第八章 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理

第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理概述

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理概述

(一)房地產(chǎn)項目的定義與特征

工程建設(shè)項目的概念

是指在一定的時間、費用和質(zhì)量要求下，為形成一定生產(chǎn)能力或使用功能的固定資產(chǎn)，而按照特定的程序完成的一次性任務(wù)

房地產(chǎn)開發(fā)項目是一種類型的工程建設(shè)項目

房地產(chǎn)項目與一般工程建設(shè)項目相比的特征

房地產(chǎn)項目時間目標的限定性較強-工期

房地產(chǎn)項目質(zhì)量要求高-質(zhì)量

房地產(chǎn)項目費用目標較強-成本

房地產(chǎn)項目具有較強的系統(tǒng)性-系統(tǒng)

房地產(chǎn)項目涉及諸多的政策與法規(guī)-相關(guān)性強

【例題·單選題】【2008年真題】工程建設(shè)項目是指在一定時間、費用和質(zhì)量要求下，為形成一定生產(chǎn)能力(或使用功能)的固定資產(chǎn)，而按特定的程序完成的()。

A.承包合同

B.一次性任務(wù)

C.管理工作

D.施工過程

【答案】B

(二)房地產(chǎn)項目全壽命周期

項目前期策劃和確立階段(可行性研究階段)

項目設(shè)計階段

項目實施階段(建設(shè)階段)

項目使用階段(交付使用到規(guī)定的責任期結(jié)束為止)

(三)房地產(chǎn)項目的系統(tǒng)構(gòu)成

工程系統(tǒng)

單項工程

具有獨立的設(shè)計文件，建成后可以獨立發(fā)揮效益的項目

如辦公樓、圖書館

單位工程

有獨立的設(shè)計文件，但不能獨立發(fā)揮效益

如圖書館中的室外工程、主體工程

分部工程

如地基基礎(chǔ)、樓地面

分項工程

模板、砌筑體等

【例題·單選題】【典型例題】房地產(chǎn)工程系統(tǒng)構(gòu)成的關(guān)系為( )

A.分項工程∈分部工程∈單位工程∈單項工程

B.分項工程∈分部工程∈單項工程∈單位工程

C.分部工程∈分項工程∈單項工程∈單位工程

D.分部工程∈單項工程∈分項工程∈單位工程

【答案】A

目標系統(tǒng)

功能目標-使用功能

管理目標-質(zhì)量、進度、費用、安全、資源、現(xiàn)場等

影響指標-對環(huán)境、社會、經(jīng)濟、文化、政治、國際等方面的影響

【例題·多選題】【典型例題】工程項目目標系統(tǒng)是工程項目所要達到的狀態(tài)的描述系統(tǒng)，包括( )

A.功能目標

B.管理目標

C.實施目標

D.影響目標

E.控制目標

【答案】ABD

二、房地產(chǎn)項目管理的含義和過程

(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的含義

根據(jù)管理者不同分類(5類)

建設(shè)項目管理(業(yè)主單位)

設(shè)計項目管理(設(shè)計單位)

工程咨詢項目管理(咨詢監(jiān)理單位)

施工項目管理(施工單位)

后期物業(yè)管理(物業(yè)公司)

按項目管理工作任務(wù)分類(7類)

成本管理

工期管理

質(zhì)量管理

現(xiàn)場管理

組織和信息管理

合同管理

風險管理

(二)房地產(chǎn)項目管理過程

六大階段四大管理過程

啟動 計劃 實施與控制 收尾

項目建議書 項目機會研究 編寫項目建議書規(guī)劃 編寫項目建議書及論證 項目建議書審批

可行性研究 獲批準的項目建議書 可行性研究大綱 編寫可行性研究報告及論證 可行性研究報告上報審批

設(shè)計工作 立項，設(shè)計任務(wù)書 簽訂設(shè)計合同 設(shè)計實施及目標控制 移交設(shè)計文件

施工準備 設(shè)計圖、規(guī)劃許可 編制建設(shè)準備工作計劃 招標及施工前期工作 上報開工報告，申領(lǐng)施工許可證

施工 接到施工許可證 編制項目管理實施規(guī)劃 四控、四管、一協(xié)調(diào) 驗收報告

驗收、交用 竣工驗收程序 竣工驗收計劃 驗收、整理資料 工程和資料移交

【例題·單選題】【典型例題】施工準備階段的收尾過程是指( )。

A.設(shè)計圖、規(guī)劃許可

B.上報開工報告，申領(lǐng)施工許可

C.施工招標

D.編制建設(shè)準備工作計劃

【答案】B

三、房地產(chǎn)項目管理組織

特點 適用范圍

特點 適用范圍

職能型 按職能劃分部門，各部門獨立 適用于小型、簡單、歷時短的項目

項目型 按項目分設(shè)項目經(jīng)理，項目經(jīng)理之間獨立，下按職能分設(shè)部門 適用于大型、復(fù)雜、歷時長的項目

矩陣型 以任務(wù)為中心，橫向可以劃分職能部門，縱向可以劃分項目 適用于同時承擔多項目管理的企業(yè)，也適用于可分解為許多自成體系、獨立實施的子項目的大型、復(fù)雜項目

【例題·單選題】【2009年真題】在矩陣組織結(jié)構(gòu)中，每一項工作的指令來自()部門。

A.一個

B.兩個

C.四個

D.上級

【答案】B

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