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房地產(chǎn)經(jīng)紀人考點指導（三）

四星考點21：

資金的時間價值的核心思想是現(xiàn)在的資金比將來的資金有更高的價值。

從經(jīng)濟理論上講，資金存在時間價值的原因主要有下列幾個：

1.通貨膨脹。通貨膨脹會降低未來資金相對于現(xiàn)在資金的購買力，即錢不值錢了。

2.承擔風險。收到資金的不確定性隨著時間的推移而增加，即將來得到的錢不如現(xiàn)在就立即得到錢保險，俗話說“多得不如現(xiàn)得”就是其反映。

3.資金增值。把資金投入到生產(chǎn)或流通領(lǐng)域后，它會隨著時間的推移而產(chǎn)生增值。

4.機會成本。機會成本（其他投資機會的相對吸引力）是指在互斥的選擇中，選擇其中一個而非另一個時所放棄的收益。資金是一種稀缺的資源，根據(jù)機會成本的概念，資金被占用后就失去了獲得其他收益的機會。所以，占用資金時要考慮資金獲得其他收益的可能，顯而易見的一種可能是將資金存入銀行獲取利息。

星級考點22：

資金的時間價值是同量資金在兩個不同時點的價值之差，用絕對量來反映為“利息”，用相對量來反映為“利息率”（通常簡稱利率）。利息從貸款人的角度來說，是貸款人將資金借給他人使用所獲得的報酬；從借款人的角度來說，是借款人使用他人的資金所支付的成本。利率是指單位時間內(nèi)的利息與本金的比率，即：利率=單位時間內(nèi)的利息÷本金。

計算利息的單位時間稱為計息周期。計息周期可以是年、半年、季、月、周或天等，但通常為年。習慣上按照計算利息的時間單位，將利率分為年利率、月利率、日利率等。年利率一般按本金的百分之幾來表示，月利率一般按本金的千分之幾來表示，日利率一般按本金的萬分之幾來表示。計算利息的方式有以下單利和復利兩種。

二星考點23：

單利是指每期均按本金計算利息，即只有本金計算利息，本金所產(chǎn)生的利息不計算計息。在單利計息的情況下，每期的利息是個常數(shù)。

如果用P表示本金，i表示利率，n表示計息的周期數(shù)，I表示總利息，F(xiàn)表示計算期末的本利和，則：

I＝P×i×nF＝P（1＋i×n）

式中I——利息；P——本金；i——利率；n——計算期；F——第n期期末的本利和

星級考點24：

復利是指以上一期的利息加上本金為基數(shù)計算當期利息的方法。在復利計息的情況下，不僅本金要計算利息，利息也要計算利息，即通常所說的“利滾利”。

復利的本利和計算公式為：F＝P（1＋i）n

復利的總利息計算公式為：I=P[（l＋i）n－1]

星級考點25：

單利與復利的換算（單利與復利的可比性）；

在本金相等、計息的周期數(shù)相同時，如果利率相同，則通常情況下（計息的周期數(shù)大于1）單利計息的利息少，復利計息的利息多；如果要使單利計息與復利計息兩不吃虧，則兩者的利率應(yīng)有所不同，其中單利的利率應(yīng)高一些，復利的利率應(yīng)低一些。假設(shè)i1為單利利率，i2為復利利率，并令n期末時單利計息與復利計息的本利和相等。

由于通常情況下單利存款（定期）在存款期間不能隨意提取，流動性相對較差，因此，為支付流動性補償，實際上的單利利率還應(yīng)比上述計算出的單利利率高一些。

弄清了單利與復利的關(guān)系后，可知單利與復利并沒有實質(zhì)上的區(qū)別，只是表達方式上的不同而已。利息計算本質(zhì)上都是復利（否則可在每一計息周期結(jié)束時將本利一起取出后再存入），采取單利方式只是為了實際計算上的方便。

星級考點26：

以一年為計息基礎(chǔ)，名義利率等于每一計息期的利率與每年的計息期數(shù)的乘積。它是采用單利的計算方法，把各種不同計息期的利率換算為一年為計息期的利率。名義利率是指在一個度量期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)多次利息的利率。名義利率下的本利和計算公式為：

F＝P（1＋r/m）n×m

式中F——第n期期末的本利和；P——本金；r——名義年利率；m——計息m次；n——計算期。

五星考點27：

名義利率與實際利率的換算；

名義利率與實際利率的關(guān)系，可以通過下列公式換算：i=（1＋r/m）m－1

式中i——實際利率；r——名義利率；m——計息m次。

二星考點28：現(xiàn)值+復利利息＝將來值

二星考點29：

資金時間價值換算中的假設(shè)條件；

1.資金時間價值換算中采用的是復利。

2.利率的時間單位與計息周期一致，為年。

3.本年的年末為下一后的年初。

4.現(xiàn)值P是在當前年度開始時發(fā)生的。

5.將來值F是在當前以后的第n年年末發(fā)生的。

6.年金A是在每年年末發(fā)生的。

7.第一個等差額G和增長率s是在第二年年末發(fā)生的。

星級考點30：

現(xiàn)值與將來值換算：F=P（1＋i）n

式中的（1＋i）n稱為“一次支付終值系數(shù)”，通常用（F/P，i，n）來表示。

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