物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系。

區(qū)別：

01、管理主體不同。社區(qū)管理的主體包括社區(qū)范圍內(nèi)的政府組織、企事業(yè)單位、社團(tuán)組織和居民委員會(huì)。

02、管理內(nèi)容不同。社區(qū)管理內(nèi)容的范圍比較廣泛既包括了物業(yè)管理的部分內(nèi)容，但又不是完全停留在在物業(yè)管理層面。

03、管理性質(zhì)不同。社區(qū)管理帶有明顯的行政性，側(cè)重于實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益。

04、運(yùn)行方式不同。社區(qū)管理采取行政管理、互助管理的方式。聯(lián)系：物業(yè)管理寓于社區(qū)管理之中;物業(yè)管理和社區(qū)管理相互影響、相互作用。

二、物業(yè)管理的基本內(nèi)容。

1、公共服務(wù)：是物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，面向所有業(yè)主和物業(yè)使用人提供的最基本的管理和服務(wù)，目的是確保物業(yè)完好和正常使用，保證正常的生活工作秩序和良好的環(huán)境。

內(nèi)容包括：

01、房屋及設(shè)施設(shè)備管理。(房屋完好率=完好房屋建筑面積+基本完好房屋建筑面積÷房屋總建筑面積×100%;危房率=危險(xiǎn)房屋建筑面積÷房屋總建筑面積×100%;設(shè)施設(shè)備完好率=完好設(shè)施設(shè)備數(shù)量÷設(shè)施設(shè)備總數(shù)量×100%)。

02、環(huán)境管理。(清潔衛(wèi)生管理;蟲(chóng)害防治管理;綠化管理)。

03、公共秩序維護(hù)管理。(公共安全防范管理;消防管理;車(chē)輛停放管理;)。

04、檔案管理。

05、客戶(hù)管理。

2、專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)：是物業(yè)服務(wù)企業(yè)面向廣大業(yè)主和物業(yè)使用人，為滿(mǎn)足其中一些業(yè)主和物業(yè)使用人的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)。內(nèi)容包括：日常生活服務(wù);商業(yè)服務(wù);文教衛(wèi)體服務(wù);社會(huì)福利服務(wù);房地產(chǎn)中介服務(wù)和金融服務(wù)。

3、特約服務(wù)：是受業(yè)主和物業(yè)使用人的委托，為滿(mǎn)足其個(gè)別需求而提供的服務(wù)。

三、物業(yè)管理的主要階段

1、早期介入階段：指新建物業(yè)竣工之前，建設(shè)單位根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的需要引入物業(yè)管理的資詢(xún)活動(dòng)。(咨詢(xún)活動(dòng)：指物業(yè)服務(wù)企業(yè)或物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員從物業(yè)管理的角度對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目最科學(xué)了、合理的意見(jiàn)和建議。)

作用：優(yōu)化設(shè)計(jì)，有助于提高工程質(zhì)量，有利于了解物業(yè)情況，為前期物業(yè)管理做充分準(zhǔn)備，有助于提高建設(shè)單位的開(kāi)發(fā)效益。

內(nèi)容：可行性研究階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，施工建設(shè)階段 ，竣工驗(yàn)收階段，銷(xiāo)售階段。

2、前期物業(yè)管理階段：指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選 聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，物業(yè)建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同所實(shí)施的物業(yè)管理。

內(nèi)容：

01、物業(yè)承接查驗(yàn)(物業(yè)資料，物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備，園林綠化工程，其它公共配套設(shè)施)。

02、業(yè)主入住。

03、物業(yè)裝飾裝修管理。

04、工程質(zhì)量保修處理。

05、物業(yè)項(xiàng)目管一機(jī)構(gòu)的前期運(yùn)作。

06、前期溝通協(xié)調(diào)。

3、物業(yè)管理階段：指業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定實(shí)施物業(yè)管理的階段。(公共服務(wù)與管理;系統(tǒng)協(xié)調(diào)。)

四、物業(yè)管理基本制度。

1、業(yè)主：指房屋所有權(quán)人。業(yè)主大會(huì)：指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，決定本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理重大事項(xiàng)的業(yè)主自治管理組織。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。

業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法利益，有權(quán)依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定和管理規(guī)約的約定，決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一切物業(yè)管理事項(xiàng)。

職責(zé)：召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督企業(yè)履行服務(wù)合同;監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

2、管理規(guī)約制度：是由全體業(yè)主共同制定的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理等涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的，對(duì)全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范。

內(nèi)容：有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理;業(yè)主的共同利益;業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù);違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

管理規(guī)約的作用：有利于協(xié)調(diào)各個(gè)業(yè)主利益與業(yè)主整體利益存在的各種矛盾，并按照個(gè)人利益服從整體利閃原則解決存在的分歧，保護(hù)了全體業(yè)主的共同利益。

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