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二、我國(guó)目前房地產(chǎn)權(quán)利：所有權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，地役權(quán)，抵押權(quán)(統(tǒng)稱為他項(xiàng)權(quán)利)，租賃權(quán)(屬于債權(quán))

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)：所交換的商品是房地產(chǎn)的市場(chǎng)，交換包括買賣、互換、租賃等。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本要素：

1、存在著可供交換的房地產(chǎn)商品，

2、存在著提供房地產(chǎn)商品的賣方和具有購(gòu)買欲望與購(gòu)買能力的買方。

3、交換價(jià)格符合買賣雙方的利益要求。只有同時(shí)具備了這三個(gè)條件，實(shí)際的交易行為才能發(fā)生。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用：具有傳遞房地產(chǎn)供求信息、優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置、提高房地產(chǎn)使用效益等作用。當(dāng)供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格上漲;當(dāng)供過于求時(shí)，價(jià)格下跌。當(dāng)成交量放大時(shí)，反映市場(chǎng)趨熱;當(dāng)成交量萎縮時(shí)，反映市場(chǎng)趨冷。

特點(diǎn)：1、交易只能是房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移。

2、交易對(duì)象非標(biāo)準(zhǔn)化。

3、一個(gè)城市為一個(gè)市場(chǎng)。

4、容易出現(xiàn)壟斷和投機(jī)。

5、較多受法律、法規(guī)、政策等措施影響和限制。

6、一般人非經(jīng)常參與。

7、交易金額較大。

8、交易程序較復(fù)雜。

9、廣泛。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者包括交易雙方，為交易雙方提供服務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和其他專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，以及對(duì)交易等行為進(jìn)行管理的行政主管部門和行業(yè)自律管理組織。

 1、賣方：主要包括土地?fù)碛姓?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房屋所有權(quán)人。

在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中，有五類企業(yè)受開發(fā)商委托直接參與房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)和維護(hù)：規(guī)劃設(shè)計(jì)單位;勘察設(shè)計(jì)單位;建筑設(shè)計(jì)單位;建筑施工企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

2、買方：消費(fèi)者(購(gòu)買者和承租人)。

3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。

4、其他專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)(金融機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu))。

5、房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理者(職能：管理、監(jiān)督、服務(wù))。開發(fā)商從購(gòu)買房地產(chǎn)開發(fā)用地開始，就不斷與政府的土地管理、發(fā)改委、城市規(guī)劃、建設(shè)管理、市政管理、房地產(chǎn)管理等部門打交道，

以取得立項(xiàng)、規(guī)劃意見以及國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、市政設(shè)施和配套設(shè)施使用許可、商品房預(yù)售許可證、商品房銷售許可證。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類：1、按房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)次數(shù)分類：

一級(jí)市場(chǎng)(即建設(shè)用地使用權(quán)的出讓)。

二級(jí)市場(chǎng)(即建設(shè)用地使用權(quán)出讓后的房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng))。

三級(jí)市場(chǎng)(即投入使用后的房地產(chǎn)交易以及抵押、租賃等多種經(jīng)營(yíng)方式)

2、按房地產(chǎn)交易方式分：買賣市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：指在房地產(chǎn)市場(chǎng)上交易各方為自己利益最大化而進(jìn)行的努力。

房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)也稱市場(chǎng)類型是根據(jù)同一市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)程度的不同來劃分。

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