為了幫助考生系統(tǒng)的復習房產經紀人考試課 程，全面的了解房產經紀人考 試教材 的相關重點，小編特編輯匯總了2011年房產經紀人考試 相關知識的輔導資料，希望對您參加本次考試有所幫助!  

(一)按調查對象劃分的調查方法

1.全面調查

全面調查又叫普查，是對調查對象總體所包含的全部單位進行調查。房地產全面調查則是對劃定地理范圍內對各個房地產子市場供給和需求做出的全面調查。一般來說全面調查工作量大，調查周期長。

(1)物業(yè)性質分類

可流通物業(yè)和不可流通物業(yè)。可流通物業(yè)被稱為市場調查對象，是調查系統(tǒng)主要的關注對象。不可流通物業(yè)，隨時關注它是否和怎樣進入流通市場：例如期房預售、補交地價或增辦產權后存量房銷售、舊房包裝進入租貸市場、非產權房進入交易市場沖擊供求變化，甚至改變房屋用途等等。

(2)物業(yè)類型分類

從經營收益的原理，可將房屋按慣例分為商業(yè)用房和居住用房兩大類。商業(yè)用房以用途為調查單位，又可細分為商場、寫字樓、廠房及其他類物業(yè)(公路、橋梁、機場等其他可交易的房地產類別)。居住用房以住宅單元為單位，分為別墅、公寓、普通住宅。

(3)物業(yè)檔次分類

每類物業(yè)根據(jù)實際情況又分為各種檔次。如甲、乙、丙級物業(yè)或其他情況。如商業(yè)可分為大型商場、普通百貨店、小型專營店、零售攤位等。這種細分的目的是為了準確了解同類物業(yè)的競爭和發(fā)展空間，便于說明客戶們需要的實際調查問題。

(4)物業(yè)區(qū)位分析

每類物業(yè)根據(jù)實際情況又分為各類區(qū)位，區(qū)位的劃分便于進行更有力的市場調查分析。對北京市的物業(yè)區(qū)位有三類分區(qū)方法：一是將城區(qū)分為東南西北中，目前已經形成東部外商辦公區(qū)、西部國家辦公區(qū)、北部高檔住宅區(qū)、南部遲開發(fā)區(qū)和中部舊城保護區(qū)的局勢。二是按環(huán)線分類，這種分類方式是將交通放在首要地位，環(huán)線邊上的物業(yè)在檔次分類上會優(yōu)先得分?？梢苑譃槎h(huán)內、二三環(huán)間、三四環(huán)間、四五環(huán)間、五環(huán)外、遠郊等。三是按行政城區(qū)分類，即東城、西城、崇文、宣武、朝陽、海淀、懷柔、通州、順義和豐臺等各大區(qū)和遠郊各區(qū)縣。這是目前市場調查常規(guī)分類方式，便于處理從政府統(tǒng)計部門得到的有關數(shù)據(jù)。

還有一些不常用的方法，如將所有物業(yè)標注上后，看物業(yè)所聚的地點，分類分區(qū)，如公寓1區(qū)、寫字樓5區(qū)等?；蛘吒鶕?jù)全國通行的郵政編碼分區(qū)，如100052區(qū)的標志性建筑物用此號，其次從100052至199052編號，這是寫字樓的號，公寓則從200052至299052開始。這樣的優(yōu)點是便于對所有物業(yè)進行編號，編好后一看即知編號類別及物業(yè)地點等?；驅拳h(huán)地鐵線的物業(yè)定為0區(qū)，這樣以0區(qū)為“井口”在北京市地圖上寫一個大“井”宇，如果東部為始，則東向為l區(qū)，東北、北、西北、西、西南、南;東南依次為2至8區(qū)，這樣遠郊區(qū)縣則編為9區(qū)。每區(qū)再分為十類(物業(yè)類型)，每類再行編號，這樣，每個物業(yè)都會有一個如同股票代碼一般的編號。

(5)物業(yè)供應分析

分為現(xiàn)房與期房，幾個關注的重點分別是：①對國家計劃的期房預建項目的關注和在建項目工期進度的關注。②歷史供應量數(shù)據(jù)和未來供應量幾種變化方式。③各類物業(yè)以具體單位或面積來論，而不是以樓盤總建筑面積而論。④區(qū)分綜合物業(yè)不同功能，并關注它們功能上的變化。

(6)物業(yè)銷售分析

對市場上可銷售的物業(yè)進行處理，關注的重點是銷售價格和成交量變化。這些數(shù)據(jù)一方面要從政府有關交易統(tǒng)計中獲得，另一方面要從房地產經紀機構和房地產開發(fā)企業(yè)的銷售現(xiàn)狀中去把握。銷售分析除有利于未售項目的策劃外，也利于有效分析市場需求量。

(7)物業(yè)出租情況分析

對可租物業(yè)市場進行處理，關注物業(yè)的租金變化和空置率變化。

(8)市場其他方面調查

如土地供給、地價變化、資金流向、金融政策、政府法令，甚至從業(yè)人員勞動力市場等，這些非常規(guī)、非主流的調查可根據(jù)調查系統(tǒng)的實際收益情況來進行。

2.重點調查

重點調查是以有代表性的單位或消費者作為調查對象，進而推斷出一般性結論。采用這種調查方式，由于被調查對象數(shù)量不多，企業(yè)可以用較少的人力、物力、財力在很短時期內完成。如調查高檔住宅需求情況，可選擇一些購買大戶作為調查對象，因為這些大戶對住宅需求量、對住宅功能的要求占整個高檔商品住宅需求量的絕大多數(shù)，從而比較容易地推斷出整個市場對高檔住宅的需求量。當然由于所選對象并非全部，調查結果難免有一定誤差，市場調查人員應引起高度重視，特別是當外部環(huán)境發(fā)生較大變化時，所選擇重點對象可能不具有代表性了，可能需要重新選定調查對象。

3.典型調查

典型調查是根據(jù)調查的目的和要求，在對所研究對象進行全面分析的基礎上，選擇少數(shù)有代表性的單位作為典型，進行深入周密的調查研究，以達到了解總體的特征和本質的方法。典型調查要求搜集大量的第一手資料，搞清所調查的典型中各方面的情況，作系統(tǒng)、細致的解剖，從中得出用以指導工作的結論和辦法。典型調查適用于調查總體同質性比較大的情形。同時，它要求研究者有較豐富的經驗，在劃分類別、選擇典型上有較大的把握。

實施典型調查的主要步驟包括：①選擇典型調查單位。根據(jù)研究目的，通過多種途徑了解研究對象的總體情況;從總體中初選出備選單位，加以比較，慎重選出有較大代表性的典型。②進點(典型)調查，具體搜集資料。③分析研究資料，得出結論。

4.抽樣調查

抽樣調查就是從調查對象全體(總體)中選擇若干個具有代表性的個體組成樣本，對樣本進行調查，然后根據(jù)調查結果推斷總體特征的方法。從調查對象總體中抽取樣本的技術，就是抽樣技術。抽樣技術的優(yōu)劣將直接影響樣本的代表性，影響調查結果的可靠性。抽樣調查大體上可以分成兩大類：一是隨機抽樣，二是非隨機抽樣。

隨機抽樣最主要的特征是從母體中任意抽取樣本，每一樣本有平等的機會，這樣的事件發(fā)生的概率是平等的，于是可以根據(jù)調查的樣本空間的結果來推斷母體的情況。它又可以分為3種：①簡單隨機抽樣，即整體中所有個體都有同等的機會被選作樣本;②分層隨機抽樣，即對總體按某種特征(如年齡、性別、職業(yè)等)分組(分層)，然后從各組中隨機抽取一定數(shù)量的樣本;③分群隨機抽樣，即將總體按一定特征分成若干群體，隨機抽取其中一部分作為樣本。分群抽樣與分層抽樣是有區(qū)別的，分群抽樣是將樣本總體劃分為若干不同群體，這些群體間的性質相同，然后再將每個群體進行隨機抽樣，這樣每個群體內部存在性質不同的樣本。而分層抽樣是將樣本總體劃分為幾大類，這幾大類之間是有差別的，而每一類則是由性質相同的樣本所構成。

非隨機抽樣是指市場調查人員在選取樣本時并不是隨機選取，而是先確定某個標準，然后再選取樣本數(shù)。這樣每個樣本被選擇的機會并不是相等的，非隨機抽樣也分為3種具體方法：①就便抽樣。也稱為隨意抽樣調查法，即市場調查人員根據(jù)最方便的時間、地點任意選擇樣本，如在街頭上任意找一些行人詢問其對某產品的看法和印象。這是商圈調查中常用的方法。②判斷抽樣。即市場調查人員，根據(jù)自己的以往經驗來判斷由哪些個體作為樣本的一種方法;當樣本數(shù)目不多，樣本間的差異又較為明顯時，采用此法能起到一定效果。③配額抽樣。即市場調查人員通過確定一些控制特征，將樣本空間進行分類，然后由調查人員從各組中任意抽取一定數(shù)量的樣本。

(二)按對調查對象所采用的具體方法來劃分的調查方法

1.訪問法

這是最常用的市場調查方法。科學設計調查表和有效地運用個人訪問技巧是此方法成功的關鍵。

(1)設計調查表

調查表是反映企業(yè)決策的思想，是本企業(yè)營銷部門最關心、最理想得到的重要信息來源之一。因此要想搞好調查，就必須設計好調查表。

設計調查表的步驟：一是根據(jù)整個研究計劃的目的，明確列出調查表所需搜集的信息是什么。

設計調查表應注意下列事項：一是問題要短，因為較長的問題容易被調查者混淆。二是調查表上每一個問題只能包含一項內容。三是問題中不要使用太專業(yè)的術語，因為一般的消費者不理解這些專業(yè)術語。四是問題答案不宜過多，問題的含義不要模棱兩可，一個問題只代表一件事，只有一種答案。五是要注意問問題的方式。有時直接提問并不見得是最好的，有時采用間接方法反而會得到更好的答案。例如，房地產公司為了銷售某一處商品房，近期做了不少廣告，調查員想知道和了解廣告效果時，與其直接詢問被調查者的看法如何，還不如用迂回方式去了解他們有多少人知道該處的房產情況。

(2)訪問法的形式

調查表設計好之后，按照調查人員與被調查人員的接觸方式不同，可將訪問法劃分為3種形式：—是答卷法。調查人員將被調查人員集中在一起，要求每人答一份卷，在規(guī)定時間答完，這樣被調查人員不能彼此交換意見，而使個人意見充分表達出來。二是談話法。市場調查人員與被調查人員進行面對面談話，如召開座談會，大家暢所欲言。然后還可針對某種重點調查對象進行個別談話，深入調查。這種方法的最大特點是十分靈活，可以調查許多問題，包括一些看上去與事先準備好的問題不太相關的問題，可以彌補調查表所漏掉的一些重要問題，談話氣氛好，不受拘束。三是電話調查。這種方法是市場調查人員借助電話來了解消費者意見的一種方法。

（責任編輯：中大編輯）

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