為了幫助考生順利通過(guò)2012年土地估價(jià)師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價(jià)師考試科目《土地估價(jià)理論方法》建筑物與構(gòu)筑物估價(jià)的基本方法知識(shí)點(diǎn)，希望在2012年土地估價(jià)師考試中，助您一臂之力！

建筑物與構(gòu)筑物估價(jià)的基本方法

1、重置價(jià)格折舊法

(1)重置價(jià)格折舊法概念：求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格，然后扣除折舊，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

(2)重置價(jià)格：又稱重置成本，是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價(jià)格。

(3)重置價(jià)格的求取方法：?jiǎn)挝槐容^法、分部分項(xiàng)法、工料測(cè)量法和指數(shù)調(diào)整法。

(4)建筑物與構(gòu)筑物折舊：建筑物與構(gòu)筑物估價(jià)上的折舊是指由各種原因所造成的價(jià)值損失，其數(shù)額為建筑物與構(gòu)筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值與其重置價(jià)格之間的差額。

①折舊概念

建筑物的折舊，指建筑物因時(shí)間經(jīng)過(guò)所造成的損耗。這種損耗包括緣于物理因素的有形損耗和基于功能和經(jīng)濟(jì)退化因素的無(wú)形損耗。其中，物理的折舊包括因使用建筑物而產(chǎn)生的磨滅或破損、風(fēng)吹日曬的侵蝕和自然災(zāi)害造成的損壞;功能的折舊指功能退化而造成的折舊，通常由于同類型建筑物因技術(shù)革新、設(shè)計(jì)優(yōu)化等導(dǎo)致其變得落伍而引起的相對(duì)減價(jià);經(jīng)濟(jì)的折舊是指建筑物與其所處的附近環(huán)境不協(xié)調(diào)而產(chǎn)生的價(jià)值減低。

②建筑物折舊的影響因素

建筑物折舊的影響因素，可歸納為物理因素、功能因素與經(jīng)濟(jì)因素。相應(yīng)的有物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。

A、物理的因素。

B、功能的因素。

C、經(jīng)濟(jì)的因素。

這三類因素對(duì)建筑物折舊的影響并不是相互獨(dú)立作用的，物理的折舊會(huì)引起功能的折舊，功能折舊又會(huì)反映到經(jīng)濟(jì)的折舊，可見三者互為因果關(guān)系。因此，在估價(jià)實(shí)務(wù)上，通常將三種因素作為一體，同時(shí)考慮。

③確定建筑物折舊的方法

Ⅰ、新舊程度折舊法。

Ⅱ、平均年限折舊法。

假設(shè)每年的折舊額是D，則：

D=(C-CR)/N=C(1-R)/N

C——重置價(jià)格;

R——殘值率;

N——耐用年數(shù);

CR---殘值

Ⅲ、定率折舊法。

Ⅳ、年數(shù)合計(jì)法。

Ⅴ、償還基金法。

④折舊方法的比較

平均年限折舊法每年的折舊額均相同，由于簡(jiǎn)單易行，常為人們普遍采用。但這種方法的假設(shè)前提往往不符合實(shí)際。

定率法與年數(shù)合計(jì)法兩者都屬于加速折舊的方法。早期折舊額多些，后期則逐漸減少。其中定率法每年的折舊率相同，而折舊額不同。

償還基金法每年的折舊額相同，每年的折舊額加算利息，每年折舊額比平均年限折舊法少。

平均年限折舊法、定率法、年數(shù)合計(jì)法、償還基金法與新舊程度折舊法相比，前四種方法的優(yōu)點(diǎn)是具有理論基礎(chǔ)。缺點(diǎn)是不考慮使用者的使用、保養(yǎng)情況，不論建筑物如何，只要重置價(jià)格、耐用年限、經(jīng)過(guò)年數(shù)等相同，所求得的折舊額必然相等。新舊程度折舊法的優(yōu)點(diǎn)是針對(duì)建筑物的實(shí)地觀察，可把握建設(shè)物的個(gè)別狀態(tài)。缺點(diǎn)是成新度須依估價(jià)人員判斷，結(jié)果粗略。

⑤計(jì)算折舊應(yīng)注意事項(xiàng)

估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊有著本質(zhì)區(qū)別。估價(jià)上的折舊注重的是價(jià)值的減損，科學(xué)地說(shuō)不是折舊，而是“減價(jià)修正”;會(huì)計(jì)成本上的折舊注重的是原始取得價(jià)值的攤銷與收回。在會(huì)計(jì)成本上，C為資產(chǎn)原值，不隨時(shí)間變動(dòng)而變化;在估價(jià)上，C為重置造價(jià)，而且是估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的，因此估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同，C值就不同。

建筑物的耐用年限有自然耐用年限(又稱自然壽命)與經(jīng)濟(jì)耐用年限(又稱經(jīng)濟(jì)壽命)之分。對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)來(lái)說(shuō)，所采用的耐用年限應(yīng)為建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限。

實(shí)際求取建筑物的折舊時(shí)，還應(yīng)劃分建筑物的主體與附屬設(shè)備，因它們的耐用年限不同，折舊率也不同。建筑物的附屬設(shè)備是指與建筑物不可分割的各種附屬設(shè)備，如水、暖、電、衛(wèi)、通風(fēng)、電梯等設(shè)備。

⑥建筑物耐用年限的確定

房屋建筑物耐用年限一般是根據(jù)房屋的建筑結(jié)構(gòu)和建筑材料等確定?！督?jīng)租房屋清產(chǎn)估價(jià)原則》中對(duì)房屋建筑物耐用年限和殘值率規(guī)定了評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)。

⑦建筑物折舊額的計(jì)算

利用各種計(jì)算折舊額的方法，首先需要確定建筑物已使用年限，然后將重置價(jià)格、耐用年限、折舊率等代入相應(yīng)的公式，即可計(jì)算得到建筑物的折舊額。

最后得出計(jì)算公式:

建筑物價(jià)格=建筑物重置價(jià)格-已使用年限的折舊額=建筑物重置價(jià)格*成新度

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