為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試課 程，全面的了解房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考 試教材 的相關(guān)重點(diǎn)，小編特編輯匯總了2011年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試 相關(guān)知識(shí)的輔導(dǎo)資料，希望對(duì)您參加本次考試有所幫助!  

第二章　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析

第一節(jié)　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的類(lèi)型(熟悉)

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查主要包括房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)查、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)查和房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)調(diào)查四個(gè)方面。

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查

房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展是以適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境為前提的，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)環(huán)境大多是不可控因素，房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)與營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)必須與之相協(xié)調(diào)和適應(yīng)。盡管企業(yè)在市場(chǎng)活動(dòng)中擁有充分的自主權(quán)，但它的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)受到社會(huì)法律環(huán)境的約束，受到行業(yè)慣例和準(zhǔn)則的制約，社會(huì)經(jīng)濟(jì)、文化的發(fā)展等也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有制約和影響作用。

1.政治法律環(huán)境調(diào)查

政治法律環(huán)境調(diào)查主要是了解對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起影響和制約作用的政治形勢(shì)、國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)管理的有關(guān)方針政策、有關(guān)法律法規(guī)及其變化等，包括：各級(jí)政府有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的方針政策，如房改政策、開(kāi)發(fā)區(qū)政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策、房地產(chǎn)稅收政策、房地產(chǎn)金融政策、土地分等定級(jí)及地價(jià)政策、人口政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等;②各級(jí)政府有關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃等;③國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)，如環(huán)境保護(hù)法、土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、廣告法、反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法等;④政府有關(guān)方針和政策，如產(chǎn)業(yè)政策、金融政策、稅收政策、財(cái)政政策、物價(jià)政策、就業(yè)政策等;⑤政局的變化，包括國(guó)際和國(guó)內(nèi)政治形勢(shì)、政府的重大人事變動(dòng)等。

2.經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查

經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查主要是了解財(cái)政、金融、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和趨勢(shì)等因素，這些因素影響的是市場(chǎng)大氣候。更重要的是，該地區(qū)的居民收入、消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、物價(jià)水平、物價(jià)指數(shù)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求也會(huì)產(chǎn)生根本性的影響。經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查應(yīng)該把握企業(yè)所在地區(qū)的總的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景。一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景也將十分廣闊，市場(chǎng)機(jī)會(huì)相對(duì)多。具體包括：①?lài)?guó)家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、結(jié)構(gòu)、趨勢(shì)、速度和效益;②項(xiàng)目所在地區(qū)人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域、同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的供給情況;③匯率、一般利率水平、獲取貸款的可能性;④?chē)?guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè);⑤居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平;⑥物價(jià)水平及預(yù)期的通貨膨脹率;⑦項(xiàng)目所在地區(qū)的對(duì)外開(kāi)放程度和國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作的情況，對(duì)外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況;⑧與特定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)型和開(kāi)發(fā)地點(diǎn)相關(guān)情況。

3.社會(huì)文化環(huán)境調(diào)查

社會(huì)文化環(huán)境主要是居民的生活習(xí)慣、生活方式、消費(fèi)觀念、消費(fèi)心理乃至對(duì)生活的態(tài)度、對(duì)人生的價(jià)值取向等。社會(huì)文化環(huán)境在很大程度上決定著人們的價(jià)值觀念和購(gòu)買(mǎi)行為，因此它影響著房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)產(chǎn)品的動(dòng)機(jī)、種類(lèi)、方式。某一地區(qū)人們所持有的核心文化價(jià)值觀念具有高度的持續(xù)性，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須了解當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的文化和傳統(tǒng)習(xí)慣，才能為當(dāng)?shù)叵M(fèi)者所接受。而一些價(jià)值觀，是比較容易變化的，這也為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)新的產(chǎn)品、引進(jìn)新的經(jīng)營(yíng)思路創(chuàng)造了條件。文化環(huán)境調(diào)查的內(nèi)容主要包括：①居民職業(yè)構(gòu)成、教育程度、文化水平等;②家庭人口規(guī)模及構(gòu)成;③居民家庭生活習(xí)慣、審美觀念及價(jià)值取向等;④消費(fèi)者民族與宗教信仰、社會(huì)風(fēng)俗等。

4.社區(qū)環(huán)境調(diào)查

社區(qū)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有外部性作用。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對(duì)發(fā)揮房地產(chǎn)商品的效能，提高其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生正外部性。社區(qū)環(huán)境調(diào)查內(nèi)容包括杜區(qū)繁榮程度、購(gòu)物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。

(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)查

房地產(chǎn)市場(chǎng)需求既可以是特定房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的總和，也可以指對(duì)某一房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求數(shù)量。市場(chǎng)需求由購(gòu)買(mǎi)者、購(gòu)買(mǎi)欲望、購(gòu)買(mǎi)能力組成。購(gòu)買(mǎi)者是需求的主體，是需求行為的實(shí)施者;購(gòu)買(mǎi)欲望是需求的動(dòng)力，是產(chǎn)生需求行為的源泉;購(gòu)買(mǎi)能力是需求的實(shí)現(xiàn)條件，是需求行為的物質(zhì)保障。三者共同構(gòu)成了需求的實(shí)體。房地產(chǎn)企業(yè)為了使其產(chǎn)品適銷(xiāo)對(duì)路，必須事先了解消費(fèi)者的構(gòu)成、購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)和購(gòu)買(mǎi)行為特征，真正做到按照消費(fèi)者的實(shí)際需求來(lái)進(jìn)行企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng);房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)查主要包括以下三個(gè)方面：

1.房地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)查

房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)容量調(diào)查，主要是調(diào)查房地產(chǎn)消費(fèi)者的數(shù)量及其構(gòu)成。主要包括：①消費(fèi)者對(duì)某類(lèi)房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì);②調(diào)查房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)與潛在消費(fèi)者數(shù)量與結(jié)構(gòu)，如地區(qū)、年齡、民族特征、性別、文化背景、職業(yè)、宗教信仰等;③消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)來(lái)源和經(jīng)濟(jì)收入水平;④消費(fèi)者的實(shí)際支付能力;⑤消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量、價(jià)格、服務(wù)等方面的要求和意見(jiàn)等。例如，以深圳為例調(diào)查消費(fèi)者情況，需要從以下幾個(gè)方面對(duì)某項(xiàng)目成交客戶(hù)進(jìn)行分析：①成交客戶(hù)上門(mén)途徑;②置業(yè)目的;③身份;④居住在深圳(香港);⑤居住在羅湖;⑥成交客戶(hù)職業(yè)分析;⑦年齡段分析;⑧生活習(xí)慣分析。

2.房地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)機(jī)調(diào)查

房地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)機(jī)就是為滿(mǎn)足一定的需要，而引起人們購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)產(chǎn)品的愿望和意念。通過(guò)細(xì)致而全面的對(duì)過(guò)去一段時(shí)間內(nèi)吸納率最高的物業(yè)特征調(diào)查，推斷當(dāng)前消費(fèi)者的品味和偏好，以決策目標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)特征。房地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)機(jī)是激勵(lì)房地產(chǎn)消費(fèi)者產(chǎn)生房地產(chǎn)消費(fèi)行為的內(nèi)在原因，主要包括消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)意向、影響消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)的因素、消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)的類(lèi)型等。

3.房地產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)查

房地產(chǎn)消費(fèi)行為是房地產(chǎn)消費(fèi)者在實(shí)際房地產(chǎn)消費(fèi)過(guò)程中的具體表現(xiàn)。房地產(chǎn)消費(fèi)行為的調(diào)查就是對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)模式和習(xí)慣的調(diào)查，主要調(diào)查：①消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)商品的數(shù)量及種類(lèi);②消費(fèi)者對(duì)房屋設(shè)計(jì)、價(jià)格、質(zhì)量及位置的要求;③消費(fèi)者對(duì)本企業(yè)房地產(chǎn)商品的信賴(lài)程度和印象;④房地產(chǎn)商品購(gòu)買(mǎi)行為的主要決策者和影響者情況等。

(三)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)查

房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給是指在某一時(shí)期內(nèi)為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供房地產(chǎn)產(chǎn)品的總量。它主要調(diào)查以下幾個(gè)方面：

1.行情調(diào)查

行情調(diào)查是對(duì)整個(gè)地區(qū)市場(chǎng)的調(diào)查，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品的供給總量、供給結(jié)構(gòu)、供給變化趨勢(shì)、市場(chǎng)占有率;土地供給量、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)土地的意愿、土地價(jià)格;房地產(chǎn)子市場(chǎng)的銷(xiāo)售狀況與銷(xiāo)售潛力;房地產(chǎn)子市場(chǎng)產(chǎn)品的市場(chǎng)生命周期;房地產(chǎn)子市場(chǎng)產(chǎn)品供給的充足程度、房地產(chǎn)企業(yè)的種類(lèi)和數(shù)量、是否存在著市場(chǎng)空隙;有關(guān)同類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本、價(jià)格、利潤(rùn)的比較;整個(gè)房地產(chǎn)子市場(chǎng)產(chǎn)品價(jià)格水平的現(xiàn)狀和趨勢(shì)，最適合于客戶(hù)接受的價(jià)格策略;新產(chǎn)品定價(jià)及價(jià)格變動(dòng)幅度等。

2.市場(chǎng)反響調(diào)查

市場(chǎng)反響調(diào)查包括：①現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶(hù)和業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見(jiàn)及對(duì)某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度;②新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上的應(yīng)用情況。

3.建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)調(diào)查

主要調(diào)查建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的信譽(yù)、資質(zhì)和業(yè)績(jī)等情況。

(四)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)調(diào)查

房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)是一系列活動(dòng)的組合，包括房地產(chǎn)產(chǎn)品、價(jià)格、促銷(xiāo)、廣告等活動(dòng)。因此房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)調(diào)查應(yīng)圍繞這些營(yíng)銷(xiāo)組合要素展開(kāi)。

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)制定市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略有著重要的影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況的調(diào)查主要包括競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)和競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品兩方面內(nèi)容。

對(duì)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的調(diào)查主要包括：①競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的數(shù)量、規(guī)模、實(shí)力狀況;②競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的生產(chǎn)能力、技術(shù)裝備水平和社會(huì)信譽(yù);③競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)所采用的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略以及新產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)情況;④對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況的分析、預(yù)測(cè)等。

對(duì)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的調(diào)查主要包括：①競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、服務(wù)狀況;②競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的市場(chǎng)定價(jià)及反應(yīng)狀況;③競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率;④消費(fèi)者對(duì)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的態(tài)度和接受情況等。

2.房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查

房地產(chǎn)價(jià)格的高低對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)銷(xiāo)售和盈利有著直接的影響，積極開(kāi)展企業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)查，對(duì)企業(yè)進(jìn)行正確的市場(chǎng)產(chǎn)品定價(jià)具有重要的作用。價(jià)格調(diào)查的內(nèi)容包括：①影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素，特別是國(guó)家價(jià)格政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的影響;②房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況的變化趨勢(shì);③房地產(chǎn)商品價(jià)格需求彈性和供給彈性的大小;④開(kāi)發(fā)企業(yè)各種不同的價(jià)格策略和定價(jià)方法對(duì)房地產(chǎn)租售量的影響;⑤國(guó)際、國(guó)內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格;⑥開(kāi)發(fā)個(gè)案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。

3.房地產(chǎn)促銷(xiāo)策略調(diào)查

廣告是促進(jìn)房地產(chǎn)商品市場(chǎng)銷(xiāo)售的一種重要手段，廣告促銷(xiāo)的效果是房地產(chǎn)企業(yè)所關(guān)注的一個(gè)問(wèn)題。促銷(xiāo)調(diào)查的主要內(nèi)容包括：①房地產(chǎn)企業(yè)促銷(xiāo)方式，廣告媒介的比較、選擇;②房地產(chǎn)廣告的時(shí)空分布及廣告效果測(cè)定;③房地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)查;④房地產(chǎn)商品廣告計(jì)劃和預(yù)算的擬定;⑤房地產(chǎn)廣告代理公司的選擇;⑥人員促銷(xiāo)的配備狀況;⑦各種營(yíng)業(yè)推廣活動(dòng)的租售績(jī)效。

4.房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道調(diào)查

一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)渠道執(zhí)行的功能是把商品從生產(chǎn)者那里轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者手里。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)對(duì)渠道的依賴(lài)性不少于一般商品營(yíng)銷(xiāo)，對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道的

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