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第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的產(chǎn)生與發(fā)展(了解)

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的產(chǎn)生與歷史沿革

(一)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物

從經(jīng)紀(jì)產(chǎn)生的歷史看，經(jīng)紀(jì)是商品生產(chǎn)和商品交換發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。最初的商品交換是分散進(jìn)行的，沒有固定的場所和時(shí)間。

隨著商品生產(chǎn)的發(fā)展，商品交換越來越頻繁，出現(xiàn)了把眾多的買者和賣者集中到一起進(jìn)行交易的集市。但是在集市上，每一個(gè)人市者并非都對市場的情況了如指掌，熟諳交易技巧。

這就需要那些經(jīng)常出入于市場、了解市場情況、熟悉市場行情和交易技巧的人，在市場上充當(dāng)交易的中介，公正、誠實(shí)地為交易雙方牽線搭橋，提供服務(wù)，從而使交易快速實(shí)現(xiàn)。

到了近代和現(xiàn)代，社會(huì)分工日益發(fā)展，生產(chǎn)社會(huì)化程度日益提高，市場迅速擴(kuò)大，商品市場內(nèi)在的信息不對稱問題日益突出。

一方面，眾多的生產(chǎn)者不能及時(shí)找到消費(fèi)者;另一方面，眾多的消費(fèi)者找不到合適的商品。傳統(tǒng)的商業(yè)形式并不能解決這一矛盾，新的商業(yè)組織形式和經(jīng)營方式不斷革新涌現(xiàn)。

一部分掌握各種信息和購銷渠道的人為交易雙方提供信息介紹和牽線服務(wù)，促成交易的實(shí)現(xiàn)，由此產(chǎn)生了人類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的全新行業(yè)——經(jīng)紀(jì)業(yè)。

尤其是隨著市場細(xì)化和專業(yè)化程度的提高，交易的難度和費(fèi)用提高，在一些專業(yè)市場上更需要那些具有專門知識和交易技巧的人為客戶提供服務(wù)或代客戶進(jìn)行交易。

(4)我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的興起可以追溯到唐宋時(shí)期，隨著商品經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展，商品交易范圍和品種擴(kuò)大，牙人之間的分工和專業(yè)化也進(jìn)一步發(fā)展起來。當(dāng)時(shí)，專事田宅交易的經(jīng)紀(jì)人被人稱為“莊宅牙人”。

北宋初年的《宋刑統(tǒng)》是根據(jù)唐前期的《唐律》并選取唐中后期、五代有關(guān)敕令編纂而成的，它在關(guān)于“典賣指當(dāng)論競物業(yè)”的刑律規(guī)定中，轉(zhuǎn)引了唐元和六年(公元811年)以后的一段敕文，稱“應(yīng)典賣倚當(dāng)物業(yè)，先問房親。房親不要，次問四鄰。四鄰不要，他人并得交易。房親著價(jià)不盡，亦任就得價(jià)高處交易。雖然這份敕文的確切時(shí)間不詳，但據(jù)此可推斷，從事田宅買賣的牙人在唐代已出現(xiàn)。從敕文內(nèi)容可以看出，當(dāng)時(shí)的牙人在確認(rèn)典賣物業(yè)的所有權(quán)與合法性之后，還必須評議出典賣田宅的價(jià)格，而后遵照一定的習(xí)俗依次尋求買主，但也遵守“得價(jià)高處交易”的商業(yè)原則。

宋代有“典賣田宅增牙稅錢”的記載(《宋史》一七九卷第一三二志)，表明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)開始與稅收聯(lián)系起來。元代大量存在從事房屋買賣說合的中介，他們被稱為“房牙”。這一稱謂一直沿用到清代。

1840年鴉片戰(zhàn)爭以后，我國上海等一些通商口岸城市，出現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，房地產(chǎn)掮客也應(yīng)運(yùn)而生。到這一時(shí)期，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)主要是由個(gè)人化的經(jīng)紀(jì)人員來實(shí)施的，尚未形成獨(dú)立的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)。

西方各國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的起源相對較早。以美國為例，在早期的房地產(chǎn)交易中，主要由律師和公證人為買賣雙方作見證，并處理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等具體事宜。后來，介紹房地產(chǎn)買賣的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人逐步熟悉了房地產(chǎn)方面的法律以及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓程序，除了買賣居間，還能代交易雙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

這樣，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)的交易中，漸漸取代了律師和公證人，成為房地產(chǎn)交易的中介環(huán)節(jié)。這種真正意義上的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的出現(xiàn)，大大促進(jìn)了美國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。到了近代，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，較為規(guī)范、完善的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)開始形成。

(二)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展的歷史進(jìn)程

1.中國大陸房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展(1949年以后)

(1)1949～1978年內(nèi)地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展

解放初期，民間的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)仍較為活躍。當(dāng)時(shí)整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)比較混亂，一部分不法房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員用欺騙、威脅等手段，對房東、房客或房屋的買主、賣主進(jìn)行敲詐，索取高額費(fèi)用，并哄抬房價(jià)。在20世紀(jì)50年代初，政府加強(qiáng)了對經(jīng)紀(jì)人員的管理，采取淘汰、取締、改造、利用以及懲辦投機(jī)等手段，整治了當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)。隨后直到(3)1978年改革開放這段時(shí)期，由于住房作為“福利品”由國家投資建設(shè)和分配，整個(gè)社會(huì)的房地產(chǎn)資源配置并不是通過市場交易，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)基本上消失了。

(2)1978年到現(xiàn)在的中國內(nèi)地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)

改革開放為中國內(nèi)地的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)提供了孕育、生長的土壤。隨著房地產(chǎn)市場的恢復(fù)、活躍和發(fā)展壯大，以及境外房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的植入，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)也開始復(fù)興，并取得了快速發(fā)展。

這一時(shí)期中國內(nèi)地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展可以分為以下五個(gè)階段：

時(shí)間階段內(nèi)容

20世紀(jì)80年代到90年代初萌芽階段(1)零星出現(xiàn)了致力于從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的企業(yè)

(2)1988年12月，全國第一家專業(yè)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)——深圳國際房地產(chǎn)咨詢股份有限公司成立

1992～1996年起步階段(1)1996年1月原建設(shè)部發(fā)布的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》(原建設(shè)部令第97號)，使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的地位逐步得到了法律的承認(rèn)

1997～1999年崛起階段(1)房地產(chǎn)三級市場(即二手房市場)興起，這為中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)帶來了第二次大發(fā)展的機(jī)遇

(2)1996年12月，中國內(nèi)地首個(gè)地方性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織——上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)成立，標(biāo)志著中國內(nèi)地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理完全的行政管理模式開始松動(dòng)。

2000～2004年擴(kuò)張階段(1)政府對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的全面管理職能逐步向監(jiān)管職能轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織開始走向一線管理。

(2)2004年7月，經(jīng)批準(zhǔn)，中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)更名為中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)。

2005～2008年盤整階段(1)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)也相應(yīng)出現(xiàn)了“洗牌”的局面

(2)一些規(guī)模較大的品牌房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在信息化建設(shè)、研發(fā)投入、員工培訓(xùn)上有了長足的發(fā)展。

第一階段：萌芽階段(20世紀(jì)80年代到90年代初)。20世紀(jì)80年代到90年代初，中國房地產(chǎn)市場處于復(fù)蘇、萌動(dòng)階段，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)隨之重新出現(xiàn)。

這一階段，在改革開放的前沿地區(qū)和沿海大城市，零星出現(xiàn)了致力于從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的企業(yè)，1988年12月，全國第一家專業(yè)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)——深圳國際房地產(chǎn)咨詢股份有限公司成立。

第二階段：起步階段(1992—1996年)。1992年鄧小平同志南巡講話之后，商品房地產(chǎn)開發(fā)快速發(fā)展。

1992年、1993年一些沿海地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過熱，1993年下半年國家開始宏觀調(diào)控。1994年7月出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》和1996年1月原建設(shè)部發(fā)布的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》(原建設(shè)部令第97號)，使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的地位逐步得到了法律的承認(rèn)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，到1996年底，全國注冊登記的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)已近萬家，同時(shí)從事中介、代理、咨詢服務(wù)的專職、兼職房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員有幾十萬人，而且房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)人員的數(shù)量還在迅速增加。

當(dāng)然，從全國范圍來看，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展是不均衡的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)在一些經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的地區(qū)發(fā)展得較早、較快，而在一些經(jīng)濟(jì)相對落后的地區(qū)則發(fā)展較晚、較慢。深圳僅1993年一年就批準(zhǔn)成立了近70家房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。這個(gè)時(shí)期，政府部門依然承擔(dān)著房地產(chǎn)交易管理及部分中介服務(wù)，但隨著對改革認(rèn)識的深化和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的成長，一些地方政府已開始著手搞活房地產(chǎn)三級市場的制度建設(shè)工作。

如1996年上海市政府從盤活存量，消化增量，拉動(dòng)有效需求的目的出發(fā)，先后出臺了一系列加速存量房流轉(zhuǎn)的政策，為上海房地產(chǎn)三級市場的發(fā)展以及之后以存量房經(jīng)紀(jì)為主要業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的崛起奠定了基礎(chǔ)。

第三階段：崛起階段(1997—1999年)。

隨著住房制度改革的推進(jìn)和住房商品化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)三級市場(即二手房市場)興起，這為中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)帶來了第二次大發(fā)展的機(jī)遇。上海從1998年下半年開始停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房貨幣化分配，同時(shí)開創(chuàng)了二、三級市場聯(lián)動(dòng)。這些政策措施，在促進(jìn)增量房銷售的同時(shí)，使巨大的存量房有了流通渠道，強(qiáng)有力地推動(dòng)了三級市場的蓬勃發(fā)展。存量房交易也從私房交易擴(kuò)展到了售后公房、次新房交易，以及購房、租房、置換等多種方式的交易。

自1997年末注冊資金500萬元人民幣的上海房屋置換股份有限公司成立之后，一批規(guī)?；?、以存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)為主營業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)陸續(xù)誕生。1999年上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)發(fā)展到2 771家，比1996年增長了40.2%。(5)自1998年開始，全國各地許多城市的房地產(chǎn)行政主管部門和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士主動(dòng)到上海，學(xué)習(xí)房地產(chǎn)二三級市場聯(lián)動(dòng)的經(jīng)驗(yàn)，和代表這一階段新興的規(guī)?；康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)——上海房屋置換股份有限公司的經(jīng)營管理模式。

這一階段，一些城市的市級、區(qū)(縣)級房產(chǎn)交易所和房產(chǎn)交易市場陸續(xù)轉(zhuǎn)制，由直接參與房地產(chǎn)中介服務(wù)轉(zhuǎn)為主要履行相關(guān)房地產(chǎn)市場管理職能。同時(shí)，隨著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的崛起，行業(yè)的管理問題日趨緊迫，政府開始考慮由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織來協(xié)助行業(yè)行政主管部門進(jìn)行行業(yè)管理。

1996年12月，中國內(nèi)地首個(gè)地方性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織——上海市房地產(chǎn)

（責(zé)任編輯：中大編輯）

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