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如果宏觀調(diào)控持續(xù)下去，房地產(chǎn)市場銷售遭遇“寒冬” 仍然繼續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈斷裂的危險進一步加劇，那么，房地產(chǎn)價格泡沫很可能在今年破裂。我們應(yīng)該有所準(zhǔn)備

目前中國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)岌岌可危，就差最后一根稻草。

如果宏觀調(diào)控持續(xù)下去，房地產(chǎn)市場銷售遭遇“寒冬” 仍然繼續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈斷裂的危險進一步加劇，那么，房地產(chǎn)價格泡沫很可能在今年破裂。我們應(yīng)該有所準(zhǔn)備。

房地產(chǎn)泡沫破裂首當(dāng)其沖的是信托行業(yè)

如果房地產(chǎn)價格泡沫破裂，首當(dāng)其沖的就是信托行業(yè)，因為中國銀行早已收緊了對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款，信托已經(jīng)成為很多房地產(chǎn)公司的主要資金來源。根據(jù)用益信托工作室發(fā)布的信托報告，房地產(chǎn)信托在資金規(guī)模上的占比已經(jīng)達(dá)到整個信托資金的65.86%。大型房企已經(jīng)嚴(yán)重依賴信托的資金。

房地產(chǎn)信托的平均融資成本在20%左右，比銀行貸款利率要高很多。一旦房企資金鏈斷裂，房地產(chǎn)金融風(fēng)險首先就蔓延到信托行業(yè)。如果房地產(chǎn)商的資金鏈更加嚴(yán)峻，這類產(chǎn)品的收益率還會繼續(xù)走高，風(fēng)險就更大了。

目前很多信托公司的產(chǎn)品都出現(xiàn)過融資方到期還不了款的情況，而且不少都是房地產(chǎn)信托，只是信托公司有能力用自有資金先兜底了而已。目前這類產(chǎn)品的風(fēng)險在積聚。

對地方財政和銀行風(fēng)險產(chǎn)生負(fù)面影響

如果房地產(chǎn)泡沫破裂，中國的地價必然下降。以日本為例，日本目前六大都市住宅用地價格為最高點時的36%，而商業(yè)用地價格更是最高點1985年的16%。

土地出讓收入是地方政府主要的財政收入來源，隨著土地價格“節(jié)節(jié)攀高”，地方融資平臺得以興修大量基礎(chǔ)設(shè)施，從而有力推動中國經(jīng)濟增長。

地方政府融資平臺貸款大多為中長期貸款。通過全國信貸登記系統(tǒng)監(jiān)測，一些地方性融資平臺的負(fù)債率達(dá)到94%，有的地方甚至高達(dá)400%，而國際上平均為80%～120%。去年全年9.59萬的新增貸款有40%流入地方政府的融資平臺。

地方政府的舉債規(guī)模，從2008年年初的1.7億膨脹到去年底的6萬億左右，地方政府債務(wù)危機的風(fēng)險陡增。房價將是這類貸款質(zhì)量最大的影響因素。樓市價格泡沫的破裂，無疑會導(dǎo)致地方融資平臺出現(xiàn)問題，那將直接影響銀行，出現(xiàn)銀行壞賬的增加。

對股市及制造業(yè)的影響

房地產(chǎn)泡沫如果破裂，地產(chǎn)股價格必然下跌，從而導(dǎo)致整體的股價下跌。當(dāng)年日本經(jīng)濟經(jīng)歷的是房價破滅和股價破滅的同時沖擊。股價下跌，企業(yè)財務(wù)營運逐漸陷入困境。股價下跌使企業(yè)發(fā)行的大量可轉(zhuǎn)換公司認(rèn)股權(quán)在長期內(nèi)不能轉(zhuǎn)為股權(quán)，從而給企業(yè)帶來巨額的償債負(fù)擔(dān)。

地價和股價下跌將使企業(yè)承受巨大的資產(chǎn)評估損失和被迫出售土地和股票的銷售損失。企業(yè)收益的減少又使得投資不足，既降低了研究開發(fā)投資水平，也減少了企業(yè)在設(shè)備上的投資。以日本為例，1992年，日本制造業(yè)的研究開發(fā)費用下降3.5%，以那次房地產(chǎn)泡沫破裂為轉(zhuǎn)折點，日本逐漸失去了在汽車和半導(dǎo)體等部門的優(yōu)勢。生產(chǎn)的不景氣又導(dǎo)致了雇傭環(huán)境的惡化和居民實際收入的下降。

價泡沫的影響從來就不局限于行業(yè)自身，其對經(jīng)濟的沖擊也主要來自于其帶來的連鎖反應(yīng)。

對居民消費及整體經(jīng)濟的影響

房地產(chǎn)泡沫的破滅往往伴隨著經(jīng)濟蕭條，房地產(chǎn)價格的變動對消費的影響遠(yuǎn)大于股票。以香港經(jīng)驗來看，當(dāng)樓價大幅下滑造成大量負(fù)資產(chǎn)，房地產(chǎn)交易大幅減少，連帶建筑、工程、銀行抵押及律師行的生意大受影響，最終影響會擴展至高檔消費市場及其他行業(yè)。

此外，地價的下跌使得居民個人所擁有的土地資產(chǎn)貶值。由于經(jīng)濟不景氣和個人收入水平的下降，居民對未來懷有不同程度的憂心，因此會減少當(dāng)期的消費，擴大收入中的儲蓄部分，以備不時之需。以美國經(jīng)驗看，房地產(chǎn)業(yè)的下滑至少使經(jīng)濟增長率下降2個百分點以上。個人消費的萎縮又使眾多生產(chǎn)消費品的產(chǎn)業(yè)部門陷入困境，令大量企業(yè)倒閉及裁員。

當(dāng)前正是讓中國房地產(chǎn)泡沫破裂的最佳時機

中國房價下降，可以打消民眾對“房價長期上漲”的預(yù)期，而這種預(yù)期正是推高房價的最重要因素。房價下跌會將投機性需求消滅于無形，從而降低購房總需求，導(dǎo)致房價進一步下降。這樣中國的房價就會越來越接近民眾的購買力水平，可以使更多的民眾可能擁有自己的住房。

房地產(chǎn)泡沫的形成有著很多歷史性因素，而房地產(chǎn)泡沫的破裂是市場發(fā)展的結(jié)果。盡管日本、東南亞，以及中國香港等國家和地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫所引發(fā)的金融危機幾乎使這些國家和地區(qū)的經(jīng)濟一蹶不振。但是我們沒必要害怕，中國的房地產(chǎn)泡沫即使破裂，其影響要小得多。

首先，中國當(dāng)前不存在股市泡沫，中國當(dāng)前的股價仍然處于低估值狀態(tài)。因此不會出現(xiàn)股市、房市兩個泡沫同時出現(xiàn)的情況。

其次，中國的銀行都是國有銀行，中國居民儲蓄率高，銀行盈利能力強，即使產(chǎn)生一定的壞賬，也很快被消化，不會產(chǎn)生銀行倒閉的情況。

第三，中國經(jīng)濟基本面良好，既沒有大量的外債，也沒有貿(mào)易逆差，財政赤字也在可控范圍內(nèi)。因此，即使發(fā)生了房地產(chǎn)泡沫破裂也不會對中國經(jīng)濟產(chǎn)生重創(chuàng)。

最后，中國的房價必將是一個緩慢下降的過程，而非快速下降。

中國房價下降，可以使社會資金更好的用于消費和其他行業(yè)的投資，可以一舉優(yōu)化中國的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，促進中國經(jīng)濟成功轉(zhuǎn)型。因此房地產(chǎn)價格泡沫破裂對當(dāng)前中國經(jīng)濟總體上來看是“利大于弊”。因此我們沒必要“談虎色變”，而應(yīng)該坦然對待之。

可以說，當(dāng)前正是讓中國房地產(chǎn)泡沫破裂的最佳時機。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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