第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的分類

可以根據(jù)不同的需要、從不同的角度，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行分類。

一、按房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)次數(shù)的分類

按房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)次數(shù)，房地產(chǎn)市場分為一級市場、二級市場和三級市場。房地產(chǎn)一級市場是建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場，也稱為土地一級市場。房地產(chǎn)二級市場是建設(shè)用地使用權(quán)出讓后的房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營，包括建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場、新建商品房銷售(包括預(yù)售、現(xiàn)售)市場。房地產(chǎn)三級市場是投入使用后的房地產(chǎn)買賣、租賃等多種經(jīng)營方式，包括購買的新建商品住房、已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等的再次交易市場。

相關(guān)分類還有新房市場和存量房市場。新房市場也稱為增量房市場、一手房市場，包括新建商品房市場。存量房市場也稱為二手房市場，包括存量住房市場(也稱為二手住房市場、住房二級市場)。隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展成熟，會從新房市場為主轉(zhuǎn)向存量房市場為主。目前，北京、上海、廣州、深圳等許多城市的存量住房成交量超過新建商品住房成交量。

目前在一個城市中，建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場是政府獨家壟斷供應(yīng)，新建商品房買賣市場是數(shù)量不很多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)供應(yīng)，二手房買賣市場是眾多的“小業(yè)主”供應(yīng)。

二、按房地產(chǎn)交易方式的分類

按房地產(chǎn)交易方式，房地產(chǎn)市場分為買賣市場和租賃市場。住房、商鋪、辦公用房等類房地產(chǎn)，同時存在著買賣市場和租賃市場，有時租賃市場比買賣市場還要活躍，交易量還要大。隨著大力培養(yǎng)和發(fā)展住房租賃市場、建立租購并舉的住房制度，住房市場會從購買為主轉(zhuǎn)向租購并舉。

三、按房地產(chǎn)用途的分類

按房地產(chǎn)用途(功能)，房地產(chǎn)市場分為居住房地產(chǎn)市場和非居住房地產(chǎn)市場。居住房地產(chǎn)市場主要是住房市場。非居住房地產(chǎn)市場又可分為商業(yè)用房市場、辦公用房市場、工業(yè)用房市場等。

四、按區(qū)域范圍的分類

按區(qū)域范圍，房地產(chǎn)市場分為區(qū)域房地產(chǎn)市場和整體房地產(chǎn)市場。具體可分為某個城市、某個地區(qū)或者全國房地產(chǎn)市場。因為房地產(chǎn)市場主要集中在城市化地區(qū)，所以常見的是按城市來劃分，如北京市房地產(chǎn)市場、上海市房地產(chǎn)市場、三亞市房地產(chǎn)市場等。對于較大的城市，因其內(nèi)部不同區(qū)域間的房地產(chǎn)市場通常存在明顯差異，根據(jù)需要，還可按城市內(nèi)的較小區(qū)域來劃分，如分為城區(qū)房地產(chǎn)市場、郊區(qū)房地產(chǎn)市場;或者城區(qū)內(nèi)不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場，如東城區(qū)房地產(chǎn)市場、西城區(qū)房地產(chǎn)市場。在宏觀房地產(chǎn)市場分析中，有時需要了解較大區(qū)域的房地產(chǎn)市場狀況，例如：①一線城市、二線城市、三線城市、四線城市房地產(chǎn)市場;②東部地區(qū)、中部地區(qū)、西部地區(qū)房地產(chǎn)市場;③東北地區(qū)、華北地區(qū)、華東地區(qū)、華中地區(qū)、華南地區(qū)、西南地區(qū)、西北地區(qū)房地產(chǎn)市場;④珠三角區(qū)域、長三角區(qū)域、環(huán)渤海區(qū)域房地產(chǎn)市場。值得指出的是，整體市場和區(qū)域市場是相對而言的，如某個城市房地產(chǎn)市場，相對于全國房地產(chǎn)市場來說是區(qū)域房地產(chǎn)市場，相對于該城市內(nèi)部不同區(qū)域房地產(chǎn)市場來說則是整體房地產(chǎn)市場。

五、房地產(chǎn)市場的其他分類

按房地產(chǎn)檔次(如建造標(biāo)準(zhǔn)、裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)或價格水平等)，房地產(chǎn)市場分為高檔房地產(chǎn)市場、中檔房地產(chǎn)市場和低檔房地產(chǎn)市場。但高檔、中檔和低檔的評判標(biāo)準(zhǔn)及具體名稱，會因不同用途(功能)的房地產(chǎn)和不同的劃分標(biāo)準(zhǔn)而有所不同。例如，住房市場可分為普通住房市場、高檔公寓市場、別墅市場等，辦公用房市場通常分為甲級寫字樓市場、乙級寫字樓市場和丙級寫字樓市場。

按達(dá)成交易與入住時間的異同，房地產(chǎn)市場分為現(xiàn)房市場和期房市場。

按買賣雙方在市場上對價格影響的強弱，房地產(chǎn)市場分為賣方市場和買方市場。賣方市場是房地產(chǎn)供不應(yīng)求，賣方處于有利地位并對價格起主導(dǎo)作用的市場。買方市場是房地產(chǎn)大于求，買方處于有利地位并對價格起主導(dǎo)作用的市

場。隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展成熟，房地產(chǎn)市場總體上由賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場。

按房地產(chǎn)市場所處時間，房地產(chǎn)市場分為過去的市場、現(xiàn)在的市場和未來的市場。人們經(jīng)常需要了解過去和現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場狀況，預(yù)測未來的房地產(chǎn)市場走勢，需要比較房地產(chǎn)現(xiàn)在、過去和將來的價格、交易量、供應(yīng)量等。過去和現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場狀況主要靠調(diào)查獲得，未來的房地產(chǎn)市場走勢依據(jù)預(yù)測分析。了解過去和現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場有助于預(yù)測未來的房地產(chǎn)市場。

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