第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與結(jié)構(gòu)

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是指在房地產(chǎn)市場(chǎng)上交易各方為了自己的利益最大化而進(jìn)行的努力。具體有賣(mài)方與買(mǎi)方之間的競(jìng)爭(zhēng)，賣(mài)方與賣(mài)方之間的競(jìng)爭(zhēng)，買(mǎi)方與買(mǎi)方之間的競(jìng)爭(zhēng)。

在賣(mài)方與買(mǎi)方之間的競(jìng)爭(zhēng)中，賣(mài)方為了貴賣(mài)，會(huì)極力抬高價(jià)格;買(mǎi)方為了賤買(mǎi)，會(huì)極力壓低價(jià)格。至于最終的成交價(jià)格高低，主要取決于在競(jìng)爭(zhēng)中哪一方對(duì)價(jià)格的影響力較強(qiáng)，例如是賣(mài)方市場(chǎng)還是買(mǎi)方市場(chǎng)。

在賣(mài)方與賣(mài)方之間的競(jìng)爭(zhēng)中，為爭(zhēng)奪買(mǎi)家，會(huì)使賣(mài)方原本要貴賣(mài)的愿望適得其反，結(jié)果是壓低價(jià)格。

在買(mǎi)方與買(mǎi)方之間的競(jìng)爭(zhēng)中，為買(mǎi)到手，會(huì)使買(mǎi)方原本要賤買(mǎi)的愿望適得其反，結(jié)果是抬高價(jià)格。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)

市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是指某種商品或服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)狀況和競(jìng)爭(zhēng)程度。根據(jù)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，市場(chǎng)分為完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)、壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)、寡頭壟斷市場(chǎng)和完全壟斷市場(chǎng)。

(一)完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)是指競(jìng)爭(zhēng)充分且不受任何阻礙和干擾的市場(chǎng)。該種市場(chǎng)必須具備以下條件：①有眾多的賣(mài)者和眾多的買(mǎi)者，且沒(méi)有任何一個(gè)賣(mài)者和買(mǎi)者買(mǎi)賣(mài)商品或服務(wù)的數(shù)量在整個(gè)市場(chǎng)上所占的份額大到使其能對(duì)市場(chǎng)價(jià)格施加影響的程度，每個(gè)賣(mài)者和買(mǎi)者都只能是市場(chǎng)價(jià)格的被動(dòng)接受者;②所買(mǎi)賣(mài)的商品或服務(wù)具有同質(zhì)性，之間沒(méi)有差別，因此任何買(mǎi)者不在乎從哪個(gè)賣(mài)者那里購(gòu)買(mǎi)，不會(huì)對(duì)某個(gè)賣(mài)者產(chǎn)生偏好，任何賣(mài)者也無(wú)法通過(guò)自己的商品或服務(wù)來(lái)壟斷市場(chǎng);③市場(chǎng)信息完全，賣(mài)者和買(mǎi)者都掌握與自己的經(jīng)濟(jì)決策有關(guān)的一切信息，包括掌握當(dāng)前價(jià)格的完整信息，并能預(yù)測(cè)未來(lái)的價(jià)格;④賣(mài)者和買(mǎi)者都可以自由地進(jìn)入或退出市場(chǎng);⑤賣(mài)者之間和買(mǎi)者之間都沒(méi)有串通共謀行為，也沒(méi)有政府干預(yù)。

(二)壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)是指既有壟斷又有競(jìng)爭(zhēng)，以競(jìng)爭(zhēng)為主的市場(chǎng)。這種市場(chǎng)主要有以下特征：①賣(mài)者和買(mǎi)者都較多;②商品或服務(wù)有差別，如商品在功能、質(zhì)量、外觀、品牌、服務(wù)等方面有所不同;③市場(chǎng)信息較完全。

在壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中，雖然供給者提供的商品或服務(wù)有差別，但商品或服務(wù)之間又有一定的替代性，隨著供給者數(shù)量的增加，供給者之間的商品或服務(wù)具有的競(jìng)爭(zhēng)性也在增加。商品或服務(wù)數(shù)量越多，消費(fèi)者在不同商品或服務(wù)之間進(jìn)行選擇的余地也就越大，因此在一定程度上限制了供給者的壟斷性，供給者既由于商品或服務(wù)有差別而是價(jià)格的制定者，又由于商品或服務(wù)之間有一定的替代性而是價(jià)格的接受者。

(三)寡頭壟斷市場(chǎng)

寡頭壟斷市場(chǎng)是指少數(shù)幾個(gè)供給者提供的商品或服務(wù)的數(shù)量及其市場(chǎng)份額占該市場(chǎng)的絕大部分或全部的市場(chǎng)。在寡頭壟斷市場(chǎng)中，供給者之間存在著競(jìng)爭(zhēng)，但寡頭供給者往往傾向于非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。這種競(jìng)爭(zhēng)主要發(fā)生在商品或服務(wù)有差別的供給者之間。在商品或服務(wù)差別不大的情況下，非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)難以進(jìn)行，寡頭供給者在定價(jià)方面就會(huì)達(dá)成某種默契甚至協(xié)議。這是因?yàn)楣杨^供給者之間的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)往往會(huì)使整個(gè)市場(chǎng)的商品或服務(wù)的價(jià)格下降，從而使每個(gè)供給者都受損失。

(四)完全壟斷市場(chǎng)

完全壟斷市場(chǎng)是指由一個(gè)賣(mài)者或一個(gè)買(mǎi)者控制的市場(chǎng)。通常多指由一個(gè)賣(mài)者控制的市場(chǎng)，稱為賣(mài)方壟斷市場(chǎng)。賣(mài)方壟斷市場(chǎng)有以下特征：①只有一個(gè)賣(mài)者，而買(mǎi)者較多;②商品或服務(wù)無(wú)相近的替代品，即壟斷者提供的商品或服務(wù)是沒(méi)有合適替代品的獨(dú)特商品或服務(wù);③新的供給者不能進(jìn)入市場(chǎng)，潛在競(jìng)爭(zhēng)與現(xiàn)實(shí)競(jìng)爭(zhēng)一樣是不存在的。

造成賣(mài)方壟斷的原因有資源控制(如果一種商品的生產(chǎn)必需某些特定的資源，那么對(duì)這些資源的控制就會(huì)形成壟斷)、政府許可限制(如許可證、特許權(quán)、資質(zhì)證等均可造成壟斷)、專(zhuān)利、規(guī)模經(jīng)濟(jì)等。在賣(mài)方壟斷市場(chǎng)中，供給者往往在追求利潤(rùn)最大下決定供給的數(shù)量和價(jià)格。

一種比上述更為簡(jiǎn)單和細(xì)分的，主要根據(jù)市場(chǎng)中賣(mài)方和買(mǎi)方的數(shù)量來(lái)劃分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)是：①完全競(jìng)爭(zhēng)，即眾多賣(mài)方，眾多買(mǎi)方;②壟斷競(jìng)爭(zhēng)，即較多賣(mài)方，較多買(mǎi)方;③寡頭賣(mài)方壟斷，即少數(shù)賣(mài)方，較多買(mǎi)方;④寡頭買(mǎi)方壟斷，即較多賣(mài)方，少數(shù)買(mǎi)方;⑤雙邊寡頭壟斷，即少數(shù)賣(mài)方，少數(shù)買(mǎi)方;⑥雙寡頭賣(mài)方壟斷，即兩個(gè)賣(mài)方，較多買(mǎi)方;⑦雙寡頭買(mǎi)方壟斷，即較多賣(mài)方，兩個(gè)買(mǎi)方;⑧賣(mài)方壟斷，即一個(gè)賣(mài)方，較多買(mǎi)方;⑨買(mǎi)方壟斷，即較多賣(mài)方，一個(gè)買(mǎi)方;⑩雙邊壟斷，即一個(gè)賣(mài)方，一個(gè)買(mǎi)方。

上述各種市場(chǎng)類(lèi)型中，完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)最充分，完全壟斷市場(chǎng)不存在競(jìng)爭(zhēng)，壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)具有競(jìng)爭(zhēng)但競(jìng)爭(zhēng)不夠充分，寡頭壟斷市場(chǎng)介于完全壟斷市場(chǎng)和壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)之間。完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)主要是一種理論假設(shè)，在現(xiàn)實(shí)中競(jìng)爭(zhēng)往往是不完全的，因此可以說(shuō)現(xiàn)實(shí)中不存在嚴(yán)格意義上的完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，尤其是對(duì)于具有不可移動(dòng)、各不相同特性的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)。但完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)作為一種理論分析工具，對(duì)分析市場(chǎng)機(jī)制是很有用的。

目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場(chǎng)因是政府獨(dú)家壟斷供應(yīng)，其壟斷性最強(qiáng)，可以說(shuō)是完全壟斷市場(chǎng)，具體是賣(mài)方壟斷市場(chǎng)。新建商品房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)因是數(shù)量不很多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)供應(yīng)，視當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和新建商品房項(xiàng)目的數(shù)量等情況，有的屬于壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，有的屬于寡頭壟斷市場(chǎng)。由于一個(gè)城市或其內(nèi)某一區(qū)域市場(chǎng)上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和新建商品房項(xiàng)目通常較少，容易形成區(qū)域性壟斷，導(dǎo)致壟斷多于競(jìng)爭(zhēng)，特別是在一些中小城市和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)很少的情況下，會(huì)形成寡頭賣(mài)方壟斷。二手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)因是眾多的“小業(yè)主”供應(yīng)，其競(jìng)爭(zhēng)性較強(qiáng)，一般屬于壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。并由于買(mǎi)賣(mài)雙方均主要是分散的個(gè)人，二手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的壟斷競(jìng)爭(zhēng)特征通常表現(xiàn)為競(jìng)爭(zhēng)多于壟斷。

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