營業(yè)稅改征增值稅

增值稅是以商品在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅，有增值才征稅，沒增值不征稅。

營改增之前，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的單位和個人，銷售建筑物及其他土地附著物，以其銷售收入額為計稅依據(jù)，按稅率5%繳納營業(yè)稅。租售房屋的單位和個人，就其所取得的營業(yè)額，適用5%的稅率征收營業(yè)稅。

營改增之后，提供不動產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，增值稅稅率為11%(10%)。

一般情況下，年銷售額超過規(guī)定標準500萬元的為一般納稅人，低于該標準的則為小規(guī)模納稅人。

1.計稅方法

(1)一般計稅方法計稅(可抵扣進項稅)

一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用一般計稅方法計稅。

一般計稅方法的應(yīng)納稅額計算公式：

應(yīng)納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額

銷項稅額=銷售額×適用稅率

(2)簡易計稅方法(不得抵扣進項稅)

簡易計稅方法的應(yīng)納稅額計算公式：

應(yīng)納稅額=銷售額×征收率

個人發(fā)生應(yīng)稅行為的銷售額未達到增值稅起征點的，免征增值稅;達到起征點的，全額計算繳納增值稅。

(1)按期納稅的，為月銷售額5000～20000元(含本數(shù))。

(2)按次納稅的，為每次(日)銷售額300～500元(含本數(shù))。

對增值稅小規(guī)模納稅人中月銷售額未達到2萬元(10萬元)的企業(yè)或非企業(yè)性單位，免征增值稅。

2.《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》對不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)的主要規(guī)定

(1)一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

對于不動產(chǎn)與納稅人機構(gòu)不在同一市縣的，納稅人按5%征收率向不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，再報機構(gòu)所在地稅務(wù)機關(guān);

(2)若2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)與納稅人機構(gòu)不在同一市縣的，納稅人按3%征收率向不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，再報機構(gòu)所在地稅務(wù)機關(guān)。

(3)小規(guī)模納稅人出租其取得的不動產(chǎn)(不含個人出租住房)，應(yīng)按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人出租與機構(gòu)所在地不在同一縣(市)的不動產(chǎn)，應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。

(4)個人出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。

3.銷售不動產(chǎn)的增值稅規(guī)定

(1)自建房

①個人銷售自建自用住房，免征增值稅。

②一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法;

③一般納稅人銷售其2016年5月1日后自建的不動產(chǎn)，應(yīng)適用一般計稅方法;

④小規(guī)模納稅人銷售其自建的不動產(chǎn)，可以選擇簡易計稅方法;

⑤房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售老項目，可以選擇簡易計稅方法。

(2)非自建房

①一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法;

②一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，應(yīng)適用一般計稅方法;

③小規(guī)模納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)，可以選擇簡易計稅方法。

(3)銷售不動產(chǎn)的計稅依據(jù)

①自建類的不動產(chǎn)銷售，計稅依據(jù)是全部價款和價外費用為銷售額，計算應(yīng)納稅額;

②非自建類的不動產(chǎn)銷售，計稅依據(jù)是全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額。

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（責任編輯：gx）

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