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房地產經紀人考試經紀實務講義筆記

三、物業(yè)管理的主要階段

1、早期介入階段：指新建物業(yè)竣工之前，建設單位根據(jù)項目開發(fā)建設的需要引入物業(yè)管理的資詢活動。(咨詢活動：指物業(yè)服務企業(yè)或物業(yè)管理專業(yè)人員從物業(yè)管理的角度對開發(fā)建設項目最科學了、合理的意見和建議。)

作用：優(yōu)化設計，有助于提高工程質量，有利于了解物業(yè)情況，為前期物業(yè)管理做充分準備，有助于提高建設單位的開發(fā)效益。

內容：可行性研究階段，規(guī)劃設計階段，施工建設階段 ，竣工驗收階段，銷售階段。

2、前期物業(yè)管理階段：指在業(yè)主、業(yè)主大會選 聘物業(yè)服務企業(yè)之前，物業(yè)建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同所實施的物業(yè)管理。

內容：

01、物業(yè)承接查驗(物業(yè)資料，物業(yè)共用部位，共用設施設備，園林綠化工程，其它公共配套設施)。

02、業(yè)主入住。

03、物業(yè)裝飾裝修管理。

04、工程質量保修處理。

05、物業(yè)項目管一機構的前期運作。

06、前期溝通協(xié)調。

3、物業(yè)管理階段：指業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，并由物業(yè)服務企業(yè)按照合同約定實施物業(yè)管理的階段。(公共服務與管理;系統(tǒng)協(xié)調。)

四、物業(yè)管理基本制度。

1、業(yè)主：指房屋所有權人。業(yè)主大會：指由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成的，決定本區(qū)域內物業(yè)管理重大事項的業(yè)主自治管理組織。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。

業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法利益，有權依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定和管理規(guī)約的約定，決定物業(yè)管理區(qū)域內一切物業(yè)管理事項。

職責：召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，

監(jiān)督企業(yè)履行服務合同;監(jiān)督管理規(guī)約的實施;業(yè)主大會賦予的其他職責。

2、管理規(guī)約制度：是由全體業(yè)主共同制定的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內有關物業(yè)使用、維護、管理等涉及業(yè)主共同利益事項的，對全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范。

內容：有關物業(yè)的使用、維護、管理;業(yè)主的共同利益;業(yè)主應當履行的義務;違反管理規(guī)約應當承擔的責任。

管理規(guī)約的作用：有利于協(xié)調各個業(yè)主利益與業(yè)主整體利益存在的各種矛盾，并按照個人利益服從整體利閃原則解決存在的分歧，保護了全體業(yè)主的共同利益。

3、物業(yè)管理招投標制度。該制度的設立是為了扭轉房地產開發(fā)企業(yè)自建自管、或因建管不分而引發(fā)物業(yè)管理糾紛增多的被動局面，保障業(yè)主自主選擇物業(yè)服務企業(yè)的權利，同時也為物業(yè)服務企業(yè)參與平等競爭創(chuàng)造機會。

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（責任編輯：中大編輯）

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