為了幫助考生順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價師考試土地估價相關知識知識點，希望在2012年土地估價師考試中，助您一臂之力！

2、因素選擇

估價時選擇的比較因素，應包括影響地價的全部主要因素，主要是區(qū)域因素和個別因素。以上因素要與報告第二部分分析的地價影響因素對應，不得漏掉重要因素，必要時應說明進行因素選擇的依據。

選擇因素的原則：

①結合待估宗地所處區(qū)位及用途選擇因素，用途不同影響地區(qū)地價的因素有差異，且影響程度不同。類型不一致，應進行交易類型的修正(除抵押評估外，一般不選擇抵押實例)。

②成交日與待估宗地的估價期日應接近。

③選擇地價影響因素時要全面分析，不要漏掉重要影響因素，且選擇因素要與報告第二部分分析的地價影響因素對應，必要時應說明進行因素選擇的依據。

因素選擇正常情況下選如下因素，非凡情況相應增刪因素

⒈交易日期(必選)

⒉交易情況(必選)

⒊交易類型(必選)

⒋土地使用年限(必選)

a基礎設施善(用幾通一平反映)

b商業(yè)繁華度(商業(yè)用地選用與城市中心、商業(yè)中心距離遠近反映)

c對外交通便捷度(用距火車站、長途汽車站、碼頭等距離來反映)

d道路通達度(用道路類型、寬度反映)

e公交便捷度(商業(yè)用地選用公交路線、站點分布及距離來反映)

f環(huán)境質量優(yōu)劣度

g產業(yè)集聚(工業(yè)用地選)

3、個別因素

a綠地覆蓋率(住宅用地選)

b產業(yè)集聚(工業(yè)用地選)

c規(guī)劃限制(視情況可設可不設)

d自然災難狀況(視情況可設可不設)

e容積率(必選)

f宗地面積(必選)

g宗地外形(必選)

h臨街狀況(商業(yè)必選)

i地質條件(坡度、地基承載力、根據影響程度確定是否選擇和指標表示方式)

j地形、地勢等

因素條件說明

具體說明估價對象和比較實例的各因素條件，列表表示：

因素條件說明時應注重幾點：

①描述比較因素的具體條件，不能使用相同、較好、接近、較差等無具體含義的用語，能量化的一定量化，如距離市中心距離應注明具體的公里、米;無法量化的指標，也必須具體描述。如商服中心級別用市級、區(qū)級、小區(qū)級、街區(qū)級描述，道路通達度可用臨主干道(交通型主干道、混合型主干道、生活型主干道)、次干道、支路描述，基礎設施狀況用達到開工條件、三通一平、五通一平、七通一平等來描述。

②因素條件說明時，要實事求是，客觀，具體，且與評估報告第二部分個別因素描述一致，如把握不準，可先列表將待估宗地的因素條件說明。

③因素條件說明不能同因素分析時矛盾，要一一對應。2、因素選擇

估價時選擇的比較因素，應包括影響地價的全部主要因素，主要是區(qū)域因素和個別因素。以上因素要與報告第二部分分析的地價影響因素對應，不得漏掉重要因素，必要時應說明進行因素選擇的依據。

選擇因素的原則：

①結合待估宗地所處區(qū)位及用途選擇因素，用途不同影響地區(qū)地價的因素有差異，且影響程度不同。類型不一致，應進行交易類型的修正(除抵押評估外，一般不選擇抵押實例)。

②成交日與待估宗地的估價期日應接近。

③選擇地價影響因素時要全面分析，不要漏掉重要影響因素，且選擇因素要與報告第二部分分析的地價影響因素對應，必要時應說明進行因素選擇的依據。

因素選擇正常情況下選如下因素，非凡情況相應增刪因素

⒈交易日期(必選)

⒉交易情況(必選)

⒊交易類型(必選)

⒋土地使用年限(必選)

a基礎設施善(用幾通一平反映)

b商業(yè)繁華度(商業(yè)用地選用與城市中心、商業(yè)中心距離遠近反映)

c對外交通便捷度(用距火車站、長途汽車站、碼頭等距離來反映)

d道路通達度(用道路類型、寬度反映)

e公交便捷度(商業(yè)用地選用公交路線、站點分布及距離來反映)

f環(huán)境質量優(yōu)劣度

g產業(yè)集聚(工業(yè)用地選)

3、個別因素

a綠地覆蓋率(住宅用地選)

b產業(yè)集聚(工業(yè)用地選)

c規(guī)劃限制(視情況可設可不設)

d自然災難狀況(視情況可設可不設)

e容積率(必選)

f宗地面積(必選)

g宗地外形(必選)

h臨街狀況(商業(yè)必選)

i地質條件(坡度、地基承載力、根據影響程度確定是否選擇和指標表示方式)

j地形、地勢等

因素條件說明

具體說明估價對象和比較實例的各因素條件，列表表示：

因素條件說明時應注重幾點：

①描述比較因素的具體條件，不能使用相同、較好、接近、較差等無具體含義的用語，能量化的一定量化，如距離市中心距離應注明具體的公里、米;無法量化的指標，也必須具體描述，本文來源于考.試.大網。如商服中心級別用市級、區(qū)級、小區(qū)級、街區(qū)級描述，道路通達度可用臨主干道(交通型主干道、混合型主干道、生活型主干道)、次干道、支路描述，基礎設施狀況用達到開工條件、三通一平、五通一平、七通一平等來描述。

②因素條件說明時，要實事求是，客觀，具體，且與評估報告第二部分個別因素描述一致，如把握不準，可先列表將待估宗地的因素條件說明。

③因素條件說明不能同因素分析時矛盾，要一一對應。

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（責任編輯：中大編輯）