第五節(jié) 房地產市場波動與調控

一、房地產市場波動

實行市場調節(jié)價的商品，其市場價格和成交量會隨著時間而變化。沒有只漲不跌的市場，也沒有只跌不漲的市場。只要是市場，就會有波動，房地產市場也不例外。

反映房地產市場變化狀況的指標主要有成交價和成交量。一般來說，成交量比成交價對市場的反應敏感，即成交量比成交價變化快、變化大，從而對房地產經紀行業(yè)產生很大的影響，甚至使其“飽一頓餓一頓”，因為房地產經紀傭金收入與成交量密切相關。因此，房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展有利于房地產經紀機構和經紀人員，特別是符合其長期利益。此外，從中國過去的情況看，總的來說，房地產市場無論是由冷轉熱，還是由熱轉冷，成交量的變化一般領先于成交價的變化，即所謂“量在價先”。當成交量不斷放大時，反映市場趨熱，隨后價格往往會上漲;而當成交量不斷萎縮時，反映市場趨冷，隨后價格往往會下跌。

具體的成交量和成交價的互動變化，按照市場由冷轉熱再轉冷的過程，可細分為以下階段：①量升價穩(wěn)，即成交量逐漸回升，導致成交價企穩(wěn);②量升價漲，即成交量繼續(xù)上升，導致成交價開始上漲;③價漲量升，即成交價不斷上漲，在“買漲不買落”下，成交量進一步上升;④價漲量縮，即成交價進一步上漲，在“購買力有限”下，成交量開始萎縮;⑤量縮價滯，即成交量繼續(xù)萎縮，導致成交價不再上漲;⑥量縮價跌，即成交量進一步萎縮，導致成交價下跌;⑦價跌量縮，即成交價進一步下跌，導致成交量再次萎縮;⑧價跌量穩(wěn)，即成交價更進一步下跌，許多人認為價格已跌至底部，紛紛入市，導致成交量企穩(wěn)。

二、房地產市場周期

(一)房地產市場周期的含義

西方學者通過對成熟的房地產市場的長期觀察與研究認為，房地產市場存在周期性波動或景氣循環(huán)現象。當然，這種周期性波動不是數學上的嚴格意義的周期變化，也不像春、夏、秋、冬季節(jié)變換那樣有規(guī)律，而是大體上每隔若干年出現市場行情的上升和下降交替變化，即經過一段時間的上升之后出現下降，下降到一定程度之后又出現上升的現象。

一個完整的房地產市場周期如圖4-1所示，一般會經歷繁榮、衰退、蕭條和復蘇四個階段。圖中的A-B為繁榮階段，B-C為衰退階段，C-D為蕭條階段，D-E為復蘇階段;最高點B稱為波峰(頂峰)，是市場由盛轉衰的轉折點，此后市場進入下行期;最低點D稱為波谷(或谷底)，是市場由衰轉盛的轉折點，此后市場進入上升期。市場從一個波峰到另一個波峰，或者從一個波谷到另一個波谷，就是一次完整的市場周期。

(二)房地產市場周期不同階段的特征

1.繁榮階段的主要特征

在繁榮階段，需求在復蘇階段的基礎上繼續(xù)增加，但增加的勢頭逐漸減弱，并在繁榮階段的后期，需求出現減少的勢頭。由于自用性需求大部分已在復蘇階段釋放，所以繁榮階段可描述為“投機、投資性需求夾雜著自用性需求增加的時期”。繁榮階段的主要特征有：先是成交量和成交價均快速上升，成交量在達到峰值后回落，價格漲勢逐漸趨緩;房價以比房租明顯快的速度上漲，存量房換手快，交易量大;大批房地產開發(fā)項目開工;房屋空置率經歷著在復蘇階段的基礎上繼續(xù)下降，到繁榮階段后期開始上升的過程。

2.衰退階段的主要特征

在衰退階段，由于房價漲到頂峰，期望通過買進賣出價差獲利的投機性需求減弱，通過租金收回投資并獲取收益也不一定劃算，所以投機、投資性需求減少;與此同時，在繁榮階段大量開工的房地產開發(fā)項目陸續(xù)建成并投放市場，從而出現房地產供過于求，房價開始下降。衰退階段的主要特征有：新房銷售困難;投機、投資者紛紛設法將自己持有的房地產脫手;房價以比房租明顯快的速

度下降;房屋空置率不斷上升。

3.蕭條階段的主要特征

在蕭條階段，需求繼續(xù)減少，新的供給很少產生或不再產生。蕭條階段的主要特征有：成交量很小，市場非常冷清;房地產開發(fā)項目開工率低;自用性需求依市場慣性減少，房租下降。

4.復蘇階段的主要特征

在復蘇階段，需求溫和增加，且在初期主要是自用性需求的恢復性增加，因此多發(fā)生在經濟復蘇時期。由于自用性需求恢復，需求溫和放量，庫存逐漸消化，市場逐漸由供過于求轉向供求平衡，房價也逐漸企穩(wěn)回升。隨著房價的回升，房地產的投資、投機性需求開始出現。因此，復蘇階段可描述為“自用性需求夾雜著投資、投機性需求增加的時期”。復蘇階段的主要特征有：成交量和成交價同向變化，都是從底部回升，溫和放大，成交量先于價格啟動，房屋特別是存量房的租金和價格幾乎同步上漲。另外，在復蘇階段的初期，房屋空置率略高于正常水平;之后，隨著需求的不斷增加，空置率逐漸下降;到復蘇階段的后期，空置率下降到正常水平。

三、房地產市場調控

根據房地產市場運行狀況和宏觀經濟發(fā)展狀況，為促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，拉動經濟增長(如“保增長”“穩(wěn)增長”)或抑制經濟過熱，防范化解風險等，中央和地方政府過去出臺了許多房地產市場調控政策措施，對房地產市場進行干預，甚至“救市”或“打壓”。未來，還有可能出臺一些新的政策措施，也可能會放松或停止目前正在實施的某些政策措施。這些政策措施可分為金融、稅收、土地供應、住房保障和其他方面的政策措施。它們又可分為抑制房地產市場(如抑制房價上漲或導致成交量減少)和刺激房地產市場(如穩(wěn)定房價或導致成交量增加)的政策措施。這些政策措施會導致房地產成交量、成交價的變化。特別是成交量，從過去房地產市場調控結果看，它是反應最敏感(變化最快、最大)的。

(一)房地產金融政策措施及其影響

這方面的政策措施包括：收緊或放松個人住房貸款，如對新增個人住房貸款規(guī)模、房地產貸款所占比例實施管控或放開;提高或降低個人住房貸款最低首付款比例、貸款利率、最高貸款額度，延長或縮短最長貸款期限;實施差別化住房信貸政策，如區(qū)分首套住房貸款和第二套(及以上)住房貸款的最低首付款比例和貸款利率，嚴格或寬松認定第二套住房貸款等。

房地產交易金額很大，購買人通常需要貸款，房地產金融特別是個人住房信貸政策措施，通過影響購買人的支付能力而影響房地產需求，從而對房地產價格和成交量有很大影響。例如，降低個人住房貸款最低首付款比例、貸款利率，提高最高貸款額度，延長最長貸款期限，寬松認定第二套住房貸款，會提高購房人的支付能力，從而會導致住房需求增加;反之，會導致住房需求減少。

(二)房地產稅收政策措施及其影響

這方面的政策措施包括：加大房地產交易環(huán)節(jié)稅收(如增值稅、契稅、所得稅)或給予房地產交易環(huán)節(jié)稅收優(yōu)惠，如對出售住房所得征收或減免個人所得稅，提高或下調住房轉讓增值稅免征年限，上調或下調計稅價格或納稅指導價;增加房地產持有環(huán)節(jié)稅負，如對個人住房開征房地產稅等。

房地產交易環(huán)節(jié)的稅收關系到房地產交易成本，應由賣方繳納的稅收還可能轉嫁給買方而變相成為房價的一部分，如目前賣房人通常要求“凈得價”。房地產持有環(huán)節(jié)的稅收關系到房地產持有成本，會增加或減少房地產持有期間的負擔或收益。因此，房地產稅收政策措施對房地產價格和成交量有很大影響。例如，將住房轉讓增值稅免征年限由2年提高到5年，即把個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售免征增值稅，改為個人將購買5年以上(含5年)的普通住房對外銷售才能免征增值稅，會增加住房交易成本，從而會抑制房價上漲，導致成交量減少;反之，將住房轉讓增值稅免征年限由5年下調至2年，會導致成交量增加，穩(wěn)定房價或刺激房價上漲。再如，2013年2月26日國務院辦公廳發(fā)出《關于繼續(xù)做好房地產市場調控工作的通知》(國辦發(fā)[2013] 17號)，規(guī)定對出售自有住房依法嚴格按轉讓所得的20%計征個人所得稅。該通知發(fā)布后，人們?yōu)楸苊饫U納高額的個人所得稅而急賣急買，導致該年3月份的存量住房交易量暴增。

(三)土地供應政策措施及其影響

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這方面的政策措施包括：增加或減少土地供應規(guī)模，如增加住房用地供應總量，嚴控新增土地供應指標;調整土地供應結構或比例(包括調整商品住房用地和保障性住房用地比例、高檔商品住房用地和普通商品住房用地比例)，如提高中小套型普通商品住房用地供應比例，嚴格限制低密度、大套型和高檔商品住房用地供應;提高或降低出讓地價水平，如采取“限房價、競地價”“限地價、競保障性住房面積”“限地價、競房價”，設定土地出讓最高報價等方式控制地價水平;利用集體建設用地建設租賃住房等。

土地是開發(fā)商品房的“原材料”，并因土地一級市場由政府獨家壟斷供應，政府的土地供應政策措施(如年度國有建設用地供應計劃)決定著土地供應的數量、區(qū)位、價格等，對房地產市場有很大影響。一般來說，增加商品房用地供應的政策措施，會增加未來的商品房供給，從而會抑制房價上漲;反之，會刺激房價上漲。

(四)住房保障政策措施及其影響

這方面的政策措施包括：調整商品住房和保障性住房供應比例，增加或減少保障性住房建設，實施公租房貨幣化等。

商品住房和保障性住房都是滿足人們的居住需要，雖然它們的供應對象有所不同，但之間仍然存在著一定的此消彼長關系。因此，保障性住房建設力度及有關政策措施對房地產市場有較大影響，如較高的保障性住房供給會降低商品住房需求，反之會增加商品住房需求。再如，實施公租房貨幣化有利于增加商品住房需求。

(五)其他方面的政策措施及其影響

其他方面的政策措施包括：住房限購(包括限購區(qū)域范圍、限購住房類型、購房資格條件、限購套數等，如提高或降低非本地居民在購房所在地的個人所得稅或社會保險繳納年限等購房資格條件)、限售(如自取得不動產權證之日起5年內禁止轉讓)、限價，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標，購房入戶政策(如是否給購房人落戶)，外國人購房限制等。

這些政策措施對房地產市場的影響通常最為直接，如住房限購會直接減少住房需求，住房限售會直接減少住房供給，而如果放松或放開住房限購、限售，則會導致相反的結果。

復習思考題

1.房地產經紀人員為什么要學習房地產市場及其運行知識?

2.什么是市場和房地產市場?

3.如何區(qū)分有形市場和無形市場?

4.房地產市場的要素有哪些?

5.房地產市場有哪些作用和特點?

6.為什么說房地產市場是地區(qū)性市場?地區(qū)性市場意味著什么?

7.房地產市場參與者有哪些?他們在房地產市場中分別扮演什么角色?

8.現實中人們買房和賣房的具體情形分別有哪些?

9.房地產出售人、出租人、購買人、承租人的具體訴求分別有哪些?

10.房地產市場有哪些分類?這些分類有何現實意義?

11.賣方市場和買方市場的含義是什么?房地產市場從賣方市場轉變?yōu)橘I方市場會帶來哪些變化?

12.什么是房地產需求?需求與需要有何異同?

13.決定房地產需求的基本因素有哪些?它們是如何影響房地產需求的?

14.什么是房地產供給?

15.決定房地產供給的基本因素有哪些?它們是如何影響房地產供給的?

16.什么是供求均衡和均衡價格?其形成機制是什么?

17.什么是市場競爭?

18.市場中有哪些方面的競爭?其競爭的結果如何?

19.市場結構有哪幾種?各自的特征是什么?

20.了解房地產市場結構有何實際意義?

21.房地產市場為何與其他市場一樣必定是不斷變化的?

22.房地產市場周期可劃分為哪幾個階段?各階段的主要特征是什么?

23.房地產成交量為何對房地產市場調控政策措施反應最敏感?

24.為何房地產市場變化特別是成交量的變化對房地產經紀行業(yè)影響很大?

25.為什么說房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展對房地產經紀機構和經紀人員有利?

26.房地產市場調控政策措施有哪些?它們對房地產價格和成交量有什么影響?

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