第三節(jié) 建筑設(shè)備

建筑設(shè)備是建筑物的重要組成部分。隨著人們生活水平的提高，對建筑物功能的要求越來越高。建筑物一般要設(shè)置給水排水、供電系統(tǒng)，一些建筑物通常還要設(shè)置燃?xì)?、采暖、通風(fēng)、空調(diào)系統(tǒng)和電梯等。

一、給水排水系統(tǒng)及設(shè)備

(一)給水系統(tǒng)及設(shè)備

給水系統(tǒng)供應(yīng)建筑物用水，應(yīng)滿足建筑物對水質(zhì)、水量、水壓、水溫的要求。特別是住宅，水質(zhì)、水壓非常重要，需要保證供水安全，不會經(jīng)常停水。

1.給水的種類

根據(jù)給水的用途，分為生活給水、生產(chǎn)給水、消防給水;根據(jù)水源，分為市政管網(wǎng)給水、自備水井給水;根據(jù)給水環(huán)節(jié)，分為直接給水、二次給水。

2.給水的方式

常見的給水方式有下列4種。

(1)直接給水。適用于室外配水管網(wǎng)的水壓、水量能終日滿足室內(nèi)給水的情況。這種給水方式簡單、經(jīng)濟(jì)、安全，沒有二次給水可能發(fā)生的二次污染問題。

(2)分區(qū)分壓給水。適用于層數(shù)較多的建筑中室外配水管網(wǎng)的水壓僅能供下面樓層用水，不能供上面樓層用水的情況。為充分利用室外配水管網(wǎng)的水壓，通常把給水系統(tǒng)分為低壓(下)和高壓(上)兩個供水區(qū)，下區(qū)由室外配水管網(wǎng)水壓直接給水，上區(qū)由水泵加壓后與水箱聯(lián)合給水。因此，中高層住宅樓和高層住宅樓中一定樓層(如7層)以上的住宅，通常是二次給水。

(3)設(shè)置水箱給水。適用于室外配水管網(wǎng)的水壓在一天中有高低變化，需要設(shè)置屋頂水箱的情況。當(dāng)水壓高時，水箱蓄水;當(dāng)水壓低時，水箱放水。

(4)設(shè)置水泵和水箱給水。適用于室外配水管網(wǎng)的水壓經(jīng)?；蛑芷谛缘陀谑覂?nèi)所需水壓的情況。當(dāng)用水量較大時，采用水泵提高水壓，可減小水箱容積。水泵與水箱連鎖自動控制水泵停、開，能夠節(jié)省能源。

3.熱水供應(yīng)系統(tǒng)

人們越來越關(guān)注住宅有無熱水供應(yīng)。根據(jù)《住宅設(shè)計規(guī)范》，住宅應(yīng)設(shè)置熱水供應(yīng)設(shè)施或預(yù)留安裝熱水供應(yīng)設(shè)施的條件。熱水供應(yīng)系統(tǒng)有集中熱水供應(yīng)系統(tǒng)和分戶燃?xì)鉄崴骰螂姛崴?、太陽能熱水器等?/p>

4.分質(zhì)給水系統(tǒng)

飲用水在人們?nèi)粘Ｉ钣盟凶钪匾?，但其用量僅占很小部分。為提高飲水品質(zhì)，可用兩套系統(tǒng)給水，其中一套是提供高質(zhì)量、凈化后的直接飲用水。

(二)排水系統(tǒng)及設(shè)備

根據(jù)排放的性質(zhì)，排水系統(tǒng)分為生活污水、生產(chǎn)廢水、雨水三類。

住宅的室內(nèi)排水系統(tǒng)通常由衛(wèi)生器具和排水管道組成。衛(wèi)生器具主要有洗菜盆、洗手盆、洗衣盆(機(jī))、抽水馬桶、淋浴房、浴缸、拖布池、地漏等。排水管道主要有器具排放管、存水彎、橫支管、立管、埋設(shè)地下總干管、排出管、通氣管及其連接部件。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在實(shí)地查看房屋時，要特別注意檢查排水管道有無破損滲漏、銹蝕老化、堵塞倒灌的情形，在如實(shí)告知客戶的同時，提出維修、整改的意見建議。

二、供電系統(tǒng)及設(shè)備

供電系統(tǒng)供應(yīng)建筑物用電，應(yīng)電壓穩(wěn)定，通常不會停電，有足夠的用電負(fù)荷，以保證現(xiàn)行必要的家用電器能正常使用及在使用中不會時常跳閘斷電。

(一)供電的種類

根據(jù)用電性質(zhì)，分為居民生活用電、工商業(yè)用電、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用電等;根據(jù)供電設(shè)施是否永久，分為正式用電、臨時用電。

居民生活用電、工商業(yè)用電、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用電的電價通常不同，居民生活用電的電價一般較低。因此，購買、租用住房時需要搞清其用電性質(zhì)，如果不屬于居民生活用電，則同樣的用電量，費(fèi)用將較高。

臨時用電可能電壓不穩(wěn)，時常停電，造成一些電器無法啟動，其電價還可能比正式用電的電價高。將臨時用電改為正式用電，通常需要辦理用電申請和增容手續(xù)，并需要大量改造資金。

(二)電壓和用電負(fù)荷

室內(nèi)配電用的電壓通常為220V/380V三相四線制、50Hz交流電壓。220V單相負(fù)載用于電燈照明或其他家電，380V三相負(fù)載多用于有電動機(jī)的設(shè)備。

根據(jù)《住宅設(shè)計規(guī)范》，每套住宅的用電負(fù)荷不應(yīng)小于2. 5kW。隨著居民生活水平的提高，除了電視機(jī)、電冰箱、洗衣機(jī)、微波爐等傳統(tǒng)家用電器外，許多新型家用電器不斷進(jìn)入家庭，使家庭用電負(fù)荷不斷增加。如果住宅的用電負(fù)荷小，將難以滿足日常用電需要，或者會經(jīng)常出現(xiàn)跳閘斷電。

(三)供電系統(tǒng)及設(shè)備的內(nèi)容

建筑物的供電系統(tǒng)及設(shè)備主要包括下列內(nèi)容：

(1)電氣管線：包括導(dǎo)線型號、導(dǎo)線截面。

(2)配電箱：是接受和分配電能的裝置。根據(jù)配電箱的用途，分為照明配電箱和動力配電箱。根據(jù)配電箱的安裝形式，分為明裝(掛在墻上或柱上)、暗裝、落地柜式配電箱。

(3)電表：用來計算用戶的用電量，并根據(jù)用電量來計算應(yīng)交電費(fèi)數(shù)額。電表的額定電流應(yīng)大于最大負(fù)荷電流，并適當(dāng)留有余地，考慮今后發(fā)展的可能。

(4)電源插座：分為固定插座、移動插座，墻面插座(墻插)、地面插座

地插)，普通型插座、安全型插座、防水型插座，明裝插座、暗裝插座等。插座設(shè)置的數(shù)量、位置應(yīng)滿足家電的使用要求，盡量減少移動插座的使用。

(5)電開關(guān)：開關(guān)設(shè)置的數(shù)量、位置應(yīng)方便使用。開關(guān)系統(tǒng)中一般應(yīng)設(shè)置熔斷器，主要用來保護(hù)電氣設(shè)備免受過負(fù)荷電流和短路電流的損害。

為安全使用和防火需要，住宅的供電系統(tǒng)及設(shè)備應(yīng)符合《住宅設(shè)計規(guī)范》要求。如住宅套內(nèi)的電氣管線應(yīng)采用穿管暗敷設(shè)方式配線;導(dǎo)線應(yīng)采用銅芯絕緣線;每套住宅應(yīng)設(shè)置戶配電箱;套內(nèi)的空調(diào)電源插座、一般電源插座與照明應(yīng)分路設(shè)計;廚房、衛(wèi)生間的插座應(yīng)設(shè)置獨(dú)立回路;為避免兒童玩弄插座發(fā)生觸電危險，安裝高度在1.80m及以下的插座均應(yīng)采用安全型插座。

三、燃?xì)庀到y(tǒng)及設(shè)備

燃?xì)馐且环N氣體燃料，分為天然氣、人工煤氣、液化石油氣。住宅有無市政燃?xì)夤?yīng)很重要。有市政燃?xì)夤?yīng)的，做飯、供應(yīng)熱水、采暖等都可使用燃?xì)?，不僅方便而且一般比用電效果好、便宜。室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)由室內(nèi)燃?xì)夤艿?、燃?xì)獗砗腿細(xì)庥镁叩冉M成。燃?xì)饨?jīng)過室內(nèi)燃?xì)夤艿?、燃?xì)獗碓龠_(dá)到各個用氣點(diǎn)。常見的燃?xì)庥镁哂腥細(xì)庠睢⑷細(xì)鉄崴?、燃?xì)獗趻鞝t等。

燃?xì)饩哂休^高的熱能利用率，燃燒溫度高，火力調(diào)節(jié)容易，使用方便，燃燒時沒有灰渣，清潔衛(wèi)生。但是，燃?xì)庖滓鹑紵虮?，火?zāi)危險性較大;人工煤氣有較強(qiáng)烈的氣味和毒性，容易引起中毒事故。因此，燃?xì)夤艿兰霸O(shè)備等的設(shè)計、敷設(shè)或安裝，都有嚴(yán)格的要求。室內(nèi)燃?xì)夤艿啦坏么┻^變配電室、地溝、煙道等地方，必須穿過時，需采取相應(yīng)的措施加以保護(hù)。根據(jù)《住宅設(shè)計規(guī)范》，燃?xì)庠O(shè)備嚴(yán)禁設(shè)置在臥室內(nèi);嚴(yán)禁在浴室內(nèi)安裝直接排氣式、半密閉式燃?xì)鉄崴鞯仍谑褂每臻g內(nèi)積聚有害氣體的加熱設(shè)備;戶內(nèi)燃?xì)庠顟?yīng)安裝在通風(fēng)良好的廚房、陽臺內(nèi);燃?xì)鉄崴鞯热細(xì)庠O(shè)備應(yīng)安裝在通風(fēng)良好的廚房、陽臺內(nèi)或其他非居住房間;住宅內(nèi)各類用氣設(shè)備的煙氣必須能夠直接排至室外。

四、采暖系統(tǒng)及設(shè)備

人感到舒適的氣溫范圍一般為18℃～20℃，氣溫過低或過高都會產(chǎn)生不利影響。為此，室內(nèi)需要設(shè)置采暖或降溫設(shè)備。特別是某些地區(qū)冬季的室外溫度很低，造成室內(nèi)溫度下降，人們在室內(nèi)需要采暖。采暖系統(tǒng)的作用是通過散熱設(shè)備，使室內(nèi)獲得熱量并保持一定溫度，以達(dá)到適宜的生活或工作條件。在需要采暖的地區(qū)，應(yīng)關(guān)注房屋有無供暖，以及供暖的方式、時間(即每年供暖的起止日期)、費(fèi)用(如需要交納的供暖費(fèi))和效果(如保證的室內(nèi)最低溫度)等。

供暖方式較多，根據(jù)熱源，可分為集中供暖和自采暖兩大類。集中供暖也稱為集中供熱，又可分為城市或區(qū)域供熱和小區(qū)供熱。城市或區(qū)域供熱是由一個或多個大型熱源產(chǎn)生的熱水或蒸汽，通過城市或區(qū)域供熱管網(wǎng)，供給一定地區(qū)以至整個城市的建筑物采暖、生活或生產(chǎn)用熱，如大型區(qū)域鍋爐房或熱電廠供熱。小區(qū)供熱通常是住宅小區(qū)自建鍋爐房供熱，由鍋爐產(chǎn)生的熱水或蒸汽經(jīng)輸熱管道送到房屋內(nèi)的散熱設(shè)備中。集中供暖的優(yōu)點(diǎn)是安全、可靠、清潔，可全天候供暖，費(fèi)用較低;缺點(diǎn)是供暖的時間和溫度不能自己控制。自采暖也稱為分戶供熱，是自己以燃?xì)饣蛉加?、燃煤、電力等為能源，利用燃?xì)獗趻鞝t、家用鍋爐、電加熱

器、空調(diào)等供暖。自采暖的優(yōu)點(diǎn)是采暖的時間和溫度自由，自己可根據(jù)氣溫等情況提前或延長供暖時間、調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度;缺點(diǎn)是費(fèi)時費(fèi)力，其中用煤供暖有煤灰、有害氣體排放等污染，用電供暖的效果通常不夠好、費(fèi)用較高。

根據(jù)末端設(shè)備，可分為散熱器采暖和地板采暖。散熱器采暖是利用掛在墻上的散熱器(暖氣片)散熱采暖，其主要優(yōu)點(diǎn)是散熱快、維修方便，缺點(diǎn)是占用空間、不夠美觀。地板采暖簡稱地暖，是利用埋設(shè)在地板下的暖氣管散熱采暖，其主要優(yōu)點(diǎn)是溫度較均勻、便于布置家具，缺點(diǎn)是可維修性較差、降低室內(nèi)凈高、不便于二次裝修。根據(jù)熱媒，可分為熱水采暖、熱氣采暖和熱風(fēng)采暖。

五、通風(fēng)和空調(diào)系統(tǒng)及設(shè)備

室內(nèi)需要維持一定的空氣環(huán)境，通風(fēng)和空調(diào)系統(tǒng)就是創(chuàng)造這種空氣環(huán)境的。

(一)通風(fēng)系統(tǒng)及其分類

為維持室內(nèi)適宜的溫度、濕度和潔凈度等，需要排出室內(nèi)余熱、余濕、有害氣體、水蒸氣和灰塵，同時送人一定質(zhì)量的新鮮空氣，以滿足人體衛(wèi)生等要求。

通風(fēng)系統(tǒng)根據(jù)動力來源，分為自然通風(fēng)和機(jī)械通風(fēng);根據(jù)作用范圍，分為全面通風(fēng)和局部通風(fēng);根據(jù)特征，分為進(jìn)氣式通風(fēng)和排氣式通風(fēng)。

(二)空調(diào)系統(tǒng)及其分類

空調(diào)系統(tǒng)對送人室內(nèi)的空氣進(jìn)行過濾、加熱或冷卻、干燥或加濕等處理，使室內(nèi)的空氣溫度、濕度、潔凈度和氣流速度等參數(shù)達(dá)到給定的要求，使空氣環(huán)境滿足不同的使用需要。

空調(diào)系統(tǒng)一般由空氣處理設(shè)備(如制冷機(jī)、冷卻塔、水泵、風(fēng)機(jī)、空氣冷卻器、加熱器、加濕器、過濾器、空調(diào)器、消聲器)、空氣輸送管道、風(fēng)口和散流器等組成。

根據(jù)空氣處理的設(shè)置情況，空調(diào)系統(tǒng)分為集中式系統(tǒng)(空氣處理設(shè)備集中在空調(diào)機(jī)房內(nèi)，空氣經(jīng)處理后由風(fēng)道送入各房間)、分散式系統(tǒng)(空調(diào)機(jī)組按需要直接放置在空調(diào)房內(nèi)或附近房間內(nèi)，每臺機(jī)組只供一個或幾個小房間，或者一個大房間內(nèi)放置幾臺機(jī)組)、半集中式系統(tǒng)(集中處理部分或全部風(fēng)量，然后送往各個房間或各區(qū)進(jìn)行再處理)。

六、電梯

電梯是樓房的一種豎向交通工具，能使人上下樓及搬運(yùn)物品省力、省時。但電梯在運(yùn)行中會產(chǎn)生聲音和振動，并增加運(yùn)營費(fèi)用，還有可能發(fā)生停運(yùn)、困人和傷亡等故障和安全事故，尤其是老舊電梯。因此，選擇樓房特別是樓層較高的住宅時要考慮有無電梯，以及電梯的位置、類型、數(shù)量、質(zhì)量、速度、已使用年限、每天運(yùn)行起止時間等。例如，電梯的數(shù)量和服務(wù)范圍決定候梯時間，通常是看一個單元的梯戶比，即“幾梯幾戶”，例如，是“一梯一戶”，還是“一梯兩戶”“兩梯四戶”等。候梯時間一般越短越好，因此梯戶比越小越好。

根據(jù)電梯的使用性質(zhì)，分為乘客電梯(簡稱客梯)、載貨電梯(簡稱貨梯)等。根據(jù)電梯的速度，分為低速、中速、高速、超高速電梯。

根據(jù)《住宅設(shè)計規(guī)范》，7層及以上的住宅必須設(shè)置電梯;12層及以上的住宅，每幢樓設(shè)置電梯不應(yīng)少于2臺;電梯不應(yīng)緊鄰臥室布置，當(dāng)受條件限制，不得不緊鄰兼起居的臥室布置時，應(yīng)采取隔聲、減振的構(gòu)造措施。根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》(GB 50180-93)，無電梯住宅不應(yīng)超過6層;在地形起伏較大的地區(qū)，當(dāng)住宅分層人口時，可按進(jìn)入住宅后的單程上或下的層數(shù)計算。

七、綜合布線系統(tǒng)和樓字智能化

(一)綜合布線系統(tǒng)

綜合布線是由線纜和相關(guān)連接件組成的信息傳輸通道或?qū)w網(wǎng)絡(luò)。綜合布線技術(shù)是將所有電話、數(shù)據(jù)、圖文、圖像及多媒體設(shè)備的布線組合在一套標(biāo)準(zhǔn)的布線系統(tǒng)上，從而實(shí)現(xiàn)多種信息系統(tǒng)的兼容、共用和互換，它既能使建筑物內(nèi)部的語音、數(shù)據(jù)、圖像設(shè)備、交換設(shè)備與其他信息管理系統(tǒng)彼此相連，同時也能使這些設(shè)備與外部通信相連。綜合布線系統(tǒng)的優(yōu)點(diǎn)主要有：

(1)兼容性：綜合布線系統(tǒng)將語音信號、數(shù)據(jù)信號和圖像信號的配線進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃和設(shè)計，采用相同的電纜、插座等，組成一套標(biāo)準(zhǔn)的綜合布線系統(tǒng)，使布線系統(tǒng)大為簡化，節(jié)約了大量的物質(zhì)、時間和空間。

(2)靈活性：在綜合布線系統(tǒng)下，所有設(shè)備的開通及更改均不需改變系統(tǒng)布線，只需增減相應(yīng)的網(wǎng)絡(luò)設(shè)備以及進(jìn)行必要的跳線管理即可。此外，綜合布線系統(tǒng)是開放式體系結(jié)構(gòu)，符合多種國際上流行的標(biāo)準(zhǔn)，對所有著名廠商的產(chǎn)品及所有通信協(xié)議都是開放的。

(3)可靠性：在綜合布線系統(tǒng)下，各系統(tǒng)采用相同的傳輸介質(zhì)，可互為備用。

(4)先進(jìn)性：語音、數(shù)據(jù)、圖像等信息共同在綜合布線中傳輸，對傳輸寬帶和傳輸速度要求很高，采用先進(jìn)的綜合布線技術(shù)可以滿足這些要求。

(5)重構(gòu)性：即在不改變布線敷設(shè)物理結(jié)構(gòu)情況下，可以重新組織網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。

(二)樓宇智能化

樓宇智能化是以綜合布線系統(tǒng)為基礎(chǔ)，綜合利用現(xiàn)代4C技術(shù)(現(xiàn)代計算機(jī)技術(shù)、現(xiàn)代通信技術(shù)、現(xiàn)代控制技術(shù)、現(xiàn)代圖形顯示技術(shù))，在建筑物內(nèi)建立一個由計算機(jī)系統(tǒng)統(tǒng)一管理的一元化集成系統(tǒng)，全面實(shí)現(xiàn)對通信系統(tǒng)、辦公系統(tǒng)和各種建筑設(shè)備(如給水排水、供電、照明、采暖、通風(fēng)、空調(diào)、電梯、消防、公共安全)系統(tǒng)等的聯(lián)動控制、自動控制。

樓宇智能化系統(tǒng)主要由建筑自動化系統(tǒng)( BAS)、通信自動化系統(tǒng)(CAS)、辦公自動化系統(tǒng)( OAS)、安全保衛(wèi)自動化系統(tǒng)(SAS)和消防自動化系統(tǒng)(FAS)組成。將這五種功能結(jié)合起來的建筑物，也稱為5A建筑。

(三)智能化住宅與智能化居住區(qū)

1.智能化住宅的基本要求

智能化住宅要體現(xiàn)“以人為本”原則，其基本要求有：在臥室、起居室等房間設(shè)置電線、電視插座;在臥室、書房、起居室等房間設(shè)置信息插座，設(shè)置住宅出入口訪客對講系統(tǒng)和門鎖控制裝置;在廚房內(nèi)設(shè)置燃?xì)鈭缶b置，宜設(shè)置緊急呼叫求救按鈕，宜設(shè)置水表、電表、燃?xì)獗?、暖氣的遠(yuǎn)程自動計量裝置。

2.智能化居住區(qū)的基本要求

(1)設(shè)置智能化居住區(qū)安全防范系統(tǒng)。根據(jù)居住區(qū)的規(guī)模、檔次及管理要求，可選設(shè)居住區(qū)周邊防范報警系統(tǒng)、居住區(qū)訪客對講系統(tǒng)、110自動報警系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)和門禁及居住區(qū)巡更系統(tǒng)。

(2)設(shè)置智能化居住區(qū)信息服務(wù)系統(tǒng)。根據(jù)居住區(qū)服務(wù)要求，可選設(shè)有線電視系統(tǒng)、衛(wèi)星接收裝置、語音和數(shù)據(jù)傳輸網(wǎng)絡(luò)和網(wǎng)上電子住處服務(wù)系統(tǒng)。

(3)設(shè)置智能化居住區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)。根據(jù)居住區(qū)管理要求，可選設(shè)水表、電表、燃?xì)獗怼⑴瘹獾倪h(yuǎn)程自動計量系統(tǒng)，停車管理系統(tǒng)，居住區(qū)背景音樂系統(tǒng)，電梯運(yùn)行狀態(tài)監(jiān)視系統(tǒng)，居住區(qū)公共照明、給水排水等設(shè)備的自動控制系統(tǒng)，住戶管理、設(shè)備管理等物業(yè)管理系統(tǒng)。

八、設(shè)備層和管道井

設(shè)備層是建筑物中專為設(shè)置給水排水、電氣、采暖、通風(fēng)和空調(diào)等設(shè)備和管道且供人員進(jìn)入操作的空間層。建筑高度在30m以下的建筑，設(shè)備層通常設(shè)在地下室或頂層、屋頂。當(dāng)建筑物的層數(shù)較多時，設(shè)備層通常設(shè)在建筑物中間的某一層。由于建筑設(shè)備在運(yùn)行中會產(chǎn)生聲音、振動等，如果隔聲、減振措施不好，靠近設(shè)備層的房間易受噪聲、振動的影響。

管道井也稱為設(shè)備管道井，是建筑物中用于布置豎向設(shè)備管線(如電纜線、給水管、排水管、燃?xì)夤堋⑤敓峁艿?的井道。

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