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房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)講義筆記

房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有許多種，大體上可分為兩類(lèi)：

1.成片開(kāi)發(fā)

成片開(kāi)發(fā)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物。成片開(kāi)發(fā)的好處是：便于進(jìn)行規(guī)劃控制;便于進(jìn)行城市綜合配套;可以一攬子解決拆遷/征地問(wèn)題，節(jié)約開(kāi)發(fā)成本。

2.單項(xiàng)開(kāi)發(fā)

單項(xiàng)物業(yè)開(kāi)發(fā)在國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中比較常見(jiàn)。單項(xiàng)開(kāi)發(fā)主要的形式有：

(1)土地開(kāi)發(fā)：是房地產(chǎn)投資的起點(diǎn)，投資者投資土地的目的在于獲得土地增值部分的收益。土地增值主要有直接增值和間接增值兩種。土地的直接增值是指通過(guò)投資者的投資建設(shè)，將無(wú)法直接用于建筑的土地改造成可以直接利用的土地，從而導(dǎo)致的土地價(jià)值增加。土地的間接增值則是指土地的價(jià)值在一系列因素，如政治形式、經(jīng)濟(jì)政策、城市規(guī)劃方案等的影響下的價(jià)值增加。由于土地特殊的自然經(jīng)濟(jì)屬性，土地的價(jià)值取決于土地的潛在收益能力。

影響土地投資的具體因素主要有：

①土地的區(qū)位;

②土地的潛在用途;

③國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況;

④政策影響;

⑤城市規(guī)劃。其中區(qū)位是影響土地投資風(fēng)險(xiǎn)的最重要因素。

(2)住宅開(kāi)發(fā)：具有投資回收快，投資過(guò)程簡(jiǎn)單的特點(diǎn)。也正是這個(gè)原因，普通住宅市場(chǎng)的投資風(fēng)險(xiǎn)會(huì)相對(duì)小一些。

對(duì)于普通住宅開(kāi)發(fā)的投資風(fēng)險(xiǎn)影響因素主要有：

①銷(xiāo)售價(jià)格;

②位置與環(huán)境;

③質(zhì)量和格局;④住房政策。

(3)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)：寫(xiě)字樓投資者一般不是一次性地收回投資，而是以收取租金和管理費(fèi)的形式，獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流量。

影響寫(xiě)字樓收益的風(fēng)險(xiǎn)因素主要有：①區(qū)位及其交通便捷度;②物業(yè)管理水平和服務(wù)狀況;③市場(chǎng)需求;④租戶(hù)的信譽(yù)。

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