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房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試經(jīng)紀實務(wù)講義筆記

幾種主要用途房地產(chǎn)市場的需求預(yù)測

1.住宅開發(fā)的需求預(yù)測與競爭分析

(1)住宅需求市場區(qū)的建立：在特定的市場供應(yīng)圈里，對出租的住宅區(qū)的總體需求，

決定于兩方面的關(guān)系：

①購房者的區(qū)位偏好、購買能力;

②開發(fā)商提供的房源的質(zhì)量和數(shù)量。

(2)住宅開發(fā)的競爭情況調(diào)查：為了制定合理的符合市場情況的租金，必須對競爭性的房產(chǎn)的出租率和空置率進行調(diào)查。只有當(dāng)調(diào)查對象與我們要研究的房產(chǎn)具有真正的可比性時，搜集到的資料才有意義。

2.商鋪開發(fā)的需求預(yù)測與競爭分析

商鋪開發(fā)的利潤高低主要取決于商鋪開發(fā)后給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來的租金收入多少。而某一商鋪能否產(chǎn)生租金和能產(chǎn)生多少租金，主要取決于其所在的區(qū)位是否適合于它所從事的商業(yè)活動。

商鋪的租金通常由一個固定租金加上銷售額的一個百分比來確定。租戶的銷售額越大，業(yè)主得到的租金就越高。因此，估計一個商鋪的產(chǎn)生租金的能力，實際上就是預(yù)測它的零售銷售能力。

影響商鋪的區(qū)位因素包括商業(yè)區(qū)內(nèi)競爭性企業(yè)的數(shù)量和區(qū)位，以及交易范圍內(nèi)居民的購買力和消費類型。非區(qū)位因素(在不針對某個特定租戶的情況下，這一點常常難以分析)則包括管理和營銷能力、價格及商業(yè)信譽。

對商鋪來說，在什么地方開店，是很重要的問題，商鋪必須做到能招來客戶，為此，在選擇開店地點時，掌握好商圈及購買圈相關(guān)信息是很重要的。

(1)商圈的設(shè)定：商圈是指一商店街的客戶吸引力的所及范圍或地域。

確定和分析商圈的方法有：

①利用政府商業(yè)主管部門通過調(diào)查而存有的現(xiàn)成資料的方法;

②獨立的調(diào)查方法;

③商圈的層次區(qū)分：一位日本專家提出的區(qū)分商圈的一個基準(zhǔn)：

第一層次商圈：可望吸引該地域30%以上的消費需要的地域。

第二層次商圈：可望吸引該地域10%以上的消費需要的地域。

第三層次商圈：可望吸引該地域5%以上的消費需要的地城。不過，以上的基準(zhǔn)無論如何也只是一種參考基準(zhǔn)，而非絕對的基準(zhǔn)。

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