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房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試經(jīng)紀(jì)實務(wù)講義筆記

成品導(dǎo)向定價法

由于各類房地產(chǎn)價格的高低不同程度受到成本費用、市場需求和競爭狀況以及政府政策等因素的制約，可以采用不同的定價方法。房地產(chǎn)定價方法有很多，歸納起來，可以分為成本導(dǎo)向定價法、需求導(dǎo)向定價法、競爭導(dǎo)向定價法和比較定價法。

成本導(dǎo)向定價法是指以房地產(chǎn)產(chǎn)品成本作為定價基礎(chǔ)的定價方法，也是企業(yè)普遍采用的一定價方法。具體包括：

1.成本加成定價法

成本加成定價法是在單位產(chǎn)品總成本基礎(chǔ)上按照一定比例增加預(yù)期收益，再加上應(yīng)上交的稅金和應(yīng)該發(fā)生的費用，確定房地產(chǎn)單位價格的方法。其公式如下：

房地產(chǎn)單位價格=[房地產(chǎn)單位總成本×(1+成本加成率)]÷(1-銷售稅費率)

其中，成本加成率的確定是定價的關(guān)鍵。一般而言，成本加成率的大小與房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期投資利潤、商品的需求彈性有關(guān)。需求彈性大，則成本加成率宜低，以求薄利多銷;需求彈性小的商品，成本加成率不宜太低，以求得盡早收回投資。

2.盈虧平衡定價法

盈虧平衡定價法又稱收支平衡定價法、損益平衡定價法。盈虧平衡分析旨在既定的固定成本、單位變動成本和價格條件下，確定能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)收支平衡的產(chǎn)銷量。收支平衡點也稱損益平衡點或盈虧平衡點。

盈虧平衡定價法側(cè)重于總成本費用的補(bǔ)償，這對經(jīng)營多種房地產(chǎn)項目的企業(yè)極為重要。其缺點是要先預(yù)測產(chǎn)品銷售量，銷售量預(yù)測不準(zhǔn)，成本不準(zhǔn)，價格就定不準(zhǔn)，而且它是根據(jù)銷售量倒過來推算價格。

3.變動成本定價法

變動成本定價法即以單位面積變動成本為定價基礎(chǔ)，加上單位產(chǎn)品貢獻(xiàn)，形成產(chǎn)品售價。其公式為：

售價=單位變動成本+單位貢獻(xiàn)額

其中，貢獻(xiàn)的意義在于：單位面積的銷售收入在補(bǔ)償其變動成本后，首先用于補(bǔ)償固定成本費用。

4.目標(biāo)利潤定價法

該方法以總成本和目標(biāo)利潤為定價原則。定價時，先估算出來未來可能達(dá)到的銷售量和總成本，在盈虧平衡分析的基礎(chǔ)上，加上預(yù)期的目標(biāo)利潤額，然后計算價格。

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