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第三章：市場法

市場法

1、考點：市場法的基本概念和基本公式(掌握)

市場法的基本概念：

市場法也稱(市場價格比較法)、(現(xiàn)行市價法)。它是通過市場調(diào)查，選擇一個或幾個與價格鑒證標的相同或類似的參照物作為比較對象，分析比較價格鑒證標的與參照物之間的差異并進行調(diào)整，從而確定價格鑒證標的價格的方法。

市場法的理論依據(jù)是以市場價格形成理論為基礎(chǔ)的替代原理。

2、熟悉市場法應(yīng)用中的基本條件、使用方式

運用市場法的基本前提條件：

第一，要有一個充分發(fā)育的交易市場。

第二，參照物及其與價格鑒證標的可比較的指標、技術(shù)參數(shù)等資料是可以收集到的。

應(yīng)用市場法進行價格鑒證的方式：

(1)直接法：如果可以在市場上找到與價格鑒證標的完全相同的商品的現(xiàn)行價格，就可以將其直接作為價格鑒證標的的價格。此法的優(yōu)點是直觀簡單，但是完全相同的參照物不易找到，因此應(yīng)用范圍受到一定限制。

(2)類比法

在價格鑒證時，如果在市場上找不到與價格鑒證標的完全相同的物品，但在公開市場上可以找到與之類似的物品，以此作為參照物，并以其價格在作相應(yīng)的差異調(diào)整，確定價格鑒證標的的價格的方法。此法的優(yōu)點是應(yīng)用性強。在采用類比法的時候，一方面必須確定參照物的價格，另一方面確定參照物的差異調(diào)整因素從而確定差異金額或者差異調(diào)整系數(shù)。

采用類比法進行價格鑒證的計算公式是：

價格鑒證標的價格=參照物的現(xiàn)行市價+價格鑒證標的與參照物比較的差異金額。

或者：

價格鑒證標的價格=參照物價格×(1+調(diào)整系數(shù))

其中，差異金額是反映價格鑒證標的與選定參照物之間各種可比因素的相對優(yōu)劣對價格鑒證標的價格的影響。其中，價格鑒證標的比參照物優(yōu)異的因素引起的差異金額應(yīng)增加價格鑒證標的的價格，反之，則減少價格鑒證標的的價格

差異調(diào)整系數(shù)是指根據(jù)價格鑒證標的與所選參照物之間各種可比因素的相對優(yōu)劣對價格鑒證標的價格作相應(yīng)的增減的比例。

參照物差異調(diào)整因素有：

(1)時間因素，是指參照物交易時間與價格鑒證基準日之間的時間差距所影響價格鑒證標的價格的差異，主要表現(xiàn)在不同時期的商品價格變動指數(shù)上。

(2)地域因素，是指價格鑒證標的與參照物因處于不同地區(qū)或地段條件而引致的價格差異，比如說房地產(chǎn)價格

(3)功能因素，是指價格鑒證標的與參照物的實體功能不同引致的價格差異。

(4)交易因素，是指參照物交易行為中的一些因素引起的參照物交易價格的偏差，比如特殊的交易動機、交易數(shù)量不同、銷售結(jié)算方式不同等等，都會引致價格差異。

3、了解：市場法的程序和優(yōu)缺點

市場法的程序

(1)明確價格鑒證標的，詳細考慮價格鑒證標的的特征

(2)進行公開市場調(diào)查，收集相同或相似的物品的市場基本信息資料，尋找參照物

(3)分析整理資料并驗證資料的準確性，判斷選擇參照物

(4)將價格鑒證標的與參照物進行分析對比

(5)找出差異，計算出兩者的差價，或指定兩者的差異系數(shù)，鑒定、估算標的的價格

市場法的優(yōu)點主要表現(xiàn)在：

(1)通俗易懂，且被國際上所公認，價格鑒證過程和結(jié)果直接體現(xiàn)市場的特征，在資料全面可靠的前提下，價格鑒證結(jié)論能反映市場現(xiàn)實價格，比較公正。

(2)適用范圍比較廣，適用于大多數(shù)穆族前提條件的各類物品、資產(chǎn)的價格鑒證。

(3)鑒證結(jié)果易于被各方面理解和接受

市場法的缺點

1、需要公開活躍的市場為基礎(chǔ)，如果市場發(fā)育不充分，卻受足夠的可比資料，則難以應(yīng)用

(2)應(yīng)用范圍受到限制，一般不適用于鑒證工資標準、在建工程、列入如定價和政府指導(dǎo)價商品和收費目錄的價格，也不適用于專用機器、設(shè)備，大部分無形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴格限制的資產(chǎn)價格鑒證

4、運用市場法解決鑒證問題

例題：

采用市場法對某標的進行價格鑒證時，選取的參照物A的價格為8萬元，其各項因素劣于鑒證標的，差異系數(shù)為0.01;參照物B的價格為7.7萬元，其各項因素劣于鑒證標的，差異系數(shù)為0.03;參照物C的價格為8.2萬元，其各項因素優(yōu)于鑒證標的，差異系數(shù)為0.02。若選取三個參照物比準價格的平均值為價格鑒證的結(jié)果只，則鑒證標的的價格為多少萬元。

以A為參照物：標的價格=8*(1+0.01)=8.08

以B為參照物：標的價格=7.7*(1+0.03)=7.93

以C為參照物：標的價格=8.2*(1-0.02)=8.04

平均：8.02

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