一、注意事項(xiàng)

1．申論考試是對(duì)應(yīng)考者閱讀理解能力、綜合分析能力、提出問題和解決問題能力、文字表達(dá)能力的測(cè)試。

2．作答參考時(shí)限：閱讀資料40分鐘，作答110分鐘。

3．仔細(xì)閱讀給定資料，按照后面提出的“作答要求”依次作答。

二、給定資料

1.作為房改的一項(xiàng)重要內(nèi)容，住房公積金制度始立于1991年。當(dāng)時(shí)，上海借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)，率先在全國(guó)建立住房公積金。隨后，北京、天津、江蘇等地相繼效仿。在取得一定成效后，1994年7月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，將該制度在全國(guó)推廣普及。

2005年8月，央行《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》顯示，截至2004年底，全國(guó)住房公積金繳存余額為4893.5億元，除用于個(gè)人住房貸款和購(gòu)買國(guó)債外，仍有余額2086.3億元。同時(shí)，公積金貸款除有額度限制外(最高一般40萬元)，手續(xù)也較商業(yè)貸款繁瑣，支持中低收入者購(gòu)房的效果不明顯。2005年8月24日，被稱為“全國(guó)住房公積金第一案”的原郴州市住房公積金管理中心主任李樹彪與他人合謀貪污、挪用上億元公積金一案審結(jié)，李樹彪被判死刑。而其貪污、挪用的公款，絕大部分已用于到澳門等地豪賭，到案發(fā)時(shí)尚有7 747.5萬元未退還。

9月5日，衡陽市政府主管房地產(chǎn)建設(shè)和住房公積金的副市長(zhǎng)雷良玉對(duì)媒體坦言，衡陽市2.53億元住房公積金在湘財(cái)證券購(gòu)買國(guó)債后被質(zhì)押，現(xiàn)已無法取出。

2.在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，人們的住房需要首先是通過市場(chǎng)來滿足的，當(dāng)中低收入者受到支付能力的限制而無力通過市場(chǎng)解決自己的住房時(shí)，就要求政府出面，為受到市場(chǎng)排斥的人群提供幫助，提供住房福利，以滿足他們的住房需要。

從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，每套住房平均價(jià)格相當(dāng)于個(gè)人年均收入的8倍左右為正常，而國(guó)內(nèi)大城市目前的住房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這個(gè)水平。以每套住房80平方米~100平方米計(jì)算，我國(guó)大多數(shù)城市的每套住房?jī)r(jià)格均在人均年收入的20倍~30倍之間。另一種辦法是按家庭年收入計(jì)算，國(guó)外通常是家庭年收入的五六倍。以每套住房80平方米~100平方米計(jì)算，我國(guó)每套住房?jī)r(jià)格也在雙職工家庭年收入的15倍左右。

可見，我國(guó)大部分城市居民的收入水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于城市住房消費(fèi)水平，即市場(chǎng)購(gòu)買力嚴(yán)重不足。在這種情況下，廣大城市中低收入人群的住房問題必須通過非市場(chǎng)化手段來解決，為廣大中低收入人群提供政策性幫助，以維護(hù)社會(huì)的和諧，政治的穩(wěn)定。

3．來自民政部的數(shù)據(jù)顯示，2005年城鎮(zhèn)低保人數(shù)穩(wěn)定在2200萬左右。這是一個(gè)不可忽視的群體。然而，就住房而言，被納入廉租住房保障范圍的只有32.9萬戶。

在2006年兩會(huì)上，不少全國(guó)政協(xié)委員呼吁加大廉租房制度建設(shè)力度，解決低收入家庭住房問題。

其實(shí)，從1998年提出建立廉租房制度到2003年出臺(tái)相關(guān)管理辦法，已有數(shù)年光景。截至2005年底，291個(gè)地級(jí)以上城市中，有221個(gè)城市實(shí)施了廉租住房制度，占地級(jí)以上城市的75.9％。

“各地結(jié)合實(shí)際情況，積極推進(jìn)廉租住房制度建設(shè)，取得了初步成效，為改善城鎮(zhèn)最低收入家庭住房條件發(fā)揮了重要作用?！苯ㄔO(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

但不可否認(rèn)的是廉租住房制度建設(shè)還存在一些突出問題。如部分地區(qū)對(duì)廉租住房制度建設(shè)重視不夠。70個(gè)地級(jí)以上城市沒有建立廉租住房制度。還有部分城市廉租住房制度不完善，有122個(gè)地級(jí)以上城市沒有建立嚴(yán)格的申請(qǐng)審批程序。

中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮表示，建設(shè)部點(diǎn)名通報(bào)70個(gè)尚未實(shí)施廉租住房制度的城市，反映了一個(gè)很重要的信息，就是希望在一個(gè)不太長(zhǎng)的時(shí)間里，大大提升廉租房在住房保障體系中的地位。

不少地方已經(jīng)開始行動(dòng)起來。重慶宣布今年將有2000戶以上“雙困家庭”住進(jìn)廉租住房，主城區(qū)“雙困家庭”住房保障面將達(dá)到90％以上。武漢市房產(chǎn)部門介紹說，享受2006年補(bǔ)貼的住戶將達(dá)到1萬戶，到2007年全市2萬余戶低保家庭都將領(lǐng)到租房補(bǔ)貼。

4．美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在20世紀(jì)80年代以后一直是世界上理性和規(guī)范發(fā)展的成熟市場(chǎng)典范，然而在進(jìn)入21世紀(jì)后也開始了一個(gè)不太理性的高速增長(zhǎng)期，隨著美國(guó)經(jīng)過近年來的穩(wěn)步增長(zhǎng)，美國(guó)的住宅價(jià)格更是讓人不可理解的快速上漲，目前已有越來越多的美國(guó)經(jīng)濟(jì)界人士認(rèn)為：美國(guó)的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)出現(xiàn)，政府必須采取果斷的措施來應(yīng)對(duì)和抑制日益攀升的房地產(chǎn)價(jià)格。美國(guó)新上任的美聯(lián)儲(chǔ)主席本•伯南克對(duì)于防止和解決美國(guó)經(jīng)濟(jì)過熱和房地產(chǎn)升溫的主要方法是對(duì)美元再行加息，進(jìn)行金融創(chuàng)新和進(jìn)一步放寬限制，希望以此來確保美國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速、持續(xù)發(fā)展和美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的理性、健康發(fā)展。

雖然美國(guó)是最先進(jìn)入居住現(xiàn)代化的國(guó)家，但進(jìn)入21世紀(jì)后隨著人民的生活水平的不斷提高和人口的自然增長(zhǎng)，改善住房環(huán)境和投資商品住房的行為近年來較為普遍，這就進(jìn)一步促使了美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的一路走高。面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)富效應(yīng)，一些原先選擇租房居住的家庭也開始改變觀念選擇購(gòu)房居住，從而進(jìn)一步加強(qiáng)了人們對(duì)房地產(chǎn)的需求。與此同時(shí)，伴隨著美國(guó)大都市房地產(chǎn)價(jià)格的快速上升，使得這些地區(qū)的一些精明的居民開始出售他們手中的升值和高價(jià)房屋，一些工薪階層更是將快速增值的自住商品房出售后搬遷至低價(jià)房的二三線城市生活。

美國(guó)2005年房地產(chǎn)價(jià)格平均上漲幅度接近15％，這是美國(guó)自20世紀(jì)80年代以來房?jī)r(jià)漲幅最大的一年，目前仍沒有跡象表明房?jī)r(jià)已經(jīng)升到頂點(diǎn)。與房?jī)r(jià)快速上漲不同的是非住房產(chǎn)品和消費(fèi)類產(chǎn)品指數(shù)僅僅上漲3％。從地區(qū)上看，美國(guó)太平洋地區(qū)增長(zhǎng)速度最快，西南中部地區(qū)則增長(zhǎng)速度較慢。美國(guó)聯(lián)邦房屋企業(yè)監(jiān)督辦公室認(rèn)為：美國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲受多種因素影響，其中按揭利率低、投機(jī)性投資和人們對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期是主要原因。目前美國(guó)政府正打算通過提高利率、增加稅收和調(diào)節(jié)市場(chǎng)來穩(wěn)定房?jī)r(jià)和平抑市場(chǎng)，避免美國(guó)房?jī)r(jià)的大起大落，以促使美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和美國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及人們收入增長(zhǎng)的水平同步。 5．2006年1月18日國(guó)家稅務(wù)總局副局長(zhǎng)王力表示，現(xiàn)行的房地產(chǎn)交易中個(gè)人所得稅的繳納，對(duì)普通住房給予了一些優(yōu)惠政策。比如，對(duì)個(gè)人出售住房以后，在一年內(nèi)換購(gòu)住房的，合乎規(guī)定的可以免交個(gè)人所得稅。同時(shí)，對(duì)于個(gè)人出售住滿5年唯一的生活用房，在出售時(shí)免個(gè)人所得稅。

王力表示，我國(guó)房地產(chǎn)稅收政策今后的導(dǎo)向應(yīng)該是有所區(qū)分，要區(qū)分普通住房和非普通住房，對(duì)于非普通住房，尤其是一些所謂的豪華住宅之類，要從政策上加以限制；而對(duì)于居民個(gè)人自用房的交易，按規(guī)定給予稅收優(yōu)惠政策，但是對(duì)于投資性和投機(jī)性的住房也是要加以限制的。

也就是說，規(guī)定從2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足兩年轉(zhuǎn)手交易的，銷售的時(shí)候要按照取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，而購(gòu)買的普通住房超過兩年的再賣時(shí)候，可以免征營(yíng)業(yè)稅。同時(shí)還規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買自用普通住宅享受減半征收契稅的政策。但他強(qiáng)調(diào)，目前稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)個(gè)人二手住房交易所得征收的個(gè)人所得稅，并不是一項(xiàng)新的稅收政策，而是早有稅法的明確規(guī)定，也就是按照《個(gè)人所得稅法》的規(guī)定，個(gè)人出售自有住房取得的所得，應(yīng)當(dāng)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅，稅率為20%。

開征房地產(chǎn)稅，自然是與最近國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有關(guān)。從目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)稅征收情況來看，一方面是稅種繁多、收費(fèi)復(fù)雜、租費(fèi)雜亂，如各種所得稅、印花稅、城市建設(shè)稅等，另一方面房地產(chǎn)稅比重偏低，與房地產(chǎn)有關(guān)的稅僅占全部稅收收入的2.36%。在這種情況下，不僅增加征稅征費(fèi)的成本，也為逃稅漏稅、貪污腐化提供了條件與土壤，同時(shí)也導(dǎo)致了國(guó)家的財(cái)政收入大減，削弱了國(guó)家的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。因此，開征房地產(chǎn)稅的主要目的能夠達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)業(yè)正稅、明租、清費(fèi)的作用。事實(shí)上，開征房地產(chǎn)稅的目的正是規(guī)范國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)稅費(fèi)方式，但開征房地產(chǎn)稅的實(shí)際作用與意義可能要比這些目標(biāo)與內(nèi)容豐富得多、深刻得多。特別是在目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格瘋漲與炒作嚴(yán)重的情況下，開征房地產(chǎn)稅對(duì)遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過度投機(jī)和過度需求是必不可少的工具。

6．2006年前7個(gè)月，北京市新建商品房?jī)r(jià)格同比上漲7.9%，其中住宅價(jià)格上漲8.9%。另外，二手房?jī)r(jià)格上漲了9.7%。

數(shù)字顯示，今年以來，北京市房屋銷售價(jià)格指數(shù)漲幅呈上升趨勢(shì)。前7個(gè)月的新建商品房和二手房?jī)r(jià)格漲幅分別比上半年提高了0.2個(gè)百分點(diǎn)。

從房產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況看，商品房竣工面積自今年4月以來出現(xiàn)持續(xù)下降，且下降幅度有所加大。前7個(gè)月，商品房竣工面積947.1萬平方米，比上年同期下降31.9%，降幅比上半年擴(kuò)大4.9個(gè)百分點(diǎn)。另外，商品房銷售面積為1 337.4萬平方米，其中期房銷售921.4萬平方米，現(xiàn)房416萬平方米。

受市場(chǎng)需求較旺及供給量減少的影響，空置面積依舊下降。統(tǒng)計(jì)顯示，7月末，北京市商品房空置面積955.5萬平方米，比上年末減少418.5萬平方米。在全部商品房空置面積中，位于四環(huán)路以外的占57%，空置時(shí)間在3年以上的占11.5%。

7．俄羅斯在進(jìn)入21世紀(jì)后，隨著其國(guó)內(nèi)私有化和市場(chǎng)化步伐的不斷加快，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的住房制度和土地制度與俄羅斯社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)越來越不相適應(yīng)。由于缺乏相關(guān)的法律約束和完善的市場(chǎng)秩序，使房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育一度較為混亂。為了規(guī)范俄羅斯的房地產(chǎn)市場(chǎng)，加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)房銷售和房屋預(yù)售的管理，俄羅斯2005年通過了該國(guó)新的《房地產(chǎn)法》。這項(xiàng)法律規(guī)定，從當(dāng)年4月1日起俄羅斯所有房地產(chǎn)項(xiàng)目都必須在獲得房屋銷售許可后才可以上市銷售，開發(fā)商只有在獲得土地所有權(quán)和建筑許可權(quán)，并持有經(jīng)批準(zhǔn)的房屋建設(shè)方案后，才可與消費(fèi)者簽訂房屋銷售合同。另外，開發(fā)商必須承擔(dān)房屋建設(shè)期間的風(fēng)險(xiǎn)。這項(xiàng)法律還對(duì)開發(fā)商的認(rèn)證資格進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定：開發(fā)商如逾期不交房，單方修改或違反合同將被處以重罰；一旦今后建成的房子與合同不符，消費(fèi)者有權(quán)退房并要求賠償

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