1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者共他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。(房地產(chǎn)權(quán)利人是指房屋所有人和建設(shè)用地使用權(quán)人)。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件：

以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓城市房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：取得土地使用權(quán)證;完成開發(fā)投資總額的25%以上;轉(zhuǎn)讓時(shí)房屋已經(jīng)建成的，應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，按照國務(wù)院的規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。

不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)：以出讓方式取得的未辦理土地使用權(quán)證的;司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、查封的房地產(chǎn);依法收回土地使用權(quán)的;共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;權(quán)屬有爭議的;未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;法律、法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

2、新建商品房銷售包括新建商品房預(yù)售和新建商品房現(xiàn)售。

預(yù)售：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，由買受人支付定金或者房價(jià)款的行為。

新建商品房買賣的基本流程：預(yù)購人尋找中意樓盤;預(yù)購人查詢?cè)摌潜P的基本情況;與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房預(yù)售合同;辦理預(yù)售合同備案手續(xù);商品房竣工后，辦理初始登記，交付房屋;與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂房屋交接書;辦理交易過戶、登記領(lǐng)取房產(chǎn)證書手續(xù)。

新建商品房預(yù)售條件：取得土地使用權(quán)證;持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;工程建設(shè)總投資25%以上，并以確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;取得商品房預(yù)售許可證明。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可應(yīng)提交證件：商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表;開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書;土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證;工程建設(shè)總投資比例符合規(guī)定條件的證明;工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度說明;商品房預(yù)售方案。

預(yù)售許可證辦理的程序：受理，審核，許可，公示。

現(xiàn)售：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，由買受人支付房價(jià)款的行為。

商品房現(xiàn)售的條件：現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有法人營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書;取得土地使用權(quán)證書;持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;已通過竣工驗(yàn)收;拆遷安置已經(jīng)落實(shí);配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件;物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確的主要內(nèi)容：1當(dāng)事人名稱或者姓名和住所;2商品房基本狀況;3商品房的銷售方式;4商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間;5交付使用條件及日期;6裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾;7配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任;8公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬;9面積差異的處理方式;10辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜;11解決爭議的方法;12違約責(zé)任;13雙方約定的其他事項(xiàng);

3、二手房買賣：指房屋所有權(quán)人將其房屋依法通過買賣轉(zhuǎn)讓給他人的行為。

流程：購房人或賣房人通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等渠道尋找交易對(duì)象;買賣雙方簽訂房屋買賣合同;辦理交易過戶登記。

4、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法取得土地使用權(quán)以后，經(jīng)過一定的投入和開發(fā)建設(shè)活動(dòng)，達(dá)到房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件但尚未完成全部建設(shè)任務(wù)時(shí)，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給他人繼續(xù)開發(fā)建設(shè)的行為。

轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)性要件：轉(zhuǎn)讓人和受讓人都應(yīng)當(dāng)具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，但受讓方并非為經(jīng)營開發(fā)的，受讓人可不受經(jīng)營資格的限制;轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目依法得到批準(zhǔn)，并且達(dá)到轉(zhuǎn)讓條件;轉(zhuǎn)讓合同合法有效。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓應(yīng)提交下列材料到建設(shè)行政主管部門辦理備案登記：

01、轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)表;

02、轉(zhuǎn)讓方和受讓方各自的申請(qǐng)轉(zhuǎn)、受讓的文件;

03、項(xiàng)目立項(xiàng);

04、建設(shè)工程選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

05、原土地使用權(quán)出讓合同及國有土地使用權(quán)證;06、已進(jìn)行投資開發(fā)的證明條件;

07、規(guī)劃設(shè)計(jì)總平面圖;

08、涉及房屋拆遷的，需提供拆遷安置情況說明;09、受讓方的上資產(chǎn)負(fù)債表、損益表，同時(shí)還需提供銀行的資信證明;

010、雙方的開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照或法人代碼證;011、雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓合同;

012、受讓方對(duì)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目后的工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃和管理方案，及資金落實(shí)證明;

013、雙方已辦理土地使用權(quán)變理登記手續(xù)的證明

;014、其他需要提供的材料。

房屋租賃：指房屋所有權(quán)人作為出租人將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

特點(diǎn)：轉(zhuǎn)移的權(quán)利不同;價(jià)值實(shí)現(xiàn)形式不同;資產(chǎn)形態(tài)轉(zhuǎn)化的時(shí)間不同。

有下列情形的房屋不得出租：

01、未取得房屋所有權(quán)證。

02、司法機(jī)關(guān)裁定、查封的房屋。

03、共有房屋未經(jīng)共有人同意的。

04、權(quán)屬有爭議的。05、屬違法建筑的。

06、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的。

07、已抵押，未經(jīng)抵押人同意的。

08、不符合主管部門有關(guān)規(guī)定的。

09、法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

房地產(chǎn)抵押：指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定以該房地產(chǎn)折價(jià)或拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

五、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)流程：

1、二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)流程：搜集房源、客源信息;接待顧客;簽訂委托合同;房源與客源信息配對(duì);實(shí)地查看房屋;商議交易價(jià)格;協(xié)助訂立交易合同;協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶;提供延伸服務(wù);結(jié)算房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用;售后服務(wù)。

2、新建商品房樓盤代理為務(wù)流程：搜集銷售代理項(xiàng)目信息;制定營銷策劃方案;簽訂銷售代理合同;完善項(xiàng)目營銷策劃方案;準(zhǔn)備銷售;開始銷售;持續(xù)銷售;尾盤銷售;結(jié)算傭金及其他有關(guān)費(fèi)用。

3、新建商品房銷售業(yè)務(wù)流程：接待顧客;帶看現(xiàn)場;購買洽談;協(xié)助訂立商品房買賣合同;協(xié)助結(jié)算成交價(jià)款和辦理抵押貸款;售后服務(wù)。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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