第三節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的收益法

一、收益法概述

概念：是求取估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。(收益價(jià)格)

實(shí)質(zhì)：

資金時(shí)間價(jià)值換算中的年值換算為現(xiàn)值(A～P)、終值折算為現(xiàn)值(F～P)

適用對(duì)象是有收益或具有潛在收益的房地產(chǎn)

房地產(chǎn)價(jià)值的影響因素(收益法的角度)

未來(lái)凈收益的大小

獲得凈收益期限的長(zhǎng)短

獲得凈收益的可靠性

步驟

⑴ 搜集并驗(yàn)證可用于預(yù)測(cè)未來(lái)凈收益的有關(guān)數(shù)據(jù)資料

⑵ 預(yù)測(cè)被估價(jià)房地產(chǎn)的未來(lái)凈收益

⑶ 求取報(bào)酬率

⑷ 選用適宜的收益法公式計(jì)算收益價(jià)格

二、 收益法的公式

(一) 最一般的公式

實(shí)質(zhì)

F～P并求代數(shù)和

(二)收益年限有限年且其他因素不變的公式

實(shí)質(zhì)

前提條件：(1)凈收益每年不變?yōu)锳;(2)報(bào)酬率不等于零為Y(當(dāng)?shù)扔诹銜r(shí)，V=A×n);(3)收益年限為有限年n。

公式的用途：

(1)直接計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格

(2)不同年限價(jià)格之間的換算

(3)比較不同年限價(jià)格的高低

(4)用于市場(chǎng)法中因期限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整

1、直接計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格

2、不同年限價(jià)格之間的換算

已知V無(wú)窮，求V50、V70

V70=V無(wú)窮×K70

V50=V無(wú)窮×K50

已知V50,求V無(wú)窮,V40

V無(wú)窮=V50/K50

V40=V50×K40/K50

3、 比較不同年限價(jià)格的高低

(三)收益年限無(wú)限年且其他因素不變的公式(永續(xù)年值A(chǔ)～P)

實(shí)質(zhì)

A～P，且永續(xù)年值 n～無(wú)窮

公式

P=A/i V=a/r

(四)凈收益在未來(lái)的前若干年有變化的公式

條件

凈收益在未來(lái)的前t(含t)年有變化，在t年以后無(wú)變化為A

收益年限N為無(wú)限

報(bào)酬率大于零

(五)預(yù)知未來(lái)若干年的凈收益及若干年后的價(jià)格的公式

三 、凈收益的求取

1、 凈收益的求取方法分類

基于租賃收入測(cè)算凈收益-投資法

基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益-利潤(rùn)法

租賃收益優(yōu)先原則

對(duì)于既有租賃收入又有營(yíng)業(yè)收入的實(shí)例，優(yōu)先通過(guò)租賃收入求取收益來(lái)估價(jià)。

2、基于租賃收入測(cè)算凈收益

凈收益=潛在毛收入-空置和收租損失+其他收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

潛在毛收入：假定充分利用無(wú)空置情況下可得收入

其他收入：租賃保證金或押金的利息收入，以及自動(dòng)售貨機(jī)、投幣電話等收入

運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：維護(hù)房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其它資本或經(jīng)營(yíng)的收益

有效毛收入：扣除空置、拖欠租金以及其它原因的租金損失

運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用的不同之處在于，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會(huì)計(jì)上的折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅(四項(xiàng))

運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率=運(yùn)營(yíng)費(fèi)用/有效毛收入

3、 基于經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算凈收益

基于經(jīng)營(yíng)收入的測(cè)算與基于租賃收入測(cè)算的區(qū)別

潛在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營(yíng)收入

要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益

四、報(bào)酬率的求取

1、報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)

投資回收與投資回報(bào)的區(qū)別

投資回收-所投入資本的回收，是保本

投資回報(bào)-投入資本回收后所獲得的額外資金，及報(bào)酬或利潤(rùn)

報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)是=投資回報(bào)/所投入的資本

報(bào)酬率與風(fēng)險(xiǎn)成正相關(guān)

2、報(bào)酬率的求取方法

累加法

報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償-投資帶來(lái)的優(yōu)惠率

市場(chǎng)提取法

搜集同一市場(chǎng)上三宗以上類似房地產(chǎn)的凈收益與價(jià)格資料求取報(bào)酬率

無(wú)限年期r=a/v

有限年期-用試算法

相關(guān)文章：

中大網(wǎng)校經(jīng)濟(jì)師考試輔導(dǎo)專題1.4—1.12

2013年中級(jí)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)知識(shí)預(yù)習(xí)講義全匯總

關(guān)注：經(jīng)濟(jì)師考試成績(jī)查詢 合格標(biāo)準(zhǔn) 合格證書(shū)領(lǐng)取  招生方案

輕松通過(guò)經(jīng)濟(jì)師職稱評(píng)審,可同時(shí)參與中大網(wǎng)校舉辦的職稱英語(yǔ)網(wǎng)絡(luò)輔導(dǎo)

（責(zé)任編輯：中大編輯）

共2頁(yè),當(dāng)前第1頁(yè)  第一頁(yè)  前一頁(yè)  下一頁(yè)