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房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要注意的一百點(diǎn)（精華篇）3

二十一、客戶(hù)首其款準(zhǔn)備不足，要求按揭貸款成數(shù)提高，而銀行又無(wú)法滿足客戶(hù)，怎么辦？

答：1、說(shuō)服客戶(hù)想辦法，比如，向親戚朋友預(yù)支、借錢(qián)等；2、看客戶(hù)是否有物業(yè)在手，如果有可以向銀行申請(qǐng)個(gè)貸。3、如果是企業(yè)法人、國(guó)家公務(wù)員則可以向銀行申請(qǐng)高額按揭款。4、特別關(guān)系的還可以找銀行特批高額按揭款。

二十二、和客戶(hù)簽買(mǎi)房合同時(shí)，交房時(shí)間、煤氣、水電、管理費(fèi)的交接時(shí)間，怎么確定？

答：請(qǐng)?jiān)敿?xì)翻閱客服部桌面的合同范本，特殊情況由客戶(hù)與業(yè)主自行商議、確認(rèn)。

二十三、客戶(hù)要求自己買(mǎi)保險(xiǎn)，怎么辦？

答：不行，原則上各大銀行規(guī)定在指定的保險(xiǎn)公司購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)，客戶(hù)只能按規(guī)定需要向保險(xiǎn)公司購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)。

二十四、如成交價(jià)高于房產(chǎn)證原價(jià)，而利潤(rùn)只有雙俑時(shí)，客戶(hù)要求買(mǎi)賣(mài)合同填成交價(jià)，而業(yè)主只承擔(dān)填合同價(jià)稅費(fèi)時(shí)，怎么辦？

答：向客戶(hù)說(shuō)明，業(yè)主當(dāng)前的售價(jià)是不包含高出房產(chǎn)證原價(jià)的那部分稅金的價(jià)格，如果客戶(hù)堅(jiān)持要按成交價(jià)填寫(xiě)，1、高出的部分稅費(fèi)業(yè)主要加到成交價(jià)中；2或是由客戶(hù)承擔(dān)高出的這部分稅費(fèi)，這個(gè)問(wèn)題普遍存在，特別提醒業(yè)務(wù)人員注意，在收取客戶(hù)訂金時(shí)一定要與盤(pán)方業(yè)務(wù)員充分溝通，如果確定原房產(chǎn)證價(jià)低于成交價(jià)時(shí)，必須在收定委托書(shū)中注明：現(xiàn)售成交價(jià)必須按房產(chǎn)證原價(jià)填寫(xiě)。

二十五、業(yè)主往往在過(guò)戶(hù)的同時(shí)一定要收到全款，條件打不到業(yè)主就不賣(mài)了，這時(shí)候該怎么處理？

答：1、業(yè)主的這種條件是絕對(duì)不可能做到的。現(xiàn)實(shí)中的“過(guò)戶(hù)”，只不過(guò)是將《現(xiàn)售買(mǎi)賣(mài)合同》，三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移申請(qǐng)表、房產(chǎn)證原件以及買(mǎi)賣(mài)雙方的身份證明等資料遞進(jìn)了國(guó)土局的辦文窗口而已。遞件并不代表過(guò)戶(hù)，出稅單五個(gè)工作日后產(chǎn)權(quán)才可做變更登記，如果有查封等限制轉(zhuǎn)讓的因素，將給公司造成巨大風(fēng)險(xiǎn)；2、要充分展示公司的實(shí)力，讓客戶(hù)相信我們，其他的問(wèn)題自然就解決了；3、萬(wàn)不得已建議到銀行實(shí)行資金監(jiān)管，這樣可以充分保障雙方的利益，相信客戶(hù)、業(yè)主均能接受。

二十六、客戶(hù)有反悔心理，故意拖延辦手續(xù)和付房款，在合同中找問(wèn)題、挑毛病，以達(dá)到其退定的目的，怎么辦？

答：1、收到定金后我公司會(huì)轉(zhuǎn)給業(yè)主，不是我公司不退而是業(yè)主不可能退，定金的含義就是交定這一刻起所賣(mài)物業(yè)被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了“定”字的意義。2、簽署購(gòu)房合同時(shí)，已經(jīng)注明了最后的付款和辦文時(shí)間，如果客戶(hù)有反悔表露，應(yīng)該鄭重向客戶(hù)表明，提醒客戶(hù)最后辦文時(shí)間，否則按合同規(guī)定執(zhí)行。

二十七、由于客戶(hù)目前面臨困難無(wú)法及時(shí)將房款交給公司，要求拖一段時(shí)間過(guò)戶(hù)，怎么辦？

答：關(guān)鍵在于我們能否按客戶(hù)需求，與業(yè)主協(xié)商達(dá)成延期付款協(xié)議。我們盡量滿足客戶(hù)的需求，因?yàn)橹挥羞@樣，才能使該交易圓滿完成。否則，只有依約而行。

二十八、房子交接時(shí)，客戶(hù)發(fā)現(xiàn)房間與原看房和收定有誤，要求業(yè)主賠錢(qián)，怎么辦？

答：1、購(gòu)、售委托書(shū)明文規(guī)定，物業(yè)內(nèi)現(xiàn)有裝修和設(shè)施、設(shè)備不得拆除或附送物業(yè)內(nèi)現(xiàn)有家私家電等的，如果交房時(shí)交現(xiàn)房和合約中之規(guī)定有異議時(shí)，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任，我們有義務(wù)和責(zé)任要求業(yè)主履行約定，否則，我們將在房款中扣除一部分作為客戶(hù)的補(bǔ)償，除業(yè)主在物業(yè)恢復(fù)所簽合約時(shí)之狀態(tài)。2、委托書(shū)中沒(méi)有注明，而買(mǎi)方、賣(mài)方、中介三方有口頭承諾的，出現(xiàn)問(wèn)題中介公司由經(jīng)辦人是否與賣(mài)方協(xié)調(diào)解決并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

二十九、此房風(fēng)水是否不好？

答：1、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)必須熟悉房屋結(jié)構(gòu)、朝向、通風(fēng)、采光等要素，用專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)，比如座北朝南等等，也有因人而異的，比如與人的生辰八字相關(guān)，就看你怎么說(shuō)。關(guān)鍵是你說(shuō)的讓客戶(hù)開(kāi)心、信服，這里的風(fēng)水就是好的。

三十、客戶(hù)交定后發(fā)現(xiàn)有中介公司的價(jià)格比我公司低，要求降價(jià)，否則要求退定，怎么辦？

答：1、如果我公司按行文規(guī)定收取雙傭，則告訴買(mǎi)方，房屋售價(jià)可以在過(guò)戶(hù)時(shí)直接向業(yè)主確定，至于其他中介公司存在著不良競(jìng)爭(zhēng)行為，告訴買(mǎi)方可不予理會(huì)?；蛭夜景醇s履行。2、如買(mǎi)方能提供或你預(yù)測(cè)到買(mǎi)方定能提供有力證據(jù)證明我公司賺了利潤(rùn)，我們必須返差額。

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