1、上升期。在這一時(shí)期，需求不斷增加，房屋供不應(yīng)求。

需求增加主要是實(shí)質(zhì)性的消費(fèi)需求的增加，因而多發(fā)生在人口大量遷入、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、收入增加等時(shí)期。

(消費(fèi)需求夾雜著投資需求增加的時(shí)期)主要特征：租金和售價(jià)幾乎同步上漲;二手房屋的價(jià)格上漲。

2、高峰期。實(shí)質(zhì)性的消費(fèi)需求在上升期基本上得到滿。(投資需求夾雜著消費(fèi)需求增加的時(shí)期)主要特征：售價(jià)以比租金快得多的速度上漲;新房換手快，交易量大。

3、衰退期。價(jià)格上升到頂點(diǎn)，期望通過價(jià)格差獲取利潤的投機(jī)需求減弱，通過租金回收投資并獲得利潤也不見得劃算，因而投資需求減少。

主要特征：新房銷售困難;投資者紛紛設(shè)法將自己的房地產(chǎn)脫手，舊房交易量大;房屋空置率上升。

4、低谷期。需求繼續(xù)減少，新的供給不再生產(chǎn)或很少產(chǎn)生。主要特征：市場(chǎng)極為蕭條，交易量很小;房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工率低;

房地產(chǎn)泡沫：指一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)的價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過程中的快速上漲，從而價(jià)格遠(yuǎn)離價(jià)值。

形成的原因：

1、群體的非理性預(yù)期。

2、過度的投機(jī)炒作。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格看漲的共同預(yù)期是形成房地產(chǎn)“泡沫”的基礎(chǔ)。

購買房地產(chǎn)的需求可以歸納為四類：消費(fèi)需求，投資需求，投機(jī)需求，跟風(fēng)需求。

判斷房地產(chǎn)是否有泡沫的方法，是看房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是否持續(xù)，越來越高地背離其理論價(jià)格。簡單的衡量指標(biāo)有房價(jià)與房租之比，入住率。房價(jià)與房租之比120倍左右。

四、房地產(chǎn)業(yè)(第三產(chǎn)業(yè))：

是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)和管理的行業(yè)。(房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，房地產(chǎn)中介服務(wù)，物業(yè)管理和其他房地產(chǎn)活動(dòng)。)

地位：是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，是國民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)。

作用：

1、為各種生產(chǎn)和生活活動(dòng)提供不可缺少的物質(zhì)條件。

2、可以擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。

3、可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

4、可以改善居民居住條件。

5、可以加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和改變落后的城市面貌。

6、有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善投資環(huán)境，加快改革開放。

7、可以擴(kuò)大就業(yè)。

8、可以增加稅收和財(cái)政收入。

房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關(guān)系。區(qū)別：建筑業(yè)是以建筑產(chǎn)品生產(chǎn)為對(duì)象的物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬第二產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)(開發(fā))、經(jīng)營、服務(wù)和管理等多種性質(zhì)屬第三產(chǎn)業(yè)。聯(lián)系：對(duì)象都是房地產(chǎn)。

第二章 我國土地基本制度

一、我國現(xiàn)行土地所有制的性質(zhì)是社會(huì)主義公有制。土地公有制是我國土地制度的基礎(chǔ)和核心，也是我國社會(huì)主義制度的重要經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

形式：全民所有制，勞動(dòng)群眾集體所有制。

二、土地管理制度

1、土地登記制度：國家依照法定程序?qū)⑼恋氐臋?quán)屬關(guān)系、面積、用途、使用條件、等級(jí)、價(jià)值等情況記錄于專門的簿冊(cè)，以確定土地的權(quán)屬，加強(qiáng)政府對(duì)于土地的管理，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益的制度。

土地登記以宗地為單位，擁有或者使用兩宗以上土地的土地使用者或土地所有者應(yīng)當(dāng)分宗申請(qǐng)登記，兩個(gè)以上土地使用者共同使用一宗土地的，應(yīng)當(dāng)分別登記。

2、國有土地有償使用制度(20世紀(jì)80年代)。我國國有土地供給實(shí)行有償使用和劃撥兩種方式。國有土地有償使用方式包括國有土地使用權(quán)出讓、國有土地租賃、國有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者授權(quán)經(jīng)營。

特征：堅(jiān)持城市土地國家所有制;土地有償使用的形式多樣化;雙軌并存，經(jīng)營性用地全面實(shí)行有償使用;強(qiáng)化有形市場(chǎng)建設(shè)和專業(yè)化的中介服務(wù)。

3、土地用途管制制度(1998年)。特點(diǎn)：帶有明顯的強(qiáng)制性;需要多部門協(xié)作;各級(jí)人民政府是實(shí)行的主體。

土地用途管制的核心是不能隨意改變農(nóng)用地的用途，尤其是耕地。農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)。

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