、C分別給出了征地資料和出租資料，可分別利用成本逼近法和收益還原法測算得到地價，宗地D地價需做年期修正。至于宗地A的市場租金和承租土地使用權(quán)價格，則可在評估得到宗地A地價的基礎(chǔ)上，利用收還原法進(jìn)一步測算得到。

2.解題思路

(1)首先測算各比較案例(宗地B、C、D)在估價時點(diǎn)時的50年期土地使用權(quán)價格。 即：①利用成本逼近法推算宗地B價格;②利用收益還原法推算宗地C價格;③通過年期修正得到宗地D價格。

(2)利用市場比較法，對通過測算得到的B、C、D宗地價格分別進(jìn)行交易情況、區(qū)域因素、個別因素及開發(fā)程度修正，得到三個比準(zhǔn)價格;采用適當(dāng)方法對三個比準(zhǔn)價格進(jìn)行平均，計算得到待估宗地A價格。

(3)在評估得到宗地A價格基礎(chǔ)上，利用收益法測算其年市場租金。因試題未明確土地租賃費(fèi)用問題，故假定年凈租金即為市場年租金。

(4)計算宗地A市場租金與實(shí)際租金的差額得到年盈余租金，選擇適當(dāng)?shù)某凶馔恋厥褂脵?quán)還原率，利用收益還原法將年盈余租金還原為承租土地使用權(quán)價格。

(三)公式與計算步驟

1.本題應(yīng)用的主要計算公式

(1)成本逼近法基本公式：

土地價格=(土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤+土地增值收益)×年期修正系數(shù)

(2)市場比較法基本公式：

比準(zhǔn)價格=比較案例宗地價格×交易情況修正×區(qū)域因素修正×個別因素修正

(3)收益還原法涉及的基本公式：

1)求取C宗地50年期土地使用權(quán)價格公式：

P=a/r×[1-1/(1+r)n]

式中：P為土地價格;a為土地凈收益;r為土地還原率;n為土地使用年期。

2)求取宗地A市場年租金公式：

a=P×r/[1-1/(1+r)n]

式中：a為土地年租金(不含各項(xiàng)費(fèi)用);P為宗地A價格;r為土地還原率;n為土地使用年期。

3)求取宗地A承租土地使用權(quán)價格公式：

P=PR/r×[1-1/(1+r)n]

式中：P為承租土地使用權(quán)價格;PR為土地盈余租金;r為承租土地使用權(quán)還原率;n為收益年期。

2.計算步驟題解一：

(1)確定評估思路

1)明確地價定義。為五通一平條件下、50年期、工業(yè)用地、于2002年9月1日的土地使用權(quán)價格。

2)確定評估思路。先選用成本逼近法和收益還原法分別測算宗地B、C土地使用權(quán)價格;然后選用市場比較法評估宗地A價格。

利用收益法測算宗地A的市場租金。

利用收益還原法測算宗地A的承租土地使用權(quán)價格。

(2)測算B、C、D的實(shí)例價格

1)B宗地價格。利用成本逼近法測算地價：

土地取得費(fèi)=[3000000÷(45÷15×10000)]×(1+20%)=120(元/平方米)

土地開發(fā)費(fèi)=[5400000÷(45÷15×10000)] ×(1+30%)=234(元/平方米)

貸款利息=120×[(1+1.5%)4—1]+234×1/4×[(1十1.5%)3.5—1]

+234×1/4×[(1+1.5%)2.5—1]+234×1/4×[(1+1.5%)1.5—1]

+234×1/4×[(1+1.5%)0.5—1]

=7.36+3.13+2.22+1.32+0.44

=14.47(元/平方米)

開發(fā)利潤：(120+234) ×10%=35.40(元/平方米)

土地增值收益：(120+234+14.47+35.40) ×20%=80.77(元/平方米)

無限年期地價二120+234+14.47+35.40+80.77=484.64(元/平方米)

50年期地價=484.64×[1-1/(1+6%)50]=458.33(元/平方米)

2)C宗地價格利用收益還原法測算地價：

50年期地價=550000/25000×6%[1—1/(1+6%)50]=346.76(元/平方米)

3)D宗地價格

50年期地價=425×[1-1/(1+6%)50]/[1-1/(1+6%)40]=445.21(元/平方米)

(3)利用市場比較法測算宗地A的價格

1)測算B宗地在七通一平狀況下的修正價格

交易案×交易情×區(qū)域因×個別因=比準(zhǔn)

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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