為了幫助考生有效的復(fù)習(xí)2012年土地估價師考試小編特地整理出2012年土地估價師考試的資料，希望各位考生可以在2012年土地估價師考試中取得理想的成績!

一、單選題：

1、對同一宗地進行評估，一般要求應(yīng)用估價方法不少于( )種。

A、一

B、二

C、三

D、四標(biāo)準(zhǔn)

答案：B

解析：由于土地價值較大，所以要求應(yīng)用估價方法不少于二種。

2、下列因素中( )不是影響地價的區(qū)域因素。

A、繁華程度

B、城市規(guī)劃

C、土地使用限制

D、容積率

答案：D

解析：容積率為個別因素，其他為區(qū)域因素。

3、估價報告的合理性的內(nèi)涵是( )。

A、符合法定程序

B、嚴(yán)格按照我國現(xiàn)行法律和各種技術(shù)規(guī)范的要求行事

C、嚴(yán)格按照公司規(guī)定的估價流程進行評估

D、符合客觀事實，符合常理

答案：D

解析：合理性的內(nèi)涵即評估成果要符合客觀事實，符合常理。

4、確定估價對象的價格時，如各種方法求得地價相差不超過( )，則可以選用簡單算術(shù)平均值作為待估宗地的最終價格。

A、30%～35%

B、20%～25%

C、10%～15%

D、5%以下

答案：B

解析：如兩種方法求得地價相差幅度不大(一般不超過20—25%)，可采用簡單算術(shù)平均值作為待估宗地最終結(jié)果。

二、多選題：

5、土地估價報告的評價主要對報告的( )進行審核。

A、評價報告的內(nèi)容是否全面

B、描述是否簡潔準(zhǔn)確

C、原則及方法的選擇是否正確

D、計算是否準(zhǔn)確、方法的運用是否準(zhǔn)確

E、格式是否規(guī)范、是否邏輯清晰

答案：A，B，C，D

解析：土地估價報告的評價主要對報告的各部分進行審核，評價報告的內(nèi)容是否全面、描述是否簡潔準(zhǔn)確、原則及方法的選擇是否正確、計算是否準(zhǔn)確、方法的運用是否準(zhǔn)確、格式是否規(guī)范、是否邏輯清晰、技術(shù)含量的高低等，最終評定整份報告的優(yōu)劣。

6、估價報告的合法性的內(nèi)涵是指( )。

A、嚴(yán)格按照我國現(xiàn)行法律和各種技術(shù)規(guī)范的要求行事

B、主體認(rèn)定事實清楚

C、符合法定程序

D、證據(jù)確鑿充分

E、估價過程符合公司規(guī)定程序

答案：A，B，C，D

解析：合法性內(nèi)涵要求評估人員在進行項目評估時，必須嚴(yán)格按照我國現(xiàn)行法律法規(guī)和各種技術(shù)規(guī)范的要求行事，主體認(rèn)定事實清楚，證據(jù)確鑿充分，符合法定程序。

7、下列不同估價方法適用目的的說法正確的是( )

A、商服用地宜選用市場比較法、收益還原法、剩余法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。

B、居住用地宜選用市場比較法、成本逼近法、收益還原法。

C、估價方法的應(yīng)用應(yīng)根據(jù)估價對象和估價目的，選用兩種以上(不含兩種)進行估價。

D、工業(yè)用地宜選用市場比較法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，在特殊情況下，也可采用收益還原法。

E、評估新開發(fā)完成的居住用地最適宜的評估方法是成本逼近法、剩余法。

答案：A，D

解析：居住用地宜選用市場比較法、剩余法、收益還原法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，對新開發(fā)完成的居住用地可以使用成本逼近法;工業(yè)用地宜選用市場比較法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，在特殊情況下，也可采用收益還原法;商服用地宜選用市場比較法、收益還原法、剩余法和和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法;綜合用地宜選用市場比較法、收益還原法、剩余法。估價方法的應(yīng)用應(yīng)根據(jù)估價對象和估價目的，選用兩種以上(含兩種)進行估價。

8、下列運用市場比較法應(yīng)注意的事項，正確的是( )

A、住宅用地對公共交通便捷度的要求比工業(yè)用地要低。

B、商業(yè)用地最重要的修正因素是商服業(yè)的繁華程度。

C、工業(yè)用地道路通達度對地價影響程度大，公交便捷度對其地價的影響程度相對較小。

D、在確定修正幅度時，不同用途的地價影響因素、影響程度相同。

E、因素修正幅度要與基準(zhǔn)地價評估報告中的宗地因素條件修正系數(shù)表中的內(nèi)容相同或相近。

答案：B， C

解析：(1)因素指數(shù)幅度要與當(dāng)?shù)毓蓟虿捎玫幕鶞?zhǔn)價報告中的宗地因素條件修正系數(shù)表中的內(nèi)容相同或相近，且修正幅度應(yīng)參考基準(zhǔn)地價計算宗地地價的因素修正系數(shù)表中的幅度。

(2)指標(biāo)量化要科學(xué)合理。在確定修正幅度時，不同用途，其地價影響因素、影響程度不同。如住宅用地，對公共交通便捷度的要求較高，修正幅度可定高些;道路通達度對住宅用地有影響，但影響程度不如交通便捷度大，即其權(quán)重相對較小，修正幅度可定低一些。工業(yè)用地道路通達度的對地價影響程度大，公共交通便捷度對其地價的影響程度相對較小。應(yīng)充分考慮。

9、收益還原法主要技術(shù)參數(shù)確定中應(yīng)注意( )

A、收益的確定不是客觀收益，而采用的實際收益。

B、利息需要計人總費用。

C、企業(yè)經(jīng)營生產(chǎn)過程中的副產(chǎn)品銷售收益應(yīng)計人收益。

D先確定費用的構(gòu)成，再考慮收益方式。

E收益應(yīng)該是長期可固定取得的收益和安全可靠的收益。

答案：C

解析：(1)要具體說明實際總收益和客觀總收益及估價時采用的收益額和相應(yīng)的條件，容易出現(xiàn)的問題有：A、收益的確定不是采用客觀收益，而是采用實際收益;B、收益不是長期可固定取得的收益，也不是安全可靠的收益;C、未明確收益內(nèi)涵、取得收益的方式;D、忽略了其他衍生收益，如租賃過程中承租方所支付押金的利息收益、企業(yè)經(jīng)營生產(chǎn)過程中的副產(chǎn)品銷售收益等;E、未考慮房屋的閑置(即空房損失等)。

(2)總費用中涉及到的項目和條項標(biāo)準(zhǔn)，要具體說明其確定的依據(jù)、確定方法和各項參數(shù)的選取標(biāo)準(zhǔn)，容易出現(xiàn)的問題有：A、未考慮收益的方式，盲目地確定費用;B、確定年折舊費時，缺少對房屋結(jié)構(gòu)、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、殘值率等說明，同時在計算年折舊費時，對折舊年限把握不準(zhǔn);C、將利息計入總費用中。

(3)說明純收益的測算依據(jù)和方法。

(4)明確說明還原利率(土地還原利率、建筑物還原利率、綜合還原利率)的確定方法、依據(jù)和具體標(biāo)準(zhǔn)。

(5)明確說明土地使用年限、收益還原公式選取和收益價格確定;

三、判斷題：

10、成本逼近法一般適用于新開發(fā)土地估價，也適用建成區(qū)域已開發(fā)土地估價。( )

答案：錯誤

解析：成本逼近法一般適用于新開發(fā)土地估價，并不適用建成區(qū)域已開發(fā)土地估價。

11、招標(biāo)、拍賣地價一定比協(xié)議地價低。( )

答案：錯誤

解析：招標(biāo)、拍賣地價一般比協(xié)議地價高。

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