第二章 建筑和裝飾裝修

房屋的建筑結(jié)構(gòu)、建筑設備以及所用的建筑材料和裝飾裝修等狀況，不僅關系到房屋及其裝飾裝修部位的使用壽命(耐用年限)、舒適性和美觀等，還關系到房屋使用人的身心健康乃至生命安全。要做好房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)服務，應具有一定的建筑、建筑設備、建筑材料和裝飾裝修知識，運用這些知識盡可能了解供交易的房地產(chǎn)中的有關情況，解答客戶提出的相關問題，并向客戶作出必要的介紹、說明甚至評價。為此，本章介紹建筑物的主要分類、對建筑物的主要要求、建筑構(gòu)造、建筑設備、建筑材料以及建筑裝飾裝修等。

第一節(jié) 建 筑 概 述

一、建筑物的主要分類

(一)根據(jù)建筑物使用性質(zhì)的分類

建筑物的使用性質(zhì)決定了建筑物的用途。根據(jù)建筑物的使用性質(zhì)，建筑物分為下列3類。

1.民用建筑

民用建筑是指供人們居住和進行各種公共活動的建筑，根據(jù)其使用功能，又分為居住建筑和公共建筑。居住建筑是指供人們居住使用的建筑，包括住宅、公寓、集體宿舍等。公共建筑是指供人們進行各種公共活動的建筑，包括辦公建筑、商業(yè)建筑、旅館建筑、文化建筑、教育建筑、衛(wèi)生建筑、體育建筑、交通建筑等。

2.工業(yè)建筑

工業(yè)建筑是指供人們從事各種工業(yè)生產(chǎn)活動的建筑，如廠房、倉庫等。

3.農(nóng)業(yè)建筑

農(nóng)業(yè)建筑是指供人們從事各種農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動的建筑，如糧庫、溫室等。

(二)根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)的分類

建筑結(jié)構(gòu)是建筑物的承重骨架，是建筑物中由承重構(gòu)件(基礎、墻體、柱、梁、樓板、屋架等)組成的體系。它直接關系到建筑物的結(jié)構(gòu)形式、安全性能、使用壽命和室內(nèi)空間可改造性等。根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)，建筑物一般分為下列5類。

1.磚木結(jié)構(gòu)建筑

該類建筑是主要承重構(gòu)件用磚、木材制成的建筑。其中，豎向承重構(gòu)件的墻體、柱等采用磚或砌塊砌筑，橫向承重構(gòu)件的梁、樓板、屋架等采用木材制作。該類建筑物的層數(shù)一般較低，通常在3層以下，抗震性能較差，使用壽命較短。

2.磚混結(jié)構(gòu)建筑

該類建筑是主要承重構(gòu)件用磚、鋼筋混凝土制成的建筑。其中，豎向承重構(gòu)件的墻體采用磚或砌塊砌筑，柱采用磚或砌塊砌筑或鋼筋混凝土建造，橫向承重構(gòu)件的梁、樓板、屋面板等采用鋼筋混凝土建造。該類建筑物的層數(shù)通常在6層以下，抗震性能較差，開間和進深的尺寸及層高都受到一定限制。開間是指房屋縱向兩個相鄰的墻體或柱中心線之間的距離。進深是指房屋橫向兩個相鄰的墻體或柱中心線之間的距離。臨街商業(yè)用房通常開間越大越好。

3.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑

該類建筑是主要承重構(gòu)件均用鋼筋混凝土制成的建筑。該類建筑物的特點是結(jié)構(gòu)的適性(內(nèi)部空間可改造性)較強，抗震性能較好，使用壽命較長。該結(jié)

構(gòu)的類型具體有：框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、簡體結(jié)構(gòu)、框架簡體結(jié)構(gòu)和筒中筒結(jié)構(gòu)等。

4.鋼結(jié)構(gòu)建筑

該類建筑是主要承重構(gòu)件均用鋼材制成的建筑。該類建筑物的強度高、抗震性能好，但耐火性、耐腐蝕性較差。

5.其他結(jié)構(gòu)建筑

該類建筑是上述以外的建筑，如木結(jié)構(gòu)建筑，其主要承重構(gòu)件均是用木材制成的建筑。

(三)根據(jù)建筑施工方法的分類

施工方法也稱為建造方式，是指建造建筑物時所采用的方式方法。根據(jù)施工方法，建筑物分為下列3類。

1.現(xiàn)澆現(xiàn)砌式建筑

該類建筑是主要承重構(gòu)件均在現(xiàn)場澆筑或砌筑而成的建筑。

2.裝配式建筑

該類建筑是用預制部品部件在工地裝配而成的建筑，包括裝配式混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)和現(xiàn)代木結(jié)構(gòu)等裝配式建筑。

3.部分現(xiàn)澆現(xiàn)砌、部分裝配式建筑

該類建筑是一部分構(gòu)件(如墻體)在現(xiàn)場澆筑或砌筑，另一部分構(gòu)件(如樓板、樓梯)用預制部品部件在工地裝配而成的建筑。

上述建筑中，現(xiàn)澆現(xiàn)砌式建筑因梁、樓板、柱等主要承重構(gòu)件全部在施工現(xiàn)場澆筑或砌筑，在建筑施工質(zhì)量有保證的情況下，其結(jié)構(gòu)整體性、抗震性和耐久性一般較好。其他兩種建筑因梁、樓板、柱等主要承重構(gòu)件全部或部分在工廠預制，運到施工現(xiàn)場后再進行裝配，其結(jié)構(gòu)整體性、抗震性和耐久性通常不及現(xiàn)澆現(xiàn)砌式建筑。

(四)根據(jù)建筑設計使用年限的分類

設計使用年限是指設計規(guī)定的結(jié)構(gòu)或結(jié)構(gòu)構(gòu)件不需進行大修即可按其預定目的使用的時期。建筑設計標準要求建筑物應達到的設計使用年限是由建筑物的性質(zhì)決定的，如《民用建筑設計通則》(GB 50352-2005)將以主體結(jié)構(gòu)確定的建筑設計使用年限分為5年、25年、50年、100年四級，并規(guī)定其分別適用于臨時性建筑、易于替換結(jié)構(gòu)構(gòu)件的建筑、普通建筑和構(gòu)筑物、紀念性建筑和特別重要的建筑。

根據(jù)《住宅建筑規(guī)范》(GB 50368-2005)，住宅結(jié)構(gòu)的設計使用年限不應少于50年?，F(xiàn)實中，決定建筑物實際使用年限的因素，除了建筑物的設計使用年限，還有所用的建筑材料及其質(zhì)量、建筑施工質(zhì)量、使用和維護狀況等。

二、對建筑物的主要要求

作為建筑物使用人，對建筑物的主要要求是安全、適用、經(jīng)濟、美觀。

(一)對建筑物安全的要求

安全是對建筑物最基本、最重要的要求，主要包括下列兩大方面：

一是建筑物在使用年限內(nèi)不會垮塌，包括：在選址方面，不會遭受較大地震、洪水、滑坡、塌方、地面塌陷、泥石流等自然災害的破壞，與危險品倉庫、核電站等危險房屋和設施設備有安全距離;在建造方面，地基、基礎、上部結(jié)構(gòu)均穩(wěn)固(即結(jié)構(gòu)安全)，能抵抗一定震級以上的地震，能防火;此外，在對房屋建筑有破壞的白蟻地區(qū)，還能防止白蟻危害等。

例如，地震是破壞性極大的自然災害，其發(fā)生與地質(zhì)構(gòu)造密切相關，其中位于活動斷裂帶的地區(qū)發(fā)生破壞性地震的頻率最高，而在斷裂帶的彎曲突出處和斷裂帶交叉的地方往往是震中所在。根據(jù)一次地震釋放能量大小，將地震分為不同的等級，稱為地震震級。釋放能量越大，地震震級也越大。地震震級分為9級，其中5級以上的地震會造成破壞。地震發(fā)生后在地面上造成的影響或破壞的程度，稱為地震烈度。地震烈度分為12度，地震烈度越高，建筑物受破壞的程度就越嚴重。在地震烈度為7度及7度以上的地區(qū)，除臨時建筑外，都必須進行抗震設防;在地震烈度為9度以上的地區(qū)，不宜選作城市建設用地。在同一地區(qū)，房屋的抗震設防烈度越高，其抗震性能越好，如房屋的抗震設防烈度為8度的比為7度的抗震性能好。我國多次地震表明，房屋選址是決定房屋抗震性能的關鍵因素之一，凡是位于地質(zhì)斷層附近的房屋，比位于其他位置的房屋更易被震塌。

再如，許多城市沿江河、湖泊分布，這些江河、湖泊在豐富城市和住宅的景觀等方面發(fā)揮著積極作用，但有可能發(fā)生洪澇災害。一般要求百年一遇洪水位以上0. 5～lm的地段，才可作為城市建設用地;地勢過低或經(jīng)常受洪水威脅的地段，不宜作為城市建設用地，否則必須修筑堤壩等防洪設施。堤壩以內(nèi)的河灘地不能作為城市建設用地。

滑坡和塌方常發(fā)生在山區(qū)或丘陵地區(qū)，危及建筑物甚至居民的生命安全。在利用坡地或緊靠崖巖進行建設時，需要了解滑坡的分布及滑坡地帶的界線、滑坡的穩(wěn)定性。不穩(wěn)定的滑坡體本身，以及處于滑坡體下滑方向的地段，均不宜作為城市建設用地。地下溶洞有時分布范圍很廣，洞穴空間高大，如果建筑物不慎選在地下溶洞之上，可能造成建筑物塌陷。城市建設應盡量避免在這些地區(qū)選址。

二是沒有危害人體健康的環(huán)境污染，包括室外和室內(nèi)都沒有危害人體健康的環(huán)境污染。例如，所處地區(qū)沒有危害人體健康的環(huán)境污染，不是在未經(jīng)嚴格處理過的化學污染地、垃圾填埋地等會產(chǎn)生環(huán)境污染的土地上建造的，建造和裝飾裝修建筑物所用的材料均不會產(chǎn)生室內(nèi)環(huán)境污染等。

(二)對建筑物適用的要求

一是防水、保溫、隔熱、隔聲、通風、采光、日照等方面良好。其中，防水的基本要求是屋頂或樓板不漏水，外墻不滲雨。保溫、隔熱的基本要求是冬季能保溫，夏季能隔熱、防熱。隔聲的基本要求是為了防止外部噪聲和保護私密性，能阻隔聲音在室外與室內(nèi)之間、上下樓層之間、左右隔壁之間、室內(nèi)各房間之間傳遞。通風的基本要求是能使室內(nèi)空氣與室外空氣流通，保持室內(nèi)空氣新鮮。采光、日照的基本要求是室內(nèi)在白天能通過窗口取得光線使其明亮，有一定的空間能獲得一定時間的太陽光照射。日照時數(shù)是衡量日照效果的常用指標，一般是指太陽直射光線照射到建筑物外墻面或室內(nèi)的時間。通常要求冬季日照時數(shù)越長越好，夏季日照時數(shù)越短越好。建筑物的朝向、間距等，要能獲得良好的日照。中國大部分地區(qū)處于中緯度地區(qū)，南和偏南(東南和西南)是陽光最充分的朝向，因此建筑物布置以南和偏南向為宜。此外，地形部位和坡向?qū)π夂蛴幸欢ㄓ绊憽Ｔ谇鹆?、山地地區(qū)，朝南的方向稱為陽坡，這里日照充足，通風良好，是理想的居住用地;朝北的山坡稱為陰坡，其氣候特點是日照時數(shù)短、溫度低，有時會產(chǎn)生渦風，不宜作為居住用地。

二是功能齊全。這是針對用途而言的，不是絕對的、無必要的齊全，因此其基本要求是具有該種用途所必要的設施設備，能滿足使用要求，如具備道路、給水、排水、供電、燃氣、熱力(供暖)、通信、有線電視、網(wǎng)絡寬帶等。

三是空間布局合理。這也是針對用途而言的，其基本要求是平面布置合理，交通聯(lián)系方便，有利于使用。

(三)對建筑物經(jīng)濟的要求

對建筑物經(jīng)濟的要求通俗地說是不要浪費，而不是一味地省錢，包括兩個方面：一是一次性的建造成本或購置價格不高;二是在使用過程中所需支出的費用較少，即運營費用較低，包括節(jié)省維護費用，節(jié)約照明、空調(diào)、采暖的能耗等。

有些建筑物雖然造價或售價較高，但因采用了質(zhì)量較好的建筑材料、建筑設備，能節(jié)省使用過程中的維護費用和能耗，從而綜合來看仍然是經(jīng)濟的。而有些建筑物則相反，雖然造價或售價較低，但因建筑材料、建筑設備等質(zhì)量較差，經(jīng)常需要維修甚至更換，從而綜合來看可能是不經(jīng)濟的。當然，也有一些為了不必要的功能和配套環(huán)境而增加了造價，同時使用過程中的維護費用和能耗也很高的現(xiàn)象，如無特殊需要的低層建筑安裝電梯，不必要的人造水系、會所等。

(四)對建筑物美觀的要求

對建筑物美觀的要求主要是建筑造型和外觀色彩等使人有美好的感覺，特別是在外形方面不會使人產(chǎn)生不好的聯(lián)想。

（責任編輯：）

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