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6.3 商業(yè)金融業(yè)用地宗地價格評估

6.3.1 影響因素分析

6.3.1.1 一般因素應重點分析：地理位置及相互關系、氣候條件(自然);人口數(shù)量與家庭規(guī)模、城市發(fā)展與公共設施建設、居民生活方式(社會);城市的性質(zhì)職能與國際化程度、地區(qū)經(jīng)濟增長、財政金融狀況與利率水平、交通體系、物價工資與就業(yè)水平、產(chǎn)業(yè)機構與第三產(chǎn)業(yè)(特別是商業(yè)服務業(yè)、旅游業(yè))發(fā)展前景等(經(jīng)濟);土地利用規(guī)劃與管制、建筑規(guī)劃與管制、房地產(chǎn)租金與稅收政策(行政)。

6.3.1.2 區(qū)域因素應重點分析：宗地區(qū)位、商務設施的種類規(guī)模與集聚度、輻射范圍及客流的數(shù)量與質(zhì)量、商業(yè)繁華程度及其發(fā)展趨勢、經(jīng)營類別的差異性與競爭性、交通便捷程度、人文環(huán)境與公共設施，規(guī)劃限制等。

6.3.1.3 個別因素應重點分析：地形地勢地質(zhì)、日照通風與干濕、面積形狀及寬深比、臨街狀況及通達性、與商業(yè)中心的接近性、與客流的適應性、相鄰不動產(chǎn)的使用狀況、給排水電力氣熱等的供給、宗地使用現(xiàn)狀及規(guī)劃利用限制等。

6.3.2 估價方法選擇

商業(yè)金融業(yè)用地估價宜采用市場比較法、收益還原法、剩余法(假設開發(fā)法)和基準地價系數(shù)修正法。

6.3.3 主要參數(shù)確定

商業(yè)金融業(yè)用地估價參數(shù)的確定，應充分考慮估價對象的特點及土地收益水平。

確定還原利率時，應考慮各類商業(yè)金融業(yè)用地的投資風險差異。

確定投資利息率時，應考慮不同項目的開發(fā)周期差異。

確定投資利潤率時，應考慮不同項目的投資風險與開發(fā)周期差異。

6.3.4 各類商業(yè)金融業(yè)用地價格評估

6.3.4.1 金融保險業(yè)用地價格評估，應重點分析：當?shù)亟鹑诒ｋU業(yè)的地位與作用;估價對象是否位于某級金融中心以及臨街狀況等。

6.3.4.2 辦公服務類宗地價格評估，應重點分析：當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平及服務業(yè)在國民經(jīng)濟體系中的比重、與行政經(jīng)濟中心的接近程度、交通便利程度、周邊人文環(huán)境及公共配套設施(購物及娛樂場所等)。

6.3.4 綜合商廈類宗地價格評估，應重點分析：輻射區(qū)內(nèi)的固定人口與流動人口、居民購買能力、商業(yè)繁華程度與集聚程度、客流量與交通通達程度等。

6.3.4.4 普通零售店類宗地價格評估，應重點分析：服務范圍內(nèi)的人口數(shù)量、收入水平與購買能力等。

6.3.4.5 評估旅游娛樂類宗地，應重點分析：景點等級及知名程度、自然與人文景觀、交通通達程度……。

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