發(fā)表時間：2010/2/27 10:46:07 來源：本站
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09年中級房地產專業(yè)考試真題及答案
二、多項選擇題(共20題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0．5分)
61．決定房地產需求量的一般因素有（?。?/font>
A．房地產的價格水平
B．消費者的收入水平
C．消費者的偏好
D．相關物品的價格水平
E．房地產開發(fā)商對未來的預期
參考答案：ABCD
答案解析：
決定房地產需求量的一般因素有：房地產的價格水平；消費者的收入水平；消費者的偏好；相關物品的價格水平；消費者對未來的預期。E．房地產開發(fā)商對未來的預期，屬于決定房地產供給量的因素。
試題點評：本題考查決定房地產需求量的因素。參見教材P21。
62．城市是人類社會第二次社會勞動大分工的產物，最早的城市是以（?。橹鞯募小?/font>
A．畜牧業(yè)
B．商業(yè)
C．制造業(yè)
D．手工業(yè)
E．服務業(yè)
參考答案：BD
答案解析：
城市是人類社會第二次社會勞動大分工的產物，當初以商業(yè)和手工業(yè)為主的集市即是最早的城市。
試題點評：此題考查城市的產生和發(fā)展的相關內容。參見教材P28。
63．下列關于設有抵押權的房屋拆遷補償和安置的說法中，正確的有（?。?/font>
A．未進行抵押登記的，補償款付給被拆遷人
B．能解除抵押合同的，補償款付給被拆遷人，但須經抵押權人認可
C．不能解除抵押合同的，補償款支付給抵押權人
D．不能解除抵押合同的，按照法律規(guī)定的清償順序進行清償
E．抵押權人承擔由于拆遷設有抵押權的房屋而造成的損失
參考答案：BD
答案解析：
設有抵押權的房屋被拆遷時，應當按以下程序進行補償和安置：要認定抵押的有效性。未進行抵押登記的，視為無效抵押，拆遷時不應按已設定抵押的房屋進行補償、安置；能解除抵押合同的，補償款付給被拆遷人，付款前必須經抵押權人認可；不能解除抵押關系的，按照法律規(guī)定的清償順序進行清償，不足清償?shù)?，抵押權人按照相關法律規(guī)定向抵押人進行追償。
試題點評：本題考查設有抵押權房屋的拆遷補償。參見教材P46。
64．國有建設用地使用權的協(xié)議出讓與招標、拍賣、掛牌出讓的區(qū)別有（?。?。
A．適用范圍不同
B．出讓金形成方式不同
C．最低價確定的原則不同
D．協(xié)議出讓無需公布出讓計劃
E．出讓主體不同
參考答案：ABC
答案解析：
協(xié)議出讓與招標、拍賣、掛牌出讓的區(qū)別有：適用范圍不同；出讓金形成方式不同；最低價確定的原則不同。
試題點評：本題考查協(xié)議出讓與招標、拍賣、掛牌出讓的區(qū)別。參見教材P59。
65．國有建設用地使用權出租中，下列關于租賃雙方權利義務的說法中，正確的有（?。?br />
A．出租人有依法收回出租的國有建設用地使用權的權利
B．對于已出租的建設用地使用權，出租人沒有對租賃標的物進行維護的必要
C．國有建設用地使用權出租后，出租人可以終止履行出讓合同
D．承租人違反租賃合同，導致租賃標的物受到損失的，應負損害賠償責任
E．按照租賃合同的規(guī)定，承租人有合法使用出租的土地及其地上建筑物、其他附著物的權利
參考答案：ADE
答案解析：
對于已出租的建設用地使用權，出租人要對租賃標的物進行必要的維護，B錯；國有建設用地使用權出租后，出租人必須繼續(xù)履行出讓合同，C錯。
試題點評：本題考查國有建設用地使用權租賃雙方的權利和義務。參見教材P65。
66．房地產市場定性調研是在市場調研中搜集有關房地產市場參與者的（?。┑确矫娴馁Y料。
A．外貌
B．傾向性
C．感覺
D．動機
E．態(tài)度
參考答案：BCDE
答案解析：房地產市場定性調研就是在房地產市場調研中搜集有關房地產市場參與者的基本特征、傾向性、感覺、動機和態(tài)度等資料的調研方法。
試題點評：本題考查房地產市場的定性調研。參見教材P87。
67．房地產投資具有（?。┑忍攸c。
A．投資品種的多樣性
B．投資收益的穩(wěn)定性
C．投資價值的附加性
D．投資變現(xiàn)的便利性
E．投資區(qū)域的差異性
參考答案：ACE
答案解析：房地產投資的特點有：投資品種的多樣性、投資變現(xiàn)的復雜性、投資價值的附加性、投資區(qū)域的差異性、投資收益的個別性、投資過程的綜合性、投資預期的風險性、投資決策的專業(yè)性。
試題點評：本題考查房地產投資的特點。參見教材P103-104。
68．下列因素中，影響出售型房地產開發(fā)投資項目經濟效益的主要不確定因素有（?。?br />
A．土地取得成本
B．經營成本
C．租賃收入
D．租售價格
E．建安工程費
參考答案：ABDE
答案解析：房地產投資項目的主要不確定因素有：土地取得成本、建筑安裝工程費用、租售價格、開發(fā)周期、融資成本、空置率、經營成本、投資收益率。
試題點評：本題考查影響出售型房地產開發(fā)投資項目經濟效益的不確定因素。參見教材P141-142。
69．在對互斥方案進行直接比選時，必須具備的可比條件有（?。?。
A．被比較方案的投資額相同或相近
B．被比較方案具有相同的不確定因索
C．被比較方案的費用及效益計算口徑一致
D．被比較方案具有相同的計算期
E．被比較方案現(xiàn)金流量具有相同的時間單位
參考答案：CDE
答案解析：在對互斥方案進行直接比選時，必須具備的可比條件有：被比較方案的費用及效益計算口徑一致；被比較方案具有相同的計算期；被比較方案現(xiàn)金流量具有相同的時間單位。
試題點評：本題考查互斥方案進行比較的條件。參見教材P172。
70．房地產開發(fā)項目管理應遵循項目質量管理的程序，這個程序是依據(jù)（?。┑入A段循環(huán)的原理建立起來的。
A．計劃
B．協(xié)調
C．執(zhí)行
D．檢查
E．處理
參考答案：ACDE
答案解析：房地產開發(fā)項目管理應遵循項目質量管理的程序，這個程序是依據(jù)PDCA循環(huán)的原理建立起來的。PDCA分為四個階段，即計劃、執(zhí)行、檢查、處理階段。
試題點評：本題考查房地產開發(fā)項目全面質量管理的程序。參見教材P205。
71．建設工程招標文件包括（?。┑取?br />
A．投標人須知
B．合同專用條款
C．工程量清單
D．標底
E．投標書格式
參考答案：ABCE
答案解析：
招標文件一般包括：招標公告、投標人須知、投標書格式、合同的通用條款、合同的專用條款、技術規(guī)格和圖紙、工程量清單、各種必要附件（如投標保函及履約保函格式等）。
試題點評：本題考查招標文件的內容。參見教材P199。
72．房地產開發(fā)經營企業(yè)在選擇銷售渠道時，應考慮銷售渠道的（?。?。
A．先進性
B．可控性
C．社會性
D．適應性
E．經濟性
參考答案：BDE
答案解析：房地產銷售渠道的選擇原則有：經濟性、可控性、適應性。
試題點評：本題考查房地產銷售渠道的選擇原則。參見教材P217-218。
73．編制房地產廣告預算的基本方法有（?。┑?。
A．目標任務法
B．消費者需求法
C．銷售百分比法
D．銷售人員規(guī)模法
E．競爭對等法
參考答案：ACE
答案解析：房地產廣告預算編制的方法有：目標任務法、銷售百分比法、量入為出法、競爭對等法。
試題點評：本題考查房地產廣告預算的編制方法。參見教材P228。
74．采用收益法評估出的某宗房地產價值偏高，其原因可能有（?。?。
A．選取的報酬率偏低
B．預測的未來凈收益偏大
C．估計的使用期限偏短
D．估計的運營費用偏大
E．估計的空置率偏高
參考答案：AB
答案解析：
可以利用收益期限有限年的公式來幫助理解本題。V=A/Y×[1－1/(1+Y)^n]，預測未來的凈收益偏大即A大，則V大；選取的報酬率低，即Y小，則V大。估計的使用期限偏
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