第三節(jié) 房地產(chǎn)市場供給與需求

房地產(chǎn)供給和需求理論(簡稱供求理論)是房地產(chǎn)市場運行和價格變動的基礎(chǔ)理論。房地產(chǎn)市場波動，房地產(chǎn)價格(或租金，下同)高低及其變動，從經(jīng)濟學(xué)上講，是由房地產(chǎn)供給和需求這兩種力量共同作用的結(jié)果，其中待租售的房地產(chǎn)(包括新建商品房等增量房地產(chǎn)和二手房等存量房地產(chǎn))形成了房地產(chǎn)供給面，房地產(chǎn)需求者形成了房地產(chǎn)需求面。其余因素對房地產(chǎn)價格的影響，要么是通過影響房地產(chǎn)供給，要么是通過影響房地產(chǎn)需求，要么是通過同時影響房地產(chǎn)供給和需求來實現(xiàn)的。從這種意義上講，如果想知道某項政策措施或事件將如何影響房地產(chǎn)市場走向和價格變化，應(yīng)首先分析它將如何影響房地產(chǎn)供給和需求。

一、房地產(chǎn)市場需求

(一)房地產(chǎn)市場需求的含義

房地產(chǎn)需求是指房地產(chǎn)需求者在某一特定時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買(或承租，下同)的數(shù)量。需求與通常所講的需要既相關(guān)又不相同，其形成有兩個條件：一是愿意購買，即有購買欲望;二是能夠購買，即有支付能力。僅有第一個條件，只能被看作需要或欲望;僅有第二個條件，不能使購買行為發(fā)生。例如，對于一套總價為300萬元的住房，甲、乙、丙、丁四個家庭中，甲家庭雖然需要，但是買不起;乙家庭雖然買得起，但是不需要;丙家庭既不需要，也買不起;丁家庭既需要，也買得起。在這種情況下，只有丁家庭對這套住房有需求。因此，分清需要與需求是非常重要的。在確定(或調(diào)查、估計、預(yù)測)某種房地產(chǎn)的需求時，通常只考慮對其有支付能力支持的需要。如果沒有支付能力的約束，人們對房地產(chǎn)的需要可以說是沒有限量的。

房地產(chǎn)市場需求是指在一定時間內(nèi)，在每一價格水平下和一定市場上所有的房地產(chǎn)需求者對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買的數(shù)量，即某種房地產(chǎn)的市場需求是該種房地產(chǎn)需求者的需求總和。

(二)決定房地產(chǎn)需求量的因素

某種房地產(chǎn)的需求量是由許多因素決定的，其中比較重要的因素有下列幾個。

1.該種房地產(chǎn)的價格水平

一般地說，某種房地產(chǎn)如果提價了，對其需求量會減少;如果降價了，對其需求量會增加。換句話說，較低的價格會帶來較多的需求量。在理解這一點時，要區(qū)分這種“買低不買高”與后面將要講到的預(yù)期未來價格漲落的情況不同。在預(yù)期未來價格漲落的情況下，人們往往是“買漲不買落”。除奢侈品外，其他商品的需求量與價格的關(guān)系一般也是價格越高，需求量越小;價格越低，需求量越大。由于需求量與價格反方向變化的這種關(guān)系很普遍，所以稱為需求規(guī)律。

2.消費者的收入水平

因為消費者對商品的需求是有支付能力支持的需要，所以需求量的大小還取決于消費者的收入水平。對大多數(shù)正常商品來說，當(dāng)消費者的收入增加時，會增加對該種商品的需求;反之，會減少對該種商品的需求。但對某些低檔商品來說，其需求量可能隨著人們收入的增長而下降，即當(dāng)消費者的收入增加時，反而會減少對該種商品的需求。

3.人口數(shù)量或家庭數(shù)量

人口數(shù)量或家庭數(shù)量決定著市場規(guī)模大小，直接影響著房地產(chǎn)每一價格水平下的需求量。如果其他條件相同，人口數(shù)量或家庭數(shù)量的增加，會帶來相應(yīng)的需求量增加。

4.消費者的偏好

消費者對商品的需求產(chǎn)生于其需要或欲望，而消費者對不同商品的需要或欲望又有強弱、緩急之分，從而形成消費者的偏好。消費者的偏好支配其在使用價值相同或相似的替代品之間的選擇。某種房地產(chǎn)的替代品，是能夠滿足相同或相似需要、可替代該種房地產(chǎn)的其他房地產(chǎn)，如郊區(qū)住房與城區(qū)住房之間、保障性住房與普通商品住房之間，新建商品房與二手房之間存在一定的替代關(guān)系。當(dāng)消費者對某種房地產(chǎn)的偏好程度增強時，該種房地產(chǎn)的需求就會增加;反之，該種房地產(chǎn)的需求就會減少。例如，如果城市居民偏好于郊區(qū)住房，出現(xiàn)了向郊區(qū)遷移的趨向，則對郊區(qū)住房的需求就會增加。但是，人們的消費偏好不是固定不變的，在某些因素的作用下會發(fā)生變化。

5.相關(guān)物品的價格水平

某種房地產(chǎn)的價格雖然不變，但與它相關(guān)的物品價格發(fā)生變化時，該種房地產(chǎn)的需求也會發(fā)生變化。與某種房地產(chǎn)相關(guān)的物品，是該種房地產(chǎn)的替代品和互補品。在替代品的房地產(chǎn)之間，如果一種房地產(chǎn)的價格不變，而另一種房地產(chǎn)的價格上漲，則消費者就會把需求轉(zhuǎn)移到這種價格不變的房地產(chǎn)上，從而該種房地產(chǎn)的需求會增加。反之，該種房地產(chǎn)的需求會減少。

某種房地產(chǎn)的互補品，是與該種房地產(chǎn)相互配合的其他房地產(chǎn)或物品，如住宅和與其配套的商業(yè)、娛樂房地產(chǎn)，郊區(qū)住房和高速公路收費，商業(yè)、辦公用房和與其配套的停車場。在互補品之間，如果一種物品的消費多了，則另一種物品的消費也會多起來。因此，當(dāng)一種房地產(chǎn)的互補品價格降低時，對該種房地產(chǎn)的需求會增加，如郊區(qū)住房，當(dāng)降低或取消連接它與城區(qū)的高速公路收費時，對其需求會增加;反之，對其需求會減少。

6.消費者對未來的預(yù)期

消費者的行為不僅受當(dāng)前的許多因素影響，還受他們對未來預(yù)期的影響。例如，消費者對房地產(chǎn)的現(xiàn)時需求不僅取決于現(xiàn)在的房地產(chǎn)價格水平和消費者收入水平，還取決于他們對未來房地產(chǎn)價格和自己收入的預(yù)期。在未來價格預(yù)期方面，消費者都有“買漲不買落”的心理。因此，當(dāng)消費者預(yù)期房價未來會上漲時，就會愿意購買，從而增加對房子的現(xiàn)時需求，因為“今天不買，明天更貴”;反之，就會放棄購買、持幣觀望，從而減少對房子的現(xiàn)時需求，因為“今天買進，明天更低”。在未來收入預(yù)期方面，當(dāng)消費者預(yù)期自己的收入未來會增加時，就會增加對房地產(chǎn)的現(xiàn)時需求;反之，就會減少對房地產(chǎn)的現(xiàn)時需求。

由上可知，在其他條件不變的情況下，當(dāng)一種房地產(chǎn)的價格較低時，當(dāng)消費者的收入較高時，當(dāng)家庭數(shù)量較多時，當(dāng)消費者對該種房地產(chǎn)的偏好程度增強時，當(dāng)該種房地產(chǎn)的替代品價格較高或互補品價格較低時，當(dāng)消費者預(yù)期該種房地產(chǎn)價格未來會上漲或其收入未來會增加時，該種房地產(chǎn)的現(xiàn)時需求通常會增加;反之，該種房地產(chǎn)的現(xiàn)時需求通常會減少。

二、房地產(chǎn)市場供給

(一)房地產(chǎn)市場供給的含義

房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)供給者在某一特定時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售(或出租，下同)的數(shù)量。供給的形成有兩個條件：一是房地產(chǎn)供給者愿意供給;二是房地產(chǎn)供給者有能力供給。例如，在住房限購的情況下，雖然一些人擁有多套住房，但不愿意出售，因為賣了之后不能再買了。再如，在新建商品住房限價的情況下，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)為房價太低而不愿意出售了。有時雖然房地產(chǎn)供給者對某種房地產(chǎn)有提供出售的愿望，但由于資金、技術(shù)、資質(zhì)、政策等原因而沒有提供出售的能力，如在住房限售的情況下，所以也不能形成有效供給，就不能算作供給。

房地產(chǎn)市場供給是指在一定時間內(nèi)，在每一價格水平下和一定市場上所有的房地產(chǎn)供給者對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售的數(shù)量，即某種房地產(chǎn)的市場供給是該種房地產(chǎn)供給者的供給總和。

在現(xiàn)實中，某種房地產(chǎn)在某一時間的潛在供給量為：

潛在供給量=存量-滅失量-轉(zhuǎn)換為其他種類的房地產(chǎn)量+其他種類的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開發(fā)量

(二)決定房地產(chǎn)供給量的因素

某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，其中比較重要的因素有下列幾個。

1.該種房地產(chǎn)的價格水平

一般地說，某種房地產(chǎn)的價格越高，開發(fā)該種房地產(chǎn)會越有利可圖，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)愿意開發(fā)的數(shù)量就會越多;反之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)愿意開發(fā)的數(shù)量就會越少。供給量與價格同方向變化的這種關(guān)系，稱為供給規(guī)律。

2.該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本

在某種房地產(chǎn)的價格水平不變的情況下，當(dāng)其開發(fā)成本上升，如土地、建筑材料、建筑設(shè)備、建筑人工等價格或費用上漲時，房地產(chǎn)開發(fā)利潤率會下降，從而會使該種房地產(chǎn)的供給減少;反之，會使該種房地產(chǎn)的供給增加。

3.該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平

在一般情況下，開發(fā)技術(shù)水平的提高可以降低開發(fā)成本，增加開發(fā)利潤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就會開發(fā)更多的房地產(chǎn)。

4.房地產(chǎn)供給者對未來的預(yù)期

如果房地產(chǎn)供給者對未來的房地產(chǎn)市場看好，如預(yù)測房價未來會上漲，則房 +地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會增加房地產(chǎn)開發(fā)量，從而會使未來的房地產(chǎn)供給增加，同時房地產(chǎn)供給者會把現(xiàn)有的房地產(chǎn)留著不賣、“捂盤惜售”，從而會減少房地產(chǎn)的現(xiàn)時供給;反之，如果他們對未來的房地產(chǎn)市場不看好，則結(jié)果會相反，

由上可知，在其他條件不變的情況下，當(dāng)一種房地產(chǎn)的價格較高時，當(dāng)該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本較低或開發(fā)技術(shù)水平提高時，當(dāng)房地產(chǎn)供給者預(yù)期該種房地產(chǎn)的價格未來會下跌時，該種房地產(chǎn)的現(xiàn)時供給通常會增加;反之，該種房地產(chǎn)的現(xiàn)時供給通常會減少。

需要指出的是，由于土地總量不能增加、建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場政府獨家壟斷、房地產(chǎn)開發(fā)期較長、房地產(chǎn)不可移動導(dǎo)致其不能在地區(qū)間調(diào)劑余缺等，使得房地產(chǎn)供給與一般商品供給有很大不同，不能隨著房地產(chǎn)價格的漲跌變化及時進行增減調(diào)整。即在較短時間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)房價上漲或下跌及時增加或減少供給量，都存在著較大困難。但在較長時間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的擴大、縮小都是可以實現(xiàn)的，供給量可以對最初的房價變化作出較有效的反應(yīng)。房屋租賃市場也是如此，在較短時間內(nèi)，由于用于出租的房屋數(shù)量是固定的，需求的增加只會提高房租。但在較長時間內(nèi)，并且在房租缺乏管制的情況下，較高的

房租會刺激人們改造現(xiàn)有的房屋和建造新的房屋，于是房屋供給會增加。

三、房地產(chǎn)供求關(guān)系

由于只有交易雙方一致同意才能成交，所以房地產(chǎn)交易的價格和數(shù)量，必須是供求雙方都愿意并且能夠接受的價格和數(shù)量。房地產(chǎn)均衡價格是房地產(chǎn)需求量與供給量相等時的價格。當(dāng)市場價格偏離均衡價格時，會出現(xiàn)需求量與供給量不相等的非均衡狀態(tài)。一般來說，在市場力量的作用下，這種供求不相等的非均衡狀態(tài)會逐漸消失，偏離的市場價格會自動回到均衡價格水平。例如，當(dāng)供給大于需求時，會出現(xiàn)過剩，導(dǎo)致賣者之間競爭，從而會迫使價格下降;而當(dāng)需求大于供給時，會出現(xiàn)短缺，導(dǎo)致買者之間競爭，從而會迫使價格上漲。

均衡價格理論表明：均衡是市場價格運行的必然趨勢，如果市場價格由于某種因素的影響脫離了均衡價格，則會出現(xiàn)過?；蚨倘保瑢?dǎo)致賣者之間或買者之間競爭，從而會使價格下降或上漲，并趨向于均衡價格。

綜上所述，房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)供求是相互影響的。從房地產(chǎn)價格對房地產(chǎn)需求量的影響看，房地產(chǎn)需求量與房地產(chǎn)價格反方向變化，即價格降低，需求量增加;價格提高，需求量減少。從房地產(chǎn)價格對房地產(chǎn)供給量的影響看，房地產(chǎn)供給量與房地產(chǎn)價格同方向變化，即價格上漲，供給量增加;價格下降，供給量減少。從房地產(chǎn)需求對房地產(chǎn)價格的影響看，房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)需求同方向變化，當(dāng)供給一定時，如果需求增加，則價格上漲;如果需求減少，則價格下降。從房地產(chǎn)供給對房地產(chǎn)價格的影響看，房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)供給反方向變化，當(dāng)需求一定時，如果供給增加，則價格下降;如果供給減少，則價格上漲。例如，掛牌出售的二手房多了，在其他因素不變的情況下，這些更多的二手房只能以較低的價格才能賣掉;反之，則價格上漲。

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